Игорь Никонов: «Строительная отрасль в Украине развивается не благодаря реформам, а вопреки»

В рамках работы над рейтингом надежности украинских застройщиков Mind продолжает публиковать интервью с главами ведущих девелоперских компаний. Сегодня мы публикуем текст беседы с Игорем Никоновым – собственником KAN Development. Ее мы посвятили разным аспектам партнерства в строительстве.

Удачный выбор партнера – один из весомых факторов, влияющих на успех всего проекта. Правда, Никонов уверяет, что в последнее время ему проще строить самому. А для того, чтобы задуманное было доведено до конца, важно не «выдергивать» оборотные деньги из-под объектов раньше времени. Иначе рано или поздно разыгрываются сценарии сродни краху «Укрбуда». И завершать проблемные стройки приходится другим игрокам. Это в лучшем случае. В худшем – долгострои так и стоят в замороженном состоянии, а обманутые инвесторы обивают пороги различных госучреждений.

Тем не менее, есть ситуации, когда без партнеров не обойтись. Зачем это нужно, как их выбирать и как входить в партнерские проекты, Игорь Никонов рассказал Mind. А еще мы поговорили о том, почему стройрынку необходим свой «ФГВ», что хорошего и плохого в новой реформе ГАСИ и нужно ли платить активистам-«антизастройщикам».

– Какие факторы влияют на надежность компании?

–   Самое важное – это понятный и публичный владелец. Когда в компании несколько неидентифицированных соучредителей, то они пытаются управлять процессом одновременно, каждый тянет одеяло в свою сторону.  Один хочет заработать сиюминутно, другой – делает ставку на репутацию и готов получить прибыль после реализации проекта, у третьего вообще какое-то свое видение. Начинается выяснение отношений, что сказывается на судьбе объектов.

Опасны также проекты, которые носят чисто финансовый характер.

Поэтому при выборе квартиры нужно понимать, кто стоит за тем или иным проектом, кто несет за него финансовую ответственность, какая репутация у бренда застройщика.

– В вашей компании как происходит? Есть бренд KAN Development, есть портфель проектов, но вы никогда не говорите о своих партнерах.

– Я пытаюсь работать самостоятельно или быть, как минимум, управляющим партнером. В основном, в проектах финансовую ответственность несу единолично. Например, сейчас участвуем в реализации партнерского объекта инновационного парка с жильем UNIT, в который нас пригласил Василий Хмельницкий.

Хороший пример нашего нового самостоятельного проекта – ЖК Respublika. Если бы проект реализовывался с соинвесторами, то они вряд ли бы согласились строить школу и детский сад на этапе строительства первых очередей. Мы всегда работаем на перспективу, 1 сентября дети пойдут в новую современную школу и сад нашей сети А+. 

Для себя нашел ответ на вопрос, почему люди должны покупать квартиры у KAN – мы помогаем экономить время.  Во-первых, все проекты мы сдаем в заявленный срок. Во-вторых, сразу реализована инфраструктура и полноценное озеленение, что другие только обещают в будущем. В-третьих, коронавирус показал, что место жительства требует больших территорий для соблюдения дистанции, безопасное пространство для досуга, развитую инфраструктуру для комфортной жизни. Это все о наших проектах.

–   Что, с вашей точки зрения, сгубило «Укрбуд»: политика, жадность собственников, неправильное планирование?

–   Недальновидность, неумение договориться, плюс амбиции и нездоровый авантюризм. И неправильное планирование. Это то, о чем я говорил выше: они оставляли деньги только для достройки, а остальные вывели. Когда против «Укрбуда» начались антикампании, в том числе и медийные, продажи остановились. В этот момент деньги нужно было вернуть в проекты и продолжить строительство. Вместо этого начались взаимные обвинения менеджмента и пошла цепная реакция…

– Где же взять деньги, если они уже потрачены, а продаж нет?

–   Нужно думать заранее, планировать бюджет. Мы под каждую очередь создаем финансовый резерв. Наш резерв составляет 80% от сметной стоимости проекта.  В случае форс-мажора я гарантирую, что вложу еще 20% собственных средств.  Другими словами, если в проекте продана хотя бы одна квартира, то мы его завершим. Если же продаж не было, а рыночная ситуация неблагоприятная, тогда можем отложить реализацию проекта.

– И долго вы шли к пониманию необходимости создания резерва?

– Я поздно начал заниматься девелопментом именно потому, что изначально не было достаточного объема средств. Первые большие проекты создавали как заказчики и генеральные подрядчики, например, «Комфорт Таун», «Паркове Місто». А потом уже начали строить проекты за собственные средства.

В процессе сотрудничества всегда стараюсь находить решения, удовлетворяющие все стороны. Может быть не буду больше с этими людьми работать, но проект до конца доведу. Важно – правильно войти в партнерство. Со мной сложно договориться на первом этапе.  Первоначальные переговоры всегда долгие, интенсивные и подробные. И, как показывает опыт, все договоренности нужно фиксировать на бумаге. Ситуации, когда поговорили и ударили по рукам, всегда заканчиваются сложно.  И не потому, что кто-то плохой – у каждого человека свои видения ситуации, интересы, амбиции, мотивация.

