Як інвестувати в Карпати та не прогоріти

Ринок курортної нерухомості в Україні останні роки виглядає одним з найпривабливіших для інвестування. Попит на внутрішній туризм стабільно зростає: Карпати вже сьогодні демонструють заповнюваність у високі сезони на рівні 70–90%, а середній чек у якісних готелях доходить до $250–500 за добу.

Здавалося б – ідеальна формула: високий попит + високий чек = швидка окупність. Але реальність трохи обʼємніша, наголошує в колонці для Mind Ігор Ільчишен, девелопер та засновник Arha group. З його досвіду, девелопери нездатні виконати дані ними самими обіцянки, натомість інвестори не здатні обрахувати умови інвестиції.

Ринок дорослішає: від фантазій до реальності

Ще кілька років тому девелопери змагалися в обіцянках дохідності: 15%, 20%, 25% річних. Сьогодні ринок повертається до адекватності.

Реалістичний сценарій для якісного готельного проєкту – до 10% річних після виходу на операційну стабільність.

Такі відсотки – це вже не маркетинг, а цифри, які готові (мають) приймати раціональні інвестори. І це нормально, оскільки в Україні готельна нерухомість нарешті перестає бути «швидкою історією» і стає довгостроковою інвестицією.

Місто vs Карпати: дві абсолютно різні математики

Якщо спростити, обрахунок міського проєкту з будівництва обраховується за формулою: земля + матеріали + робота = результат

У горах формула інша: земля + рельєф + логістика + сезонність + клімат + інженерія + оздоблення = (можливо) результат

І саме тут більшість девелоперів вперше стикаються з реальністю.

Головна помилка: недооцінка собівартості

Навіть досвідчені девелопери, які десятки років будували житло, заходячи в готельний сегмент, помиляються в розрахунках.

Причини:

• складність інженерії;
• вимога 100% оздоблення номерів (на відміну від квартир);
• потреба в інфраструктурі (SPA, ресторани, зони відпочинку);
• значно вищі вимоги до якості.

У підсумку собівартість готелю суттєво перевищує очікування.

Карпати: де починається справжній девелопмент

Варто розуміти, що гірські проєкти – це окремий рівень складності.

По-перше, це рельєф. Будівництво на схилах вимагає підпірних стін, укріплень, складних фундаментів. А вартість однієї лише підпірної стіни може сягати понад $300 000.

По-друге, логістика. Матеріали не можна просто привезти фурою. Їх доставляють у кілька етапів – з перевантаженням на менший транспорт. Це збільшує витрати на кожному етапі.

По, третє, сезонність. У горах короткий будівельний сезон. Зима довга, волога висока, процеси висихання матеріалів уповільнені.

По-четверте, час. Те, що в місті будується швидко, у горах займає значно більше часу.

Парадокс: інвестор цього не бачить

Для інвестора все виглядає просто: «є квадратний метр – є ціна».

Але він не бачить ані витрат на рельєф, ані складної логістики, ані безлічі інженерних та інфраструктурних рішень. Відповідно, він не завжди готовий платити більше за ці фактори.

Єдине, що дійсно перекриває ці витрати – локація та досвід, який отримує гість.

Локація як головний актив

Вид на Говерлу, Петрос чи гірські хребти – це не просто естетика. Це фактор, який дозволяє піднімати чек, формує унікальність продукту та забезпечує завантаження.

Проте найголовніше – такі локації обмежені. Через кілька років можливість будувати в подібних місцях може бути суттєво обмежена регуляторно.

$500 за ніч – нормально

Ще у 2019 році такі ціни здавались неможливими для України, а сьогодні це реальність. Причина проста: люди платять не за «номер», а за досвід. Складовими досвіду є природа, приватність, сервіс, інфраструктура та емоція «іншого життя».

Якщо продукт відповідає очікуванням – ціна стає вторинною.

Новий інвестор: менше емоцій, більше математики

Ринок змінив не тільки девелопера, а й інвестора.

Сьогодні він: глибше аналізує фінансову модель, ставить більше юридичних питань, мислить довгостроково. І головне – починає розуміти, що готель не дає прибуток з першого місяця.

• 1-й рік – запуск і налаштування
• 2-й – зростання
• 3-й – вихід на планову дохідність

Проблема вторинного ринку

Ще один страх інвесторів – складність перепродажу. Насправді, єдиною проблемою «вторинки» є її молодість: на ринку із невеликою кількістю працюючих об’єктів ще не отримано достатньо статистики доходів та ще не сформувалась інфