Q&A: що робити, якщо об’єкт будівництва, в який інвестовані кошти, виявився проблемним

Про будівельну аферу «Еліта-Центр» в Україні не чув хіба що ледачий. Навіть через 10 років з початку скандалу більша частина з майже 2000 інвесторів цієї компанії залишаються без квартир та грошей. Але якщо порівняти їхню кількість із загальною кількістю постраждалих через порушення у будівельній галузі України, то це – крапля в морі. Наприклад, за інформацією голови Асоціації інвесторів житла, члена комісії Київради з питань архітектури, містобудування та землекористування Олега Петровця, лише в Києві налічується близько 200 проблемних об’єктів житлового будівництва, введення в експлуатацію яких – під великим питанням.

Враховуючи нещодавні зміни містобудівного законодавства, вимоги якого стали жорсткішими до забудовників, найближчим часом кількість скандалів на ринку житлового будівництва невпинно зростатиме. Про те, що робити громадянам, які вклали гроші у визнані проблемними об’єкти, Mind розповіла президент Ліги експертів України Світлана Бовсуновська.

Визначте, чи можете ви вважатися інвестором. Для цього слід уважно прочитати договір, що ви уклали з забудовником. Згідно зі ст. 4 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», наразі в Україні існує тільки два законних та легальних механізми інвестування в будівництво житла. Перший – через участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ) або у фонді операцій з нерухомістю (ФОН), з укладанням відповідного договору про участь у такому фонді та отриманням сертифікату (цінного паперу), який видається управителем такого фонду (фінансовою установою). Другий – шляхом придбання цільових облігацій підприємств (цінних паперів), які мають право на такі емісії, з укладанням відповідних договорів і подальшим обміном облігацій на житло.

Ці механізми були впроваджені державою для захисту прав інвесторів. Якщо кошти на будівництво житла залучені за такими механізмами, то це є інвестиціями; процес залучення таких коштів є інвестиційною діяльністю; а особа, яка вклала свої кошти в будівництво житла – є інвестором, якому держава, згідно зі ст. 19 Закону «Про інвестиційну діяльність», гарантує захист прав та законних інтересів у разі виникнення будь-яких проблем з інвестицією.

За механізмом участі у ФФБ інвестор вносить свої кошти у фонд (такий собі банк), який перераховує ці кошти забудовнику та контролює його з питань будівництва. У випадку, якщо таке будівництво зупиниться або стануться інші неприємності, фонд повинен повернути інвестиції, бо один лише статутний капітал такого фонду становить 1 млн євро. Зі свого боку держава також гарантує захист таких інвестицій.  

Чи можуть вважатися інвесторами люди, які уклали із забудовником інші договори? Ні. Усі інші схеми залучення коштів на будівництво житла, такі як договори купівлі-продажу майнових прав, попередні договори купівлі-продажу, участь через членство в кооперативах тощо, з точки зору законодавства не є інвестиціями. А особи, які вклали свої кошти через такі механізми, не є інвесторами. Відносини за такими схемами вважаються цивільно-господарськими. Вони виникають у людей із суб’єктами господарювання – замовниками будівництва та забудовниками, які не є суб’єктами інвестиційної діяльності. Тому відповідальність за всі проблеми та ризики, що виникають або можуть виникнути під час будівництва, повністю несуть так звані «неінвестори» разом із замовниками та забудовниками, якім вони довірили свої кошти.

Що робити інвесторам у разі зупинки будівництва або виникнення інших проблем, які перешкоджають отримати житло у встановлений у договорі термін? Перш за все, інвестор повинен звернутися до ФФБ із письмовою заявою щодо розірвання договору про участь у фонді та повернення своїх коштів. При цьому слід розуміти, що ФФБ має право повертати кошти протягом 90 днів з моменту звернення. Жодних штрафних санкцій з боку ФФБ законодавство не передбачає. Також ФФБ може запропонувати інвестору добровільно перевести інвестиції на інший безпроблемний об’єкт будівництва. Але остаточне рішення приймає інвестор.

Чи може ФФБ припинити своє існування, і що в такому разі робити інвесторам? Таке можливо, наприклад, якщо держава відкликає ліцензію ФФБ. У такому разі інвестор, згідно з вимогою ст. 10  Закону «Про інвестиційну діяльність», має право звернутися з судовим позовом до державного органу, який відкликав ліцензію ФФБ, чим фактично порушив права інвестора. У суді інвестор має право вимагати відшкодування збитків та повернення коштів, або визнання майнових прав на квартиру, яку він проінвестував, та чекати, поки зупинене будівництво не буде відновлено іншим забудовником або через інший ФФБ.

А якщо новий забудовник або інший ФФБ не захочуть визнавати права інвестора на його квартиру та намагатимуться продати її іншій особі? Прикро, але таке трапляється. Наприклад, деякі заморожені об’єкти, що зводилися структурами Анатолія Войцеховського, нові забудовники оформлюють за новою адресою, після чого по другому колу реалізують вже продані раніше квартири. У такому разі інвестор повинен звернутися до суду з позовом до нового забудовника, ФФБ та органу місцевої влади про відшкодування заподіяних збитків (своїх коштів), що відбулося внаслідок порушення його майнових прав. Або через суд зобов’язати забудовника та ФФБ передати інвестору цю квартиру, наклавши на неї арешт у порядку забезпечення свого позову. Але, враховуючи, що кожен об’єкт будівництва має свої особливості, у кожному конкретному випадку слід звертатись до фахівців, які допоможуть інвестору розібратися в ситуації, що склалась, та знайти найефективніший механізм вирішення проблеми.

Що робити так званим «неінвесторам», якщо у них виникли проблеми з будівництвом? Якщо людина перерахувала свої кошти безпосередньо замовнику або забудовнику, то в разі виникнення будь-якої проблеми з будівництвом «неінвестор» не зможе апелювати до держави.

Тому у нього залишається лише два шляхи.

Перший – змусити замовника чи забудовника усунути існуючи порушення та перепони. Наприклад, отримати законні містобудівні умови та обмеження, декларації та дозволи, які були скасовані Державною архітектурно-будівельною інспекцією (ДАБІ) за результатами перевірки об’єкта, належним чином оформити документи на землю тощо. Для цього необхідно письмово звернутися до забудовника із своїми вимогами про вжиття всіх необхідних дій для приведення проектно-дозвільної документації у відповідність до вимог закону. Також у заяві слід вказати, що якщо протягом строку, визначеного уповноваженим органом, забудовником або замовником не будуть усунути недоліки, це буде підставою для заявника в односторонньому порядку розірвати укладений договір та зажадати повернення коштів на підставі неналежного виконання замовником чи забудовником своїх зобов’язань.

При цьому «неінвесторам» слід розуміти, що до введення будинку в експлуатацію вони не мають жодних прав на будинки та не можуть безпосередньо самі вирішувати виниклі проблеми. Тому, щоб змусити замовника чи забудовника будувати за законом, «неінвесторам» слід об’єднатися в ініціативну групу, щоб контролювати дану ситуацію та звернутися до фахівців з цього приводу.

Якщо ж замовник чи забудовник ігнорують законні вимоги людей або нездатні привести документацію у відповідність до законодавства (коли порушення суттєві), «неінвестору» лишається другий варіант – вимагати розірвання правовідносин та повернення залучених коштів на таке будівництво в добровільному або примусовому порядку, через звернення до суду. В останньому випадку, задля забезпечення позову, слід ставити питання про накладання арешту на розрахункові рахунки та майно замовника чи забудовника. У тому числі – на земельні ділянки, на яких здійснюється незаконне будівництво (якщо вони перебувають у  власності забудовника (замовника), та на недобудований будинок).

Не буде зайвим звернутися і до правоохоронних органів із заявою про порушення кримінального провадження за самоправство та шахрайські дії, у межах якого з’ясувати, хто винен в незаконному будівництві – замовник, забудовник, проектувальник чи дозвільні органи, які незаконно видали дозволи або зареєстрували декларації. А також вимагати в рамках кримінального впровадження накласти арешт на майно забудовника/замовника, у тому числі і на особисте майно – квартиру, автомобіль, дачу та інше.