– Наличие резерва – далеко не правило на украинском стройрынке.  Надеялась, что опыт финкризиса 2008 года научит девелоперов работать аккуратнее и отказаться от пирамидальной схемы инвестирования жилья. (После начала финансового кризиса 2008 года строительные компании столкнулись с падением продаж, цен и отсутствием возможности привлечь заемные средства. В итоге работы на примерно 70-80% стройплощадок остановилось. В пятерке лидеров среди крупнейших стройкомпаний Украины остался только «Киевгорстрой». Остальные игроки или обанкротились, или существуют номинально. – Mind).

– Наоборот, стало еще хуже...  Хотя опыт – сын ошибок трудных, но человеческая жадность гораздо сильнее. На рынке много случайных людей, которые ставят целью только заработать.  Понятно, что бизнес – это история о зарабатывании денег, но деньги в девелопменте нельзя вытаскивать в процессе строительства. Это то, о чем мы уже говорили. И потом… разве Войцеховский сидит?

– Нет. Говорят, что живет в Киевской области.

– Вот именно. Никто не сидит.  И финансовой ответственности нет. А я считаю, что девелопер должен нести личную ответственность за свои проекты. И это недоработка власти, что в Украине до сих пор так не происходит. С «Укрбудом» удалось выйти из ситуации, но только потому, что в решение вмешался президент [Украины], и «Киевгорстрой» взялся за достройку. Но это хождение по лезвию. Если бы этого не произошло, то он бы сейчас только и занимался, что «Укрбудом». Под Офисом президента происходили бы бесконечные митинги. 

– Смотрите, «Укрбуд»: в портфеле 50 проектов, более половины достроено, стаж работы на рынке жилого строительства – 12 лет, был проект и за рубежом. И еще вот этот зонтик – государственная корпорация «Укрбуд» под которым, собственно, и работали компании Микитася, в том числе и «Укрбуд девелопмент». По всем первичным признакам «Укрбуд»  – надежная компания. И тем не менее…

– У нас государственная нормативная база и соответствующие процедуры не предусматривают никаких гарантий.  Если государственная корпорация, то предполагается, что государство несет какие-то обязательства. Например, Фонд гарантирования вкладов гарантирует возвращение сбережений для вкладчиков «упавших» банков, которые тоже в большинстве своем частные. Чем девелопер отличается от банкира? Только тем, что в итоге вкладчик получает не деньги, а квартиру. Поэтому очень важно внимательно изучать юридические документы застройщика, чтобы таких ситуаций избежать.

–   Получается, на украинском строительном рынке не работает система контроля и наказания.  И завершение проекта зависит только от желания девелопера его закончить?

– Строительная отрасль в Украине развивается не благодаря реформам, а вопреки. Есть два фактора – это минимизация налогообложения, которая здесь возможна благодаря ИСИ, и доступ к капиталу – привлечение денег с населения. Всего лишь два фактора – и мы уже пережили несколько кризисов, реформ, популизм и пр. 

– Как вам видение реформы ГАСИ от Михеила Саакашвили?

– Мне нравится идея передать контроль над рынком частным структурам.  Государство должно аккредитовывать и проверять компетентность тех или иных органов, но не более.  Например, нотариусам расширили полномочия и есть результат. Сложно найти нотариуса, который подпишет какую-то «липу». Или другой пример – частная экспертиза. Ее же невозможно пройти с какой-то халтурой.

– В реформе от Саакашвили были и другие предложения. Например, привлечение общественности к контролю за стройплощадками.

– Боже упаси! Это никому не нужный популизм.

–   Зарождение и расцвет псевдоактивистов пришелся на период 2004-2008 гг. Потом было затишье, и вновь они появились после 2014 года.  Достаточно времени, чтобы застройщики смогли объединиться против этой проблемы и найти комплексные решения. Но лишь единицы подают в суд, а другие или молча платят или привлекают друзей из силовых структур.

– Да, на нашем рынке каждый за себя. И потом, активисты приходят часто к тем, у кого «рыльце в пуху». Логика такая: зачем идти в суды, если можно договориться? Суды – тема долгая.

–    Долгая. И все же пока им платят, они будут приходить.

– Я вам честно скажу, что мы давно никому не платим.  Правда, у нас и проектов скандальных нет. В последний раз, когда к нам приходили, то мы подали в суд.

– В одном из интервью вы говорили о намерениях реализовать проект жилого комплекса в центре Киева.

– Есть такой проект в работе. Надеюсь, скоро презентуем его общественности. Будет очень интересная и уникальная концепция.

– Заемные средства будете привлекать у банков или у партнеров?

– У партнеров, скорее всего. Хотя осенью посмотрим. Если запустится ипотека, то работать будет намного проще.

– Еще вы озвучивали планы по строительству коттеджного городка.

– Тоже пока не могу рассказать детали, работаем над концепцией. Это южное направление, в сторону Козина.