Інвестування в комерційну нерухомість за кордоном: нові правила, які варто враховувати у 2025 році

Робота з комерційною нерухомістю за кордоном усе відчутніше зміщується в бік більшої вимогливості та меншої передбачуваності. Базові інструменти залишаються сталими: угоди, SPV, банківські гарантії, управлінські договори, проте середовище, у якому вони працюють, змінюється – і юридично, і репутаційно, і щодо податків. Тепер рішення про інвестицію визначає не лише потенціал активу, а й здатність пройти юридичний фільтр, відповідність актуальним нормам і перевірки на кожному етапі. Докладніше про те, що варто враховувати, інвестуючи в комерційну нерухомість за кордоном у 2025 році, Mind розповів Сергій Стьопа, співзасновник та СЕО Stronghold Investment Fund.

Спрощення для українських інвесторів

Почнемо з хороших новин вдома: у березні 2025 року український уряд зробив крок назустріч інвесторам, офіційно прибравши з правового поля старі правила про обов’язкові ліцензії на майнові інвестиції за кордон. Для бізнесу це дерегуляція, яка усуває бар’єр, що існував ще з 90-х років, і спрощує доступ українців до міжнародних інвестиційних можливостей. Втім, попри дерегуляцію, зберігаються валютні обмеження, запроваджені останніми роками з міркувань економічної безпеки. Отже, у 2025 році українському інвестору стало легше з правового погляду розпочати процес інвестування за кордон, але практична реалізація все ще потребує врахування чинних валютних правил.

Прозорість і комплаєнс: нові глобальні вимоги

Деякі регіони посилили вимоги до прозорості – кожен у своєму ключі. Наприклад, у США центром уваги стала особа власника. Закон про корпоративну прозорість (CTA), що набрав чинності 1 січня, зобов’язав усі компанії, створені до 2024 року, розкрити кінцевих бенефіціарів у спеціальному реєстрі FinCEN. Інакше – штраф або кримінальна відповідальність.

У Європі – інший акцент: з січня почала діяти розширена звітність CSRD: девелопери, інвестфонди та компанії з великою виручкою подають детальні звіти про екологічний слід, стандарти управління й соціальні ризики.

Тобто обидві системи, так чи інакше, вимагають виходити з тіні.

Нові обмеження для іноземних покупців

Уряди різних країн усе уважніше ставляться до того, хто скуповує стратегічні активи, зокрема нерухомість. Знову яскравим прикладом є США: станом на березень 2025 року 27 американських штатів розглядали 84 законодавчих ініціативи щодо обмеження власності на нерухомість для іноземців і вже 22 з них фактично запровадили різні заборони або ліміти. Це означає, що, вкладаючи гроші в нерухомість у США, варто перевіряти локальні правила штату – десь може знадобитися додатковий дозвіл, а десь певні об’єкти взагалі закриті для покупки іноземцями.

Здорожчання фінансування 

Окремий виклик цього року – вартість грошей. Після стрімкого підвищення світових відсоткових ставок минулими роками фінансовий ландшафт для нерухомості змінився. Нові нормативи для банків (так званий Basel III Endgame) набувають чинності, змушуючи найбільші банки тримати більше капіталу проти виданих кредитів. Практично це означає, що іпотечні й інвестиційні кредити на комерційну нерухомість стають менш доступними та дорожчими. Банкіри вважають деякі сегменти (офіси, ТРЦ) ризиковішими та скорочують присутність у цих нішах.

Для іноземних інвесторів, які часто залучають міжнародне фінансування, це нова реальність: доводиться закладати більший резерв на відсотки й шукати альтернативні джерела капіталу або партнерства. З власної практики зазначу: у 2025 році переговори з банком щодо кредиту забирають більше часу та часто потребують вищого власного внеску в проєкт, ніж рік чи два тому.

Водночас високі ставки й обмеження кредитування відкривають простір для альтернативних інвесторів. Фонди приватного капіталу та сімейні офіси, що оперують значними власними коштами, почали активніше виходити на ринки, де раніше домінували позичені гроші.

Актуальна динаміка інвестиційної привабливості 

Я бачу, що в контексті інвестування найприбутковішими сегментами зараз є індустріально-логістичні об’єкти, орендна житлова нерухомість і дата-центри, які мають сильний попит та потенціал зростання.

У готельному секторі також спостерігаються позитивні тенденції, проте він є більш чутливим до економічних коливань і вимагає врахування циклічних ризиків. Сегмент роздрібної нерухомості, попри відчутний тиск e-commerce, має помірно позитивні прогнози, якщо йдеться про супермаркети, сучасні ТРЦ у популярних місцях і люксовий ритейл. Натомість офісні об'єкти (особливо застарілі будівлі) уже роками вважаються найбільш ризикованими через структурні зміни у форматі роботи, тобто подальший перехід на віддалену й гібридну зайнятість.

Висновки

Також зазначу: зміни, що відбуваються останнім часом – не привід відмовлятися від ідеї інвестувати за кордон, а радше нагадування, що нерухомість – це довгострокова гра, де потрібно вміти реагувати на нові правила. Особисто я сприймаю ці нововведення як виклик професійності: хто зможе швидко інтегрувати нові регуляції у свою стратегію, той матиме перевагу.

Комерційна нерухомість залишається привабливим активом, і, попри всі зміни, фундаментальна мотивація інвестувати – диверсифікація, захист від інфляції та генерація доходу – нікуди не поділася. Просто гра стала трохи складнішою, а значить, і цікавішою.