Депутати VS забудовники: чому хочуть скасувати інститути спільного інвестування

Депутати VS забудовники: чому хочуть скасувати інститути спільного інвестування

І як це позначиться на ринку нерухомості

Этот материал также доступен на русском языке
Депутати VS забудовники: чому хочуть скасувати інститути спільного інвестування
Фото: pixabay

За ринок нерухомості взялися серйозно. Зовсім недавно у Верховній Раді було зареєстровано законопроєкт, яким пропонується створити ескроу-рахунки та ввести страхування. Про цю законодавчу ініціативу Mind писав у матеріалі «Кавалерійський наскок Гетманцева: що готують парламентарії будівельному ринку».

А днями, під час зустрічі із забудовниками, глава комітету ВР з питань фінансів, податкової та митної політики Данило Гетманцев виніс на обговорення ідею про зміну умов оподаткування інститутів спільного інвестування (ІСІ). Останні є одним з інструментів для захисту прав інвесторів і забезпечення безперебійного фінансування зведення житлових будинків.

Що пропонує законодавець і як ці нововведення можуть вплинути на ринок нерухомості, розповів Mind адвокат АО Credence Сергій Бурлаков.

Прийняття проєкту державного бюджету на 2021 рік викликало чимало дискусій щодо розміру дефіциту і про те, як його планують покривати. Зростання витрат потрібно забезпечити збільшенням дохідної частини, і робота в цьому напрямку вже йде: збільшення бази оподаткування, фіскалізація (скандальна історія з касовими апаратами для ФОПів), зростання зборів ПДВ з імпортних товарів (це найбільше джерело податкових надходжень до бюджету).

Але, поки кадрова чехарда на митниці не дає ефективно боротися з контрабандою й вирівняти показники, ще одним джерелом можливих доходів для бюджету, на думку законодавців, може стати зміна роботи інститутів спільного інвестування.

Цей механізм використовують для венчурних інвестицій. Його ж освоїли і забудовники. Після кризи 2008 року, обвалу попиту, зниження маржі й пошуків шляхів виживання фонди ІСІ стали для них зручним інструментом мінімізації податкового навантаження.

Що таке ІСІ?

Інститути спільного інвестування бувають двох видів: пайові інвестиційні фонди (ПІФ) і корпоративні інвестиційні фонди (КІФ). Їхню діяльність регулює Закон України «Про інститути спільного інвестування».

Завдання таких фондів – акумулювати кошти інвесторів для отримання прибутку через вигідні вкладення, як-от цінні папери, корпоративні права, нерухомість та інші активи.

У такі фонди вкладаються ті, хто хоче швидко заробити, і ті, хто хоче заощадити на податках, якщо їхній вид діяльності передбачає постійне реінвестування. До останніх належать і забудовники, які весь час направляють прибуток у нові проєкти.

Відповідно до закону, прибуток в ІСІ не обкладається податком, поки він не розподіляється у вигляді дивідендів. Фактично працює той самий податок на виведений капітал, про прогресивність якого так багато говорять політики, особливо під час виборів.

Чому забудовники проти?

За підрахунками ДФС обсяг коштів, які пільгово проходять через ІСІ, збільшується рік від року і в 2019 становив 5,1 млрд грн. Ці кошти народні обранці чомусь розцінюють як недоотриманий дохід бюджету, а голова комітету Верховної Ради з питань фінансів, податкової та митної політики Данило Гетманцев пропонує повернути забудовників у загальну систему оподаткування.

Така ініціатива викликала різку критику девелоперів, які заявили, що депутати знищують будівельний бізнес і позбавляють людей можливості купувати квартири за відносно прийнятною ціною.

Адже обкладати податком на прибуток пропонується інвестиції, які надходять до ІСІ. Тоді як сьогодні податком обкладаються не самі інвестиції, а тільки прибуток компаній з управління активами в тому разі, якщо він виплачується у вигляді дивідендів.

Саме така фінансова модель, за твердженнями учасників ринку, допомогла їм пережити на ринку нерухомості кризи 2008 і 2014 років і залучити в галузь гроші інвесторів.

Чи зростуть ціни на квартири?

Будь-які додаткові витрати бізнесу завжди перекладаються на плечі споживача. Так працює капіталізм. Розраховувати на чудо не доводиться й цього разу: якщо девелопери почнуть нести додаткове фіскальне навантаження, ціни на квартири поповзуть вгору.

Самі забудовники заявляють про зростання мінімум у півтора раза. Відповідно можна очікувати зниження продажів, а за ним і уповільнення темпів будівництва. Потім – відхід з ринку компаній із більш слабкою фінансовою моделлю і, як наслідок, поява все нових недобудов, яких останнім часом і так чимало. У підсумку бюджет навряд чи виграє.

Тоді як багато галузей бізнесу в період жорсткого карантину сильно просіли, розмір податкових відрахувань будівельної сфери майже не впав. Девелопери продовжували справно платити податки, і принаймні будувати, хоча обсяги продажів скоротилися як мінімум удвічі. Така, нехай короткострокова, але стабільність у них є, зокрема, завдяки ІСІ.

Чи є альтернативи?

Критикуючи, пропонуй – це золоте правило ніхто не відміняв. Бізнес не проти змін як таких, але тоді вони мають бути комплексними: і забезпечити надходження в бюджет, і не знищити забудовників, які годують ще з десяток суміжних професій, і захистити інвесторів-покупців житла, яким поки, на жаль, доводиться жити за принципом «порятунок потопельників – справа рук самих потопельників».

Девелопери готові до скасування пільгового режиму ІСІ, якщо влада теж піде на зустріч і прибере «ПДВ при першій поставці», що викликає критику. На думку податкових органів, він виникає відразу – коли забудовник отримує гроші від інвестора за придбану квартиру. Але об'єкт при продажу найчастіше ще не побудований і податком фактично обкладається те, чого ще не існує. Це знижує темпи будівництва, адже грошей на будматеріали та роботи у девелопера в підсумку залишається менше.

Крім того, фактично відсутня відповідальність за долю проєкту в замовників будівництва, якими, згідно із законом, є землекористувачі (власники або орендарі), їхня роль в девелоперському проєкті формальна. У підсумку отримуємо безліч недобудов, тоді як реальне покарання могло б перешкодити їхнім необдуманим діям.

Також будкомпанії зовсім не проти обов'язкового страхування об'єктів або гарантійного внеску в банку, щоб, якщо забудовник не впорається, його правонаступники мали хоча б частину фінансування на завершення будівництва.

Розглядається й заборона на продаж частини квартир до введення будинку в експлуатацію – теж якийсь захисний механізм на випадок банкрутства забудовника. Як прийнятні для себе девелопери називають різні цифри – від 10 до 30% житлових площ.

Ініціативи щодо страхування і створення гарантійної частини нерухомості вже є в законопроєкті «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об'єктів будівництва», який оприлюднений для обговорення.

Його декларована мета – захистити інвесторів від недобросовісних забудовників. І, хоча очевидно, що нцей документ ще буде доопрацьовуватися, він принаймні виник як продукт діалогу влади й бізнесу, а не спроба вчергове його «нагнути».

Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.

Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.

Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті