»горь Ќиконов: Ђ—троительна€ отрасль в ”краине развиваетс€ не благодар€ реформам, а вопрекиї

»горь Ќиконов: Ђ—троительна€ отрасль в ”краине развиваетс€ не благодар€ реформам, а вопрекиї

ќснователь компании KAN Development Ц о партнерах в девелопменте, схемах заработка на стройрынке и жадности как составл€ющей бизнес-климата

Ётот материал также доступен на украинском
»горь Ќиконов:  Ђ—троительна€ отрасль в ”краине развиваетс€ не благодар€ реформам, а вопрекиї
»горь Ќиконов
‘ото: “ать€на ƒовгань/Mind.UA

¬ рамках работы над рейтингом надежности украинских застройщиков Mind продолжает публиковать интервью с главами ведущих девелоперских компаний. —егодн€ мы публикуем текст беседы с »горем Ќиконовым – собственником KAN Development. ≈е мы посв€тили разным аспектам партнерства в строительстве.

”дачный выбор партнера – один из весомых факторов, вли€ющих на успех всего проекта. ѕравда, Ќиконов увер€ет, что в последнее врем€ ему проще строить самому. ј дл€ того, чтобы задуманное было доведено до конца, важно не «выдергивать» оборотные деньги из-под объектов раньше времени. »наче рано или поздно разыгрываютс€ сценарии сродни краху «”крбуда». » завершать проблемные стройки приходитс€ другим игрокам. Ёто в лучшем случае. ¬ худшем – долгострои так и сто€т в замороженном состо€нии, а обманутые инвесторы обивают пороги различных госучреждений.

“ем не менее, есть ситуации, когда без партнеров не обойтись. «ачем это нужно, как их выбирать и как входить в партнерские проекты, »горь Ќиконов рассказал Mind. ј еще мы поговорили о том, почему стройрынку необходим свой «‘√¬», что хорошего и плохого в новой реформе √ј—» и нужно ли платить активистам-«антизастройщикам».

–  акие факторы вли€ют на надежность компании?

–   —амое важное – это пон€тный и публичный владелец.  огда в компании несколько неидентифицированных соучредителей, то они пытаютс€ управл€ть процессом одновременно, каждый т€нет оде€ло в свою сторону.  ќдин хочет заработать сиюминутно, другой – делает ставку на репутацию и готов получить прибыль после реализации проекта, у третьего вообще какое-то свое видение. Ќачинаетс€ вы€снение отношений, что сказываетс€ на судьбе объектов.

ќпасны также проекты, которые нос€т чисто финансовый характер.

»горь Ќиконов:  Ђ—троительна€ отрасль в ”краине развиваетс€ не благодар€ реформам, а вопрекиї
‘ото: “ет€на ƒовгань/Mind.UA

¬ девелопменте желание заработать выгл€дит следующим образом: стартует проект, открываютс€ продажи по цене, например, $1,5 тыс./кв. м.  вартиры продаютс€, а бенефициары забирают деньги себе, оставл€€ в кассе только сумму, необходимую дл€ достройки с учетом непроданных активов. Ѕлиже к концу проекта вы€сн€етс€, что бюджет посчитали неправильно (а это встречаетс€ часто). » если, не дай Ѕог, продажи остановились, то тут уже возникает ситуаци€, когда нужно вернуть деньги в стройку. Ќо кто же будет возвращать?! ќни уже давным-давно потрачены на другие нужды.

ѕоэтому при выборе квартиры нужно понимать, кто стоит за тем или иным проектом, кто несет за него финансовую ответственность, кака€ репутаци€ у бренда застройщика.

– ¬ вашей компании как происходит? ≈сть бренд KAN Development, есть портфель проектов, но вы никогда не говорите о своих партнерах.

– я пытаюсь работать самосто€тельно или быть, как минимум, управл€ющим партнером. ¬ основном, в проектах финансовую ответственность несу единолично. Ќапример, сейчас участвуем в реализации партнерского объекта инновационного парка с жильем UNIT, в который нас пригласил ¬асилий ’мельницкий.

’ороший пример нашего нового самосто€тельного проекта – ∆  Respublika. ≈сли бы проект реализовывалс€ с соинвесторами, то они вр€д ли бы согласились строить школу и детский сад на этапе строительства первых очередей. ћы всегда работаем на перспективу, 1 сент€бр€ дети пойдут в новую современную школу и сад нашей сети ј+. 

ƒл€ себ€ нашел ответ на вопрос, почему люди должны покупать квартиры у KAN – мы помогаем экономить врем€.  ¬о-первых, все проекты мы сдаем в за€вленный срок. ¬о-вторых, сразу реализована инфраструктура и полноценное озеленение, что другие только обещают в будущем. ¬-третьих, коронавирус показал, что место жительства требует больших территорий дл€ соблюдени€ дистанции, безопасное пространство дл€ досуга, развитую инфраструктуру дл€ комфортной жизни. Ёто все о наших проектах.

–   „то, с вашей точки зрени€, сгубило «”крбуд»: политика, жадность собственников, неправильное планирование?

–   Ќедальновидность, неумение договоритьс€, плюс амбиции и нездоровый авантюризм. » неправильное планирование. Ёто то, о чем € говорил выше: они оставл€ли деньги только дл€ достройки, а остальные вывели.  огда против «”крбуда» начались антикампании, в том числе и медийные, продажи остановились. ¬ этот момент деньги нужно было вернуть в проекты и продолжить строительство. ¬место этого начались взаимные обвинени€ менеджмента и пошла цепна€ реакци€…

– √де же вз€ть деньги, если они уже потрачены, а продаж нет?

–   Ќужно думать заранее, планировать бюджет. ћы под каждую очередь создаем финансовый резерв. Ќаш резерв составл€ет 80% от сметной стоимости проекта.  ¬ случае форс-мажора € гарантирую, что вложу еще 20% собственных средств.  ƒругими словами, если в проекте продана хот€ бы одна квартира, то мы его завершим. ≈сли же продаж не было, а рыночна€ ситуаци€ неблагопри€тна€, тогда можем отложить реализацию проекта.

– » долго вы шли к пониманию необходимости создани€ резерва?

– я поздно начал заниматьс€ девелопментом именно потому, что изначально не было достаточного объема средств. ѕервые большие проекты создавали как заказчики и генеральные подр€дчики, например, « омфорт “аун», «ѕаркове ћ≥сто». ј потом уже начали строить проекты за собственные средства.

»горь Ќиконов:  Ђ—троительна€ отрасль в ”краине развиваетс€ не благодар€ реформам, а вопрекиї
‘ото: “ет€на ƒовгань/Mind.UA

ѕартнерство – сложна€ вещь. ≈сли начинаетс€ какое-то противосто€ние, то проигрывают все стороны конфликта, а выигрывает кто-то третий.

¬ процессе сотрудничества всегда стараюсь находить решени€, удовлетвор€ющие все стороны. ћожет быть не буду больше с этими людьми работать, но проект до конца доведу. ¬ажно – правильно войти в партнерство. —о мной сложно договоритьс€ на первом этапе.  ѕервоначальные переговоры всегда долгие, интенсивные и подробные. », как показывает опыт, все договоренности нужно фиксировать на бумаге. —итуации, когда поговорили и ударили по рукам, всегда заканчиваютс€ сложно.  » не потому, что кто-то плохой – у каждого человека свои видени€ ситуации, интересы, амбиции, мотиваци€.

– Ќаличие резерва – далеко не правило на украинском стройрынке.  Ќаде€лась, что опыт финкризиса 2008 года научит девелоперов работать аккуратнее и отказатьс€ от пирамидальной схемы инвестировани€ жиль€. (ѕосле начала финансового кризиса 2008 года строительные компании столкнулись с падением продаж, цен и отсутствием возможности привлечь заемные средства. ¬ итоге работы на примерно 70-80% стройплощадок остановилось. ¬ п€терке лидеров среди крупнейших стройкомпаний ”краины осталс€ только « иевгорстрой». ќстальные игроки или обанкротились, или существуют номинально. – Mind).

– Ќаоборот, стало еще хуже...  ’от€ опыт – сын ошибок трудных, но человеческа€ жадность гораздо сильнее. Ќа рынке много случайных людей, которые став€т целью только заработать.  ѕон€тно, что бизнес – это истори€ о зарабатывании денег, но деньги в девелопменте нельз€ вытаскивать в процессе строительства. Ёто то, о чем мы уже говорили. » потом… разве ¬ойцеховский сидит?

– Ќет. √овор€т, что живет в  иевской области.

– ¬от именно. Ќикто не сидит.  » финансовой ответственности нет. ј € считаю, что девелопер должен нести личную ответственность за свои проекты. » это недоработка власти, что в ”краине до сих пор так не происходит. — «”крбудом» удалось выйти из ситуации, но только потому, что в решение вмешалс€ президент [”краины], и « иевгорстрой» вз€лс€ за достройку. Ќо это хождение по лезвию. ≈сли бы этого не произошло, то он бы сейчас только и занималс€, что «”крбудом». ѕод ќфисом президента происходили бы бесконечные митинги. 

– —мотрите, «”крбуд»: в портфеле 50 проектов, более половины достроено, стаж работы на рынке жилого строительства – 12 лет, был проект и за рубежом. » еще вот этот зонтик – государственна€ корпораци€ «”крбуд» под которым, собственно, и работали компании ћикитас€, в том числе и «”крбуд девелопмент». ѕо всем первичным признакам «”крбуд»  – надежна€ компани€. » тем не менее…

– ” нас государственна€ нормативна€ база и соответствующие процедуры не предусматривают никаких гарантий.  ≈сли государственна€ корпораци€, то предполагаетс€, что государство несет какие-то об€зательства. Ќапример, ‘онд гарантировани€ вкладов гарантирует возвращение сбережений дл€ вкладчиков «упавших» банков, которые тоже в большинстве своем частные. „ем девелопер отличаетс€ от банкира? “олько тем, что в итоге вкладчик получает не деньги, а квартиру. ѕоэтому очень важно внимательно изучать юридические документы застройщика, чтобы таких ситуаций избежать.

–   ѕолучаетс€, на украинском строительном рынке не работает система контрол€ и наказани€.  » завершение проекта зависит только от желани€ девелопера его закончить?

– —троительна€ отрасль в ”краине развиваетс€ не благодар€ реформам, а вопреки. ≈сть два фактора – это минимизаци€ налогообложени€, котора€ здесь возможна благодар€ »—», и доступ к капиталу – привлечение денег с населени€. ¬сего лишь два фактора – и мы уже пережили несколько кризисов, реформ, популизм и пр. 

»горь Ќиконов:  Ђ—троительна€ отрасль в ”краине развиваетс€ не благодар€ реформам, а вопрекиї
‘ото: “ет€на ƒовгань/Mind.UA

Ќа самом деле это – готовый рецепт дл€ развити€ нашей экономики: просто вз€ть два этих фактора и мультиплицировать на ведущие отрасли.

–  ак вам видение реформы √ј—» от ћихеила —аакашвили?

– ћне нравитс€ иде€ передать контроль над рынком частным структурам.  √осударство должно аккредитовывать и провер€ть компетентность тех или иных органов, но не более.  Ќапример, нотариусам расширили полномочи€ и есть результат. —ложно найти нотариуса, который подпишет какую-то «липу». »ли другой пример – частна€ экспертиза. ≈е же невозможно пройти с какой-то халтурой.

– ¬ реформе от —аакашвили были и другие предложени€. Ќапример, привлечение общественности к контролю за стройплощадками.

– Ѕоже упаси! Ёто никому не нужный популизм.

»горь Ќиконов:  Ђ—троительна€ отрасль в ”краине развиваетс€ не благодар€ реформам, а вопрекиї
‘ото: “ет€на ƒовгань/Mind.UA

95% стройактивистов или зарабатывают деньги, или попул€ризируют свою персону, чтобы попасть в политику.

–   «арождение и расцвет псевдоактивистов пришелс€ на период 2004-2008 гг. ѕотом было затишье, и вновь они по€вились после 2014 года.  ƒостаточно времени, чтобы застройщики смогли объединитьс€ против этой проблемы и найти комплексные решени€. Ќо лишь единицы подают в суд, а другие или молча плат€т или привлекают друзей из силовых структур.

– ƒа, на нашем рынке каждый за себ€. » потом, активисты приход€т часто к тем, у кого «рыльце в пуху». Ћогика така€: зачем идти в суды, если можно договоритьс€? —уды – тема долга€.

–    ƒолга€. » все же пока им плат€т, они будут приходить.

– я вам честно скажу, что мы давно никому не платим.  ѕравда, у нас и проектов скандальных нет. ¬ последний раз, когда к нам приходили, то мы подали в суд.

– ¬ одном из интервью вы говорили о намерени€х реализовать проект жилого комплекса в центре  иева.

– ≈сть такой проект в работе. Ќадеюсь, скоро презентуем его общественности. Ѕудет очень интересна€ и уникальна€ концепци€.

– «аемные средства будете привлекать у банков или у партнеров?

– ” партнеров, скорее всего. ’от€ осенью посмотрим. ≈сли запуститс€ ипотека, то работать будет намного проще.

 ≈ще вы озвучивали планы по строительству коттеджного городка.

– “оже пока не могу рассказать детали, работаем над концепцией. Ёто южное направление, в сторону  озина.

»горь Ќиконов:  Ђ—троительна€ отрасль в ”краине развиваетс€ не благодар€ реформам, а вопрекиї
‘ото: “ет€на ƒовгань/Mind.UA

” нас есть в разработке несколько проектов, но сейчас они на стадии переговоров. ќжидаем осени, чтобы пон€ть, в каких реали€х будем работать. Ќа данный момент мы сосредоточены на строительстве новых очередей ∆  Respublika, «‘айна “аун», совместно с UDP строим UNIT.Home и новые бизнес-кампусы в рамках инновационного парка Unit.City, заканчиваем последние очереди в ∆  « омфорт “аун».

—ледите за актуальными новост€ми бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате