Роксолана Пиртко: нові ТРЦ це загроза для тих, хто не змінює операційну модель

Поки галузеві медіа обговорюють рекордні 22 нові торгові об'єкти, що мають вийти на ринок України у 2026 році, Роксолана Пиртко, генеральний директор ТЦ «Роксолана» та СТРЦ «Спартак», ставить інше питання: не скільки відкриється нових центрів, а що відбудеться з тими, що вже працюють.

Загальна пропозиція нових конкурентних торгових площ у регіональних містах може становити до 400 тис. кв. м – на 13,5% більше, ніж у 2025 році. За даними Expandia, переважна більшість – це об'єкти до 20 тис. кв. м: ритейл-парки, convenience-центри, районні формати. Водночас орендні ставки на торгову нерухомість по країні зросли приблизно на 16% за рік, а середня вакантність у київських ТРЦ скоротилася до 11,5%. Ринок відновлюється. Але нерівномірно.

Нова пропозиція не розподіляється рівномірно

«400 тис. кв. м нових площ це не рівномірний приріст по всій країні. Це концентрація у конкретних регіонах: Львівщина, Закарпаття, Івано-Франківщина. І в цих регіонах конкуренція між об'єктами зростатиме швидше, ніж споживчий попит. Для оператора це означає одне: якщо ти не даєш орендарю щось понад квадратні метри, він піде туди, де новіше», зазначає Роксолана Пиртко.

За даними InVenture, у Києві у 2026 році очікується вихід двох великих об'єктів: Ocean Mall та White Lines, що спричинить перерозподіл орендарів і споживчих потоків між новими та існуючими центрами. Аналогічний сценарій, але у меншому масштабі, розгортатиметься у регіонах.

Три параметри, які вирішують усе

Роксолана Пиртко виділяє три характеристики, на які орендарі звертають увагу в першу чергу при виборі нового приміщення в умовах 2026 року: автономне енергозабезпечення, укриття та автомобільна доступність. Це підтверджують і дані Expandia, і практика переговорів з орендарями.

«Орендар більше не дивиться тільки на ставку і трафік. Він питає: що буде з об'єктом під час відключення? Чи є укриття для персоналу і відвідувачів? Як дістатися без громадського транспорту? Це стало базовим фільтром, без якого переговори навіть не починаються», каже Роксолана Пиртко.

Хто виграє від нової хвилі

На думку Роксолани Пиртко, нова хвиля девелопменту створює можливості насамперед для двох категорій гравців: нових компактних об'єктів, що одразу проектуються під поточні вимоги ринку, та існуючих операторів, які вклались в інфраструктуру і можуть запропонувати орендарям стабільність на відміну від новобудов з невизначеним трафіком.

«Новий об'єкт має перевагу сучасності. Існуючий об'єкт з хорошою операційною моделлю має перевагу перевіреного трафіку і відносин з орендарями, що тривають роками. Ці дві переваги не конкурують між собою напряму. Конкурують ті, у кого немає ні того, ні іншого», підсумовує Роксолана Пиртко.