Захищені «метри»: як працюватимуть нові норми щодо інвестування в житло
Як діятиме відповідний закон і що забули врахувати в ньому законодавці
Закон про захист прав інвесторів у нове житло президент Володимир Зеленський підписав ще на початку вересня. Йдеться про законопроєкт №5091, про який Mind розповідав у матеріалах «Цегла на папері: які закони змінюють роботу забудовників» та «Усе в дім: як законотворці вигадують податки для ринку нерухомості». Як зазначала одна зі співавторів проєкту, голова фракції «Слуга Народу», народна депутатка Олена Шуляк, завдяки цьому документу будівельні афери будуть зведені нанівець. З огляду ж на те, що Україна має починати процес відбудови після руйнівної війни, розв'язаної росією, документ ухвалено вчасно. Чи дійсно законопроєкт стане дієвим інструментом у цій сфері та на які його норми варто звернути особливу увагу й чому, розповів Mind cтарший юрист ТОВ «ЮКК «Де-юре» Іван Топор.
10 жовтня 2022 року набирає чинності Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Основною метою цього закону є підвищення захисту прав інвесторів у будівництво та надання їм додаткових повноважень і гарантій у взаємовідносинах із забудовником.
Які правила врегулював закон?
Ухвалений закон суттєво змінює правила гри на будівельному ринку, особливо в частині забезпечення гарантій прав інвесторів. До важливих змін належить ціла низка положень. Серед них введення поняття майбутнього об’єкта нерухомості та можливості реєстрацій спеціального майнового права на нього.
Тепер при купівлі об’єкта в новобудові, права на майбутній об’єкт нерухомості будуть зареєстровані у відповідному реєстрі. Тобто це має убезпечити покупця (інвестора) від подвійних продажів. Крім того, замовник будівництва після отримання дозволу на початок виконання будівельних робіт реєструє за собою права на всі майбутні об’єкти (квартири, нежитлові приміщення, машиномісця тощо), які передбачені проєктом, і тільки після цього може починати продаж майбутніх об’єктів нерухомості.
Отримання дозволу на будівництво – це фінальна стадія перед початком будівництва. Це означає, що, починаючи від отримання прав на земельну ділянку, забезпечення її належного цільового призначення, закінчуючи підготовкою проєктної документації та проходженням експертизи, усі дії замовник будівництва мають вчинити до моменту отримання дозволу на будівництво, а отже – до моменту початку продажів квартир та інших об’єктів нерухомості. Тому питання щодо самовільного будівництва або шахрайських схем зі збором коштів покупців без наміру будівництва мають зникнути.
Як захистили права інвесторів?
Окрему увагу законодавець приділив договору між замовником будівництва або девелопером (особою, що бере на себе обов’язок фінансувати будівництво та отримує частину майбутніх об’єктів нерухомості, найчастіше, з метою подальшого перепродажу) і покупцем. У договорі має бути зазначений цілий перелік даних про об’єкт будівництва (будинок) та об’єкт нерухомості (квартиру, машиномісце, нежитлове приміщення тощо), дозвільну документацію, порядок розірвання договору й повернення грошових коштів покупцю, всього майже три десятки пунктів.
Вказане має суттєво скоротити зловживання юридичною недосвідченістю покупців та убезпечити їх від покладання забудовником на покупця всіх можливих обов’язків та відповідальності, а отже, має ліквідувати практику, за якою в договорах із покупцем майже повністю відсутні положення про відповідальність замовника будівництва у разі порушення ним умов договору.
Крім того, замовник будівництва має створити сайт, на якому розмістить детальну інформацію про учасників будівництва, про отриману дозвільну документацію, інформацію про земельну ділянку, яка забудовується, про об’єкт будівництва. На сайті також має бути розміщений зразок договору з покупцями та щомісячне інформування про хід будівництва. Проте цим законодавець не обмежився. У разі якщо замовник будівництва укладе договір із девелопером, покупець має право затребувати такий договір на ознайомлення.
Крім зазначеного договора покупець має право затребувати на ознайомлення ще й проєктну документацію, усю дозвільну документацію і навіть фінансову звітність замовника будівництва та/або девелопера за останні два роки. Мотиви законодавця щодо забезпечення покупцю прав на ознайомлення з фінансовою звітністю будівництва та девелопера не зовсім зрозумілі. У цьому разі законодавець трохи перестарався.
Важливими положеннями в частині забезпечення контролю покупцями перебігу будівництва слід вважати норми, які передбачають можливість замовником будівництва вносити зміни до проєктної документації тільки за умови отримання погодження від покупців. До таких випадків, зокрема, належить зміна поверховості або функціонального призначення об’єкта будівництва, площі майбутнього об’єкта нерухомості (наприклад, квартири) на 10% і більше від проєктної, зменшення площі місць загального користування (даху, підвалу й таке інше) більш ніж на 5% тощо.
Якщо зазначені вище положення мінімізують ризики шахрайських схем або найчастіших форм зловживань із боку забудовника, то норма, яка передбачає обов’язкове накладення обтяжень на частину майбутніх об’єктів нерухомості, має застрахувати покупців від недолугої фінансової політики забудовника, наприклад у разі його банкрутства.
До моменту прийняття об’єкта будівництва до експлуатації частина квартир, машиномісць, нежитлових приміщень у будинку тощо, не зможуть бути відчуженими забудовником. На зазначену частину об’єктів накладається обтяження. У разі банкрутства забудовника об’єкти, що належать до гарантійної частки, можуть бути використані для залучення іншого забудовника з метою закінчення будівництва. Розмір гарантійної частки визначається Кабінетом Міністрів України.
Які ризики не врахував законодавець?
Загалом закон направлений на впорядкування відносин на ринку первинної нерухомості, проте він несе також і додаткові ризики. До таких, зокрема, належать рішення законодавця, яким він визначив, що всі асоційовані члени кооперативів, предметом діяльності яких є будівництво, отримують права повноправних членів кооперативу. З одного боку, це додає прав звичайним покупцям, з іншого – такі зміни можуть призвести до рейдерських захоплень або внесення хаосу в діяльність кооперативів-забудовників.
Річ у тім, що розподіл учасників кооперативу на членів та асоційованих членів надавало можливість забезпечити керованість такої структури, що виражалася в ухваленні всіх рішень дуже вузьким колом осіб. Звісно, мали місце і зловживання. Намір законодавця зрозумілий: він хоче прибрати з будівельного ринку кооперативи, діяльність яких несе певну ризиковість щодо їх оподаткування, водночас правильно було б надати певний час для перехідного періоду.
Отже, підсумовуючи, можна сказати, що законопроєкт має упорядкувати будівельний ринок, проте деякі положення, як-от наявність обов’язкової гарантійної частки, неможливість здійснювати продажі до моменту отримання дозволу на будівництво, обов’язкове нотаріальне оформлення другого та подальших продажів, найімовірніше, призведуть до відтоку з будівельного ринку дрібних забудовників та інвесторів, які переважно перепродавали об’єкти нерухомості в процесі будівництва. Чи поліпшить це ситуацію з доступністю житла – покаже час.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
