Стратегія опору: як зупинити рейдерську атаку на майно

Попри системні зміни у вищих ешелонах державної влади та нібито систематичне реформування суб’єктів, уповноважених на здійснення державної реєстрації рейдери продовжують знаходити шпарини в чинному законодавстві, щоб привласнити ласий шматочок нерухомого майна. Звичайно ж, заручившись при цьому підтримкою приватних нотаріусів.

Із цією проблемою ефективно борються антирейдерська колегія Мін'юсту й Тимчасова спеціальна комісія при Верховній Раді України з питань захисту прав інвесторів на чолі з Галиною Янченко. Однак найгіршим є те, що часом на бік рейдерів стають не тільки приватні нотаріуси та державні реєстратори, а й уповноважені органи державної влади, як-от Фонд гарантування вкладів фізичних осіб (ФГВФО), що прикривається намірами повернути кошти вкладникам.

За якою схемою працюють рейдери, яка роль приватних нотаріусів і що не так із ФГВФО, розповіла Mind  адвокат юридичної компанії «Міллер» Ангеліна Климчук.

Хто в зоні ризику?

Інформація щодо неплатоспроможних банків у нашій країні розміщена тут:

Станом на сьогодні, в Україні понад 40 банків, що ліквідуються, а до їх складу входять такі свого часу фінансові гіганти, як ПАТ «Дельта Банк», ПАТ «КБ «Надра», АТ «Банк «Фінанси та кредит» та інші, у яких кредитувалися практично всі бізнеси, що нині працюють.

У чому ж ризик і до чого тут ФГВФО?

ФГВФО виставляє на так звані відкриті торги активи банку, що ліквідовується. Відкритими їх, звичайно, важко назвати, оскільки доступ до переліку активів з ідентифікацією номеру кредитного договору й місцезнаходження іпотеки можна отримати лише після підписання договору щодо нерозголошення банківської таємниці та конфіденційної інформації.

Але хто в здорову глузді та при хорошій пам’яті після виконання грошових зобов'язань перевірятиме, чи не виставлено його вже сплачені кредитні зобов'язання на торги?

До складу кредитного портфелю, що готується на продаж, входять як «живі», так і припинені зобов’язання. Разом із тим про відсутність підстав припинення зобов'язань може стверджувати ФГВФО, прикриваючись ст. 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», відповідно до якої ФГВФО уповноважений «виявляти» та «повідомляти» про нікчемні правочини в позасудовому порядку.

Так, ФГВФО ухвалює рішення про те, чи законними були укладені договори протягом одного року до затвердження тимчасової адміністрації та подальшої ліквідації банку.

За результатами проведеного аукціону, між переможцем та банком укладається договір. А після цього розпочинається найцікавіше: на вашому порозі з’явиться листоноша з вимогою про усунення порушень умов кредитного договору, що є одночасним повідомленням про звернення стягнення на предмет іпотеки (формулювання з чинного законодавства).

Це звичайний лист, що не потребує жодного нотаріального посвідчення з вимогою повернути таку собі немаленьку суму з відсотками та штрафами за весь період.

Найгірше, що чинне законодавство в цьому разі виписане чітко під кредиторів: спірність зазначеної суми не є перешкодою для подальших дій рейдерів. Не згоден із сумою чи заміною кредитора – для реєстратора це не має жодного значення.

Маючи зазначену вимогу й докази її направлення (опис, рекомендоване повідомлення про вручення) кредитор має право звернутися до державного реєстратора із відповідною заявою та перереєструвати на себе право власності на майно.

Найцікавіше: жодні арешти не є перепоною для фінансових компаній (не всі кредитори є фінансовими компаніями) на набуття права власності на заставлене свого часу майно. Такими пільгами не користуються жодні інші підприємства або установи.

Що робити, якщо ви вже стали жертвою рейдерської атаки?

Антирейдерська комісія при Мін'юсті. При Міністерстві юстиції України працює дійсно ефективний засіб захисту нерухомого майна, а саме – Колегія з розгляду скарг у сфері державної реєстрації. Вона тісно пов'язана з так званим Офісом протидії рейдерству: якщо комісія розглядає скарги в сфері державної реєстрації, то на Офіс протидії рейдерству покладено обов'язок саме його виконання і повернення незаконно перереєстрованого майна.

Окрім того, варто визначитися одразу – адміністративну чи судову процедуру ви вибираєте. Адже все ж таки наявність судового спору стосовно незаконної перереєстрації є прямою підставою для відмови в задоволенні скарги.

Плюси адміністративної процедури розгляду скарги Мін’юстом полягають у тому, що її розгляд є прискореним у порівнянні із судовою тяганиною. Наприклад, у разі повернення об'єкта завдяки зусиллям юридичній компанії «Міллер», скаргу було подано 9 жовтня 2020 року, а вже 26 жовтня – міністерством видано Наказ про визнання незаконними та скасування рішень приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу, внаслідок яких було перереєстровано право власності на нерухоме майно.

Мінуси процедури полягають у тому, що зупинити процес перереєстрації на час розгляду справи, як це можливо в судовому порядку, Міністерство юстиції не має повноважень.

Також, виступивши на засіданні, про результат розгляду вашої скарги ви дізнаєтеся лише через декілька днів.
З інформацією стосовно результатів розгляду скарги можна ознайомитися на офіційному порталі.

Блокування процедури виконання рішення Мін’юсту може полягати і в перереєстрації права власності на нерухоме майно в день або на наступний день слухання колегією вашої скарги.

Поради, які потрібно врахувати при розгляді скарги колегією: слухання справи відбувається за спрощеною процедурою – відповідно до регламенту стороні надається до 5 хвилин задля надання своїх пояснень стосовно обставин, викладених у скарзі. Крім того, радимо підготувати стислий, а можливо, навіть схематичний матеріал, який буде зрозумілий і вам, і членам комісії. 

«Боріться – і поборете!»

Сьогодні в Україні розпочала роботу Тимчасова спеціальна комісія Верховної Ради України з питань захисту прав інвесторів, що також є своєрідним круглим столом для переговорів сторін. Серед права комісії варто виділити дослідження фактів перешкоджання діяльності суб’єктів господарювання, порушення їх прав і законних інтересів державними органами, органами місцевого самоврядування, їх посадовими та службовими особами, і, як наслідок – надання державним органам рекомендацій стосовно усунення таких порушень.

Незважаючи на скептичне ставлення деяких юристів до адміністративного оскарження незаконних перереєстрацій на нерухоме майно, зазначена процедура є швидшою з точки зору бізнесу. Юридичні дебати – не завжди те, що потрібно власнику майна.

Щодо кейсу, який супроводжує корпоративна практика в «Міллер», то після скасування незаконного арешту на нерухоме майно, який і став перешкодою для Офісу протидії рейдерства, у судовому порядку, наказ Міністерства юстиції України було виконано, а нерухоме майно – повернуто його  власнику. Загалом зазначена процедура тривала 2 місяці, що свідчить про її ефективність.

Разом із тим чекаємо від парламенту усунення недоліків у чинному законодавстві, щоб все ж таки власникам нерухомого майна не доводилося «наздоганяти» все нових і нових власників свого об’єкту.