Набувач нерухомості справді під захистом? Що змінилося в законодавстві

Добросовісне придбання нерухомості в Україні довгий час майже не гарантувало стабільності володіння таким майном. У разі якщо майно колись вибуло з державної чи комунальної власності з порушеннями, прокурори, як представники інтересів держави, могли ініціювати його витребування, навіть якщо з моменту вибуття минуло понад 10 чи 15 років. 

Законодавство не надавало чітких гарантій щодо захисту, а відлік строків позовної давності залишався «на розсуд прокурора». Така невизначеність створювала ризики для сумлінних покупців та інвесторів, які перед кожною угодою змушені були замислюватися: «А чи не прийде прокурор забирати нерухомість через роки?». Ситуація ускладнювалася ще й тим, що судова практика часто ставала на бік держави, визнаючи незаконними передачу та договори в ланцюгу власників, навіть якщо кінцевий набувач не мав жодного стосунку до початкових порушень. Це підірвало довіру до інституту приватної власності й створювало значні бар’єри для інвестицій.

Але у квітні 2025 року ситуація змінилася. Набув чинності Закон України «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача», який нарешті став на захист добросовісного набувача (того, хто не знав і не міг знати про минулі порушення). Докладніше про зміни, які вніс закон, і наслідки, до яких це призвело, Mind розповіла Наталія Мазур, адвокатка відділу кримінальної практики Адвокатського об'єднання AZONES.

Як усе було раніше?

Довгі роки суди здебільшого ухвалювали рішення про витребування майна з рук добросовісних набувачів у справах, ініційованих прокуратурою, на користь державних або комунальних органів. Ключовою підставою було первинне вибуття об’єкта з державної або комунальної власності з порушенням законодавства. 

Причому порушенням могло вважатися майже все: від помилки чиновника під час підписання «не того документа» до неправильного затвердження рішення органом влади. Формально –  об’єкт вибув незаконно, фактично – десятки років ніхто не звертав на це увагу. А коли держава в особі прокуратури знаходила порушення, починалося судове переслідування.

Проблема таких судових спорів полягала в тому, що:

• Строк позовної давності обчислювався не з моменту вибуття майна, а з моменту, коли прокуратура довідалася або могла довідатися про порушення. Це створювало ризик нескінченного поновлення строків, бо прокурори могли посилатися на будь-яку умовну інформацію чи дію, отриману / зроблену нещодавно, навіть якщо майно було передане 15 років тому. Найчастіше прокурори обґрунтовували пропущення строків позовної давності стандартними формулюваннями на кшталт: «під час досудового розслідування у кримінальному провадженні встановлено…», «після надання відповіді на запит прокурора виявлено…» та інші подібні конструкції. 
• Добросовісному набувачу важко самостійно перевірити весь ланцюг договорів і дій із майном. У багатьох випадках внесення відповідних відомостей у Реєстр речових прав на нерухоме майно, наявність свідоцтва про право власності, повна та офіційна сплата коштів та/або нотаріальний договір не рятували –  суди віддавали пріоритет формі, а не суті.
• Витребування майна мало ланцюгову реакцію. Коли суд визнавав недійсним перший договір у ланцюгу (наприклад, між комунальним підприємством і першою юридичною / фізичною особою), це ставило під сумнів права всіх наступних набувачів. Останній власник, навіть якщо діяв добросовісно та не мав жодного стосунку до первісної угоди, втрачав майно. Через такі дії він змушений був звертатися з позовами до попередніх власників для відшкодування сплачених коштів. Але така компенсація не завжди була реальною та дієвою –  попередні продавці могли виявитися ліквідованими, банкрутами або просто зниклими.

Отже, навіть законно набута нерухомість не була захищеною, якщо колись десь хтось на рівні державного органу припустився помилки. Це руйнувало довіру до реєстрів і стабільності власності як такої.

Що змінив новий Закон?

Закон України «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача» вносить зміни не лише до Цивільного кодексу, а й до Цивільного процесуального кодексу та Господарського процесуального кодексу. 

Основні новації:

• Чіткий перебіг позовної давності

Тепер строк для прокурорських позовів обчислюється з дати державної реєстрації права першого набувача або дати фактичної передачі майна. Це виключає спекуляції з «датою дізнання».

• Гарантія після 10 років

Прокурор в інтересах держави або територіальної громади, крім окремих випадків, більше не зможе витребувати майно від добросовісного набувача, якщо минуло понад 10 років із моменту реєстрації права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це правило діє незалежно від кількості перепродажів і починає відлік з моменту реєстрації права за першим власником. Якщо тоді ще не вимагалася держреєстрація, строк рахується з дати передачі майна.

• Компенсація за витребування

Нові зміни встановлюють: якщо хочеш повернути нерухомість через суд – заплати. Орган, в інтересах якого подається позов, повинен внести на депозит суду вартість майна за оцінкою. Без цього – жодного позову. У разі позитивного рішення суд одночасно ухвалює рішення про компенсацію. 

Це принципово змінює баланс: тепер орган, в інтересах якого прокурор подає позов, має взяти на себе реальні фінансові зобов’язання – або прокурор не зможе звернутися до суду.

Отже, нові норми обмежують строки, посилюють вимоги для прокурорських позовів і дають власникам реальні механізми захисту навіть ретроспективно.

Яка зворотна дія закону?

Закон має зворотну дію у двох ключових аспектах. По-перше, компенсація добросовісному набувачу повинна застосовуватися навіть у справах, де на момент набрання чинності законом (09.04.2025) ще відсутнє рішення суду першої інстанції (тобто справа зараз слухається в суді). 

По-друге, у частині порядку обчислення та перебігу граничного строку для витребування чи визнання права щодо нерухомого майна, право власності, на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, до дня набрання чинності цим законом, та нерухомого майна, щодо якого на момент його передачі першому набувачеві законом не була встановлена необхідність державної реєстрації.

Які наслідки: хто у плюсі? 

Добросовісні набувачі нарешті отримують реальні гарантії. Після 10 років володіння ніхто не може «повернутися в минуле» та забрати майно. Це означає спокійніше володіння, зниження ризиків позовів прокурорів і менше потреб в «глибоких» юридичних аудитах нерухомості перед купівлею.

Банки та інвестори можуть легше структурувати угоди, де нерухомість виступає заставою. Зменшення правових ризиків позитивно вплине на кредитування та загальний рівень довіри до інфраструктури прав власності. Для інвесторів, особливо іноземних, це важливий сигнал стабілізації правового середовища та заклик до дій.

Судова система отримала чіткі критерії – менше простору для суб’єктивних підходів у спорах. Це повинно сприяти вирівнюванню практики, особливо в судах першої інстанції, де раніше підходи сильно варіювалися.

Які наслідки: хто в мінусі?

Прокуратура та органи влади втратили інструмент впливу, що часто використовувався не лише в публічному інтересі, а й у конфліктних бізнес-ситуаціях. Крім того, тепер необхідно стежити за строками й обґрунтовувати кожен позов не лише юридично, а й фінансово – готувати кошти наперед.

Державні бюджети мають покривати компенсації. Для територіальних громад це може виявитися особливо болісним, оскільки відсутність коштів на депозит суду може стати перепоною навіть для обґрунтованого позову. Під загрозою можуть опинитися інтереси, де дійсно мали місце зловживання або шахрайство, але не буде коштів на їх оскарження.

Потенційні зловживання з боку самих набувачів. Нові правила можуть створити спокусу завищення оцінки майна перед судом, аби в разі витребування отримати більшу компенсацію. Це своєю чергою зробить затребуваними судові експертизи та рецензії на них, оскільки саме вони визначатимуть справедливу вартість майна. Вже зараз можна очікувати, що в багатьох справах виникатимуть додаткові спори всередині спору – стосовно дійсної ринкової ціни об’єкта, методики оцінки та достовірності висновків експертів.

Які висновки?

Отже, такі зміни наближають національне законодавство та практику до стандартів Європейського суду з прав людини, де держава не може перекладати на приватну особу ризики своїх управлінських помилок і де втручання в майнові права без чітких меж та ефективної компенсації неможливе. Запроваджені механізми компенсаторного захисту й обмеження строків –  це спроба встановити справедливий баланс між інтересами держави та правами добросовісного власника. Але цей баланс залежатиме від реального правозастосування «на полі».