Обираємо життя: як зміняться правила користування с/г землями найближчим часом
Що передбачають нові законодавчі ініціативи в цій сфері
З початком повномасштабного вторгнення росії в Україну відбулися суттєві та екстрені зміни в регулюванні земельних відносин. Проте це не останні перетворення, адже у Верховній Раді вже почали з'являтися відповідні нові законодавчі ініціативи. Так, нещодавно було зареєстровано законопроєкт №7636 щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель. Що саме вже змінилося в регулюванні прав користування сільськогосподарською землею і чого ще варто очікувати незабаром, розповіла Mind керуюча партнерка ЮФ Martyniv law Андріана Мартинів.
Докладніше про розвиток ринку землі під час війни Mind писав у матеріалі «Рік без мораторію: перші підсумки ринку земель сільськогосподарського призначення».
Як відбувається реєстрація землі під час війни?
Право реєструвати договори оренди та продовжувати на рік ті, що добігали до кінця за спеціальними, а швидше, винятковими умовами було передано на час військового стану районним військовим адміністраціям. Цей крок був виправданий, адже під загрозою була продовольча безпека та стояло завдання номер один – створити всі необхідні умови для проведення посівної кампанії.
Військові адміністрації отримали широкі повноваження щодо оформлення відносин користування сільськогосподарською землею. Вони реєструють саме договір, а потім вносять відповідний запис до спеціальної Книги реєстрації землеволодінь та землекористувань.
Книга ведеться як у паперовій, так і електронній формі й має бути передана до Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру протягом одного місяця з дня припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях. Поки діють такі правила, вносити зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не потрібно. Тобто фактично на час війни в нас діє особлива процедура реєстрації договорів оренди, суборенди землі, емфітевзису, сервітуту.
Зі зрозумілих причин Державний земельний кадастр і Державний реєстр речових прав на нерухоме майно певний час не функціонували, але поступово почали відновлювати свою роботу.
Водночас реєстрація прав користування продовжує відбуватися в «паперовому форматі», і всі усвідомлюють, що таке рішення не може бути постійним, адже всі ми пам’ятаємо сумнозвісні наслідки відсутності інформації в реєстрах – подвійна реєстрація, рейдерство, втрата урожаю та довготривалі судові процеси.
Що може змінитися в регулюванні земельних відносин?
На сьогодні зареєстрований законопроєкт №7636 від 5 серпня 2022 року, який передбачає насамперед відновлення системи оформлення прав на користування сільськогосподарських ділянок і деякі інші зміни в частині надання можливості переоформлювати земельні ділянки за актами на право постійного користування тим суб’єктам, які за чинним законодавством не можуть це робити.
Крім того, законопроєктом передбачається відновлення торгів на передачу в користування ділянок державної та комунальної форми власності.
Далі докладно зупинимося на аналізі відновлення довоєнної процедури реєстрації прав на земельні ділянки та збільшення кола осіб, які мають право на викуп землі, що є в постійному користуванні.
Як може змінитися реєстрація прав оренди землі?
Повертаємо реєстрацію прав оренди в реєстрах. На перший погляд, тут все доволі просто – законопроєктом пропонується повернути реєстрацію прав на земельні ділянки в реєстрах. А військові адміністрації залучати до реєстрації, лише коли Державний земельний кадастр не функціонує протягом 30 робочих днів.
Щодо вже зареєстрованих районними військовими адміністраціями договорів, то передбачається, що саме землекористувачі повинні ініціювати перенесення відповідних даних до реєстру.
І ось тут найцікавіше – орендар, суборендар, землекористувач, який набув право користування в період, коли реєстр не функціонував, повинен протягом місяця з дня набрання чинності таким положенням закону, подати заяву про державну реєстрацію права оренди. Цікаво те, що, коли протягом двох місяців право не зареєстровано, то договір вважається припиненим
Якщо навіть відкинути всі юридичні підстави й умови набрання договором чинності та його припинення, то справедливіше було б сформулювати, що, коли протягом двох місяців не подана заява до реєстратора, договір вважається припиненим. Оскільки очевидно, що реєстратори можуть не справлятися з опрацюванням і реєстрацією таких договорів в стислі строки.
Якщо ж договір припиняється з підстави, що відсутня інформація в «електронному реєстрі», то питання щодо врожаю врегулюється в такий спосіб. Землекористувач має право на збирання врожаю, а власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім землекористувачем, у розмірі, пропорційному до плати за користування земельною ділянкою, передбаченої припиненим договором, з дня припинення договору до дня збирання врожаю.
Які зміни передбачені для процедури викупу землі?
Викуп землі на праві постійного користування – для всіх, у кого є відповідний документ. Станом на сьогодні викупляти земельні ділянки на праві постійного користування можуть лише громадяни України, хоча такі акти на різну землю (тобто йдеться не лише про сільськогосподарські ділянки) отримували і юридичні особи.
Законопроєктом передбачається можливість переоформити землю на праві постійного користування їх держателями (володільцями) – юридичними особами, а також фізичними особами, які мають право успадковуваного володіння земельною ділянкою несільськогосподарського призначення.
Тобто законопроєкт передбачає викуп на «пільгових умовах» не лише сільськогосподарської землі, а й ділянок несільськогосподарського призначення.
Умови викупу загалом збігаються з тими, що діють сьогодні для сільськогосподарських ділянок, які на таких умовах придбаються фізичними особами, але є і суттєві відмінності.
Передбачається, що ціна викупу визначатиметься на рівні нормативної грошової оцінки ділянки. Також передбачено право на розстрочку, але слід внести не менше 25% від суми платежу (встановлення такої порогової суми є позитивним аспектом, оскільки в минулому прохали внести всю суму одразу). Строк розстрочення встановлено на рівні 30 років, що суттєво більше, аніж діє сьогодні – 5 років.
А що буде із землею, яка не передається в приватну власність?
Законопроєктом передбачено алгоритм дій, коли в складі земель є землі, що не можуть бути в приватній власності. За таких умов, власник ділянки здійснює поділ, і утворена ділянка через виділ із землями, що не можуть бути в приватній власності, передається в оренду. Умови оренди – 50 років, якщо орендар не ініціює встановлення меншого строку.
Ідея відновлення довоєнної системи реєстрації прав на сільськогосподарську землю є більш ніж на часі, як і надання більш широкому колу суб'єктів можливості переоформити свої права постійного користування на земельні ділянки.
Водночас уже зараз можна передбачити, що на етапі роботи над законопроєктом він має пройти необхідні трансформації, адже пропоновані зміни повинні ще й бути підкріплені умовами для їх належної реалізації.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
