Земельне питання: що змінилося в законодавстві із землекористування на час військового стану

Важко перебільшити, наскільки життєво важливими є питання продовольчої безпеки як для аграріїв, так і для українського народу, зрештою і для світу. Українські аграрії переживають непрості часи. У період воєнного стану законодавче регулювання тут відіграє свою важливу роль. Податкові зміни вже набули чинності. Крім того, до розгляду в парламенті готуються зміни щодо земельних питань, передбачені законопроєктом  №7178. Що пропонують змінити в законодавстві в цій сфері та до чого готуватися землевласникам, розповіла Mind керуюча партнерка ЮФ Martyniv law Андріана Мартинів.

Докладніше про податкові зміни – у матеріалі Mind «Пліч-о-пліч: чому спрощено оподаткування для українського бізнесу під час воєнного стану».

Ключові податкові зміни

У перші дні війни оперативно були ухвалені зміни про скасування штрафів для тих компаній, які не мають змоги платити податки, подавати звітність. На залагодження таких питань буде дано три місці після закінчення воєнного стану.

Ключовий вплив на український бізнес, зокрема й агросектор, мають зміни до Податкового кодексу, внесені Законом № 2120-IX (набув чинності 17 березня 2022 року), де фізичні особи-підприємці, ФОП, у яких річний обсяг доходу становить до 10 млрд грн, можуть із 1 квітня 2022 року за заявою стати платником єдиного податку 3-ої групи, де ставка податку сягає 2% від обороту.

Після скасування військового стану такі особи переходять автоматично на ту систему оподаткування, яку застосовували раніше. Водночас такі особи не є платниками ПДВ, тому, якщо платник ПДВ переходить на цю групу, його реєстрація анулюється. На товари, послуги, які були придбані з ПДВ і не були використані, потрібно буде нарахувати ПДВ, тобто зробити «умовний продаж».

Встановлена нульова ставка акцизу та 7% ПДВ на пальне. Передбачено з березня цього року до 31 грудня року, наступного за роком, у якому припинено воєнний стан, звільнення  від плати за землю (земельний податок та орендна плата за державні і комунальні землі) платників, чия земля розташована на територіях, на яких ведуться бойові дії або на тимчасово окупованих територіях. Водночас підприємства мають сплачувати єдиний податок як четверта група, або перейти на третю групу і сплачувати 2% від обороту.

Що зміниться у сфері земельних відносин?

Законопроєкт №7178 від 19 березня 2022 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» передбачає суттєві зміни до Земельного кодексу України. Документ має вирішити питання про користування земельними ділянками сільськогосподарського (с/г) призначення. Зокрема, цим законопроєктом планується надати змогу користуватися ділянками ще рік, де договори на користування закінчилися. Визначається процедура реєстрації договорів, заборона на земельні аукціони та повноваження військових адміністрацій у цій сфері.

Щодо с/г землі, де договори закінчилися після введення воєнного стану. Без фактичного підписання договорів сторонами та внесення інформації до реєстру речових прав, вважатимуться поновленими на один рік договори оренди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту щодо земельних ділянок с/г призначення, строк користування якими закінчився після введення воєнного стану. Таке поновлення стосується як ділянок державної, комунальної власності, так і нерозподілених ділянок, ділянок, що залишилися в колективній власності і були передані в оренду та приватної власності.

Щодо передачі в оренду державної, комунальної, невитребуваної с/г землі військовими адміністраціями, встановлені такі правила:

• орендна плата не може бути вище 8% від НГО, що визначається від середньої НГО за ріллю по області;
• орендар не має права на компенсацію витрат на поліпшення ділянки, поновлення договору на новий строк за процедурою переважного права, передачу ділянки в суборенди, встановлення земельного сервітуту, заміну угідь земельної ділянки, закладення багаторічних насаджень, переважного права на купівлю ділянки, відчуження, передачу в заставу права користування, об’єднання її з іншою ділянкою, використання корисних властивостей ділянки для власних потреб (корисні копалини, торф, ліс і ТТП), зміну цільового призначення ділянки;
• припинення повноважень військової адміністрації не буде підставою для припинення оренди;
• договір укладається лише в електронній формі та засвідчується кваліфікованими електронними підписами сторін.
• передача ділянки здійснюється без проведення земельних торгів;
• формування земельної ділянки для передачі її в оренду військовою адміністрацією здійснюється також за спрощеною процедурою (без внесення інформації до кадастру, без присвоєння кадастрового номера). Технічна документація в цих умовах включає: пояснювальну записку, матеріали топографо-геодезичних вишукувань, відомості про обчислення площі та перелік обмежень у використанні ділянки й відомості про встановлені межові знаки. Спрощено також і вимоги до рішення про передачу ділянки в оренду.

Окрім цього, допускається передача в оренду військовими адміністраціями с/г землі на праві постійного користування державних і комунальних підприємств, установ та організацій. Право постійного користування не припиняється.

Право оренди на ділянку, що передана військовій адміністрації, не підлягає реєстрації. Реєструється лише договір у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах військового стану, військовою адміністрацією, яка його уклала, одночасно з укладенням договору. Примірник цього договору протягом 3 днів направляється електронною поштою до сільської, селищної, міської ради, на території якої знаходиться ділянка, а також до Держгеокадастру або до уповноваженого ним органу.

Безоплатна приватизація та земельні торги

Забороняється безоплатна передача земельних ділянок с/г призначення, надання дозволів на розробку проєктів землеустрою, розробка також документації також забороняється.

Земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію с/г призначення не проводяться. Ті торги, які були оголошені і незавершені, скасовуються, як і ті, де переможець не визначений. В останньому випадку така земля передається в оренду військовим адміністраціям. Оголошення нових торгів забороняється.

Передача права оренди до одного року без згоди власника

Користувачі с/г землі мають право передати право оренди в строк до одного року без згоди власника. Такий договір укладається в письмовій формі і має містити відомості про:

• сторін договору;
• право користування, що передається (площа ділянки, кадастровий номер, цільове призначення, розташування, дані документа, що посвідчує землекористування);
• строк, на який передається (із зазначенням дати закінчення договору).

Власника  необхідно повідомити протягом 5 днів із дня державної реєстрації договору. Договір реєструють військові адміністрації в Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану.
Договір про передачу права землекористування може бути поновлений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який він був укладений.

Договори на користування земельними ділянками с/г призначення укладені в період воєнного стану реєструються воєнними адміністраціями в Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань. Такі книги після закінчення воєнного стану мають бути протягом місяця передані до Держгеокадастру або уповноважені ним територіальні органи. У місячний строк після припинення воєнного стану