Пережити карантин: як зміниться ринок комерційної нерухомості

Згідно з прийнятим нещодавно законопроектом №3279-д, на час карантину орендна плата за користування нерухомістю підлягає зменшенню на вимогу орендаря, якщо він не може повноцінно користуватися цим майном. При цьому власник приміщення весь цей час продовжує нести витрати на його утримання. Як уже писав Mind, настільки стрімка зміна умов роботи позначається на всьому ринку оренди офісів. А як у подальшому еволюціонує сегмент комерційної нерухомості в ході подолання «карантинної кризи», спеціально для Mind розповіла Наталя Чистякова, директор департаменту оцінки і консалтингу Colliers International (Україна).

Що змінилося під час карантину?

Плата орендаря комерційного приміщення включає орендну ставку, ОРЕХ і комунальні платежі. Operating Expenses, операційні (або експлуатаційні) витрати – витрати на утримання будівлі, включаючи охорону, клінінг, техобслуговування (ліфти, вентиляція), благоустрій прилеглої території тощо. Розмір ОРЕХ власник кожного ТРЦ/БЦ визначає самостійно, адже витрати на утримання будівлі у одного можуть бути більші ніж в іншого. Показник фіксується при укладенні договору оренди. Найчастіше нові сучасні об'єкти дорожчі ніж «доросліші» щодо ОРЕХ.

Питання оптимізації операційних витрат стало критичним для комерційної нерухомості. Орендодавці, як і орендарі, скорочують кошти практично в кожній статті на період карантину, а можливо з частковим продовженням й після виходу з нього.

Що зміниться в майбутньому?

Ситуативне скорочення операційних витрат стане стимулом пошуку системних рішень, перш за все автоматизації, діджиталізаціі, гнучкіших форматів як у торговельній, так і в офісній нерухомості.

Технології. Системи розумного офісу знайдуть широке поширення у ритейлі. Аналітики компанії Gartner ще у 2015 році відзначали, що системи розумного освітлення можуть заощадити до 90% витрат на електроенергію.  Датчики руху, системи автоматизованого освітлення, LED-освітлення, автоматизовані системи управління опаленням і вентиляцією – допомагають істотно заощадити на комунальних платежах і, крім того, поліпшити бренд компанії як соціально-відповідального бізнесу.

Архітектура та проектування. Для будівель загалом більше значення матиме використання джерел відновлюваної енергії в системі енергопостачання будівлі, роздільний збір відходів та ін. Такі екологічно-відповідальні підходи не просто наслідок загальносвітових трендів, а й сигнал інвесторам і потенційним орендарям, це відмінний спосіб знизити операційні витрати. Існують успішні випадки, коли девелопери передбачають розміщення, наприклад, сонячних панелей на фасаді або на даху будівлі для забезпечення діяльності комерційної нерухомості та економії електроенергії.

Девелопери ТРЦ «Фабрика» у Херсоні розмістили на даху будівлі близько 7000 сонячних панелей (1,5 МВт). Така установка здатна забезпечувати близько 50% потреб торговельного центру (GLA більше 65 000 кв .м). До того ж, у разі невикористання електроенергії, ТРЦ може заробляти на її продажу в рамках «зеленого тарифу». Під час карантину – це додатковий грошовий потік.

Формат роботи. Треба бути чесними: після карантинних канікул ймовірно повернуться не всі орендарі. Наразі точно не відомо, в якому порядку та коли будуть введені послаблення, коли будуть пом’якшені обмеження в роботі торговельних та розважальних закладів, яка частка бізнесу вирішить скоротити свою присутність в офісах.

Ритейл-оператори, які ще до оголошення карантину робили акцент на омніканальності, під час карантину продовжують ефективно працювати в онлайн режимі. Ймовірно, за фактом закінчення дії обмежувальних заходів, у короткостроковій перспективі все більше магазинів трансформуються, розвиваючи видачу заздалегідь замовленого товару (click&collect). Це стосується не тільки магазинів техніки, які активно розвивали цей формат, а й фешн, ювелірних операторів, і навіть фуд-зони.

Пріоритети. Торговельні центри будуть більше сконцентровані на впровадженні енергозберігаючих інновацій, а орендарі, ймовірно, розглянуть скорочення витрат на ремонт і дизайн своїх приміщень.

В офісній нерухомості може спрацювати рецепт готових приміщень, здатних швидко трансформуватися під запити резидента. Для орендаря такий формат передбачає прозоріші та зрозумілі умови: тільки ставка + OPEX і комунальні, ніяких витрат на ремонт і затримки в часі, підписуй договір і заїжджай. Власники будівель отримають ефективніше управління об'єктом, без ремонтних канікул.

Отже, карантин підштовхне до активного впровадження цифрових рішень в управлінні, до підвищення попиту на «зелені» стандарти будівель і гнучких рішень загалом в комерційній нерухомості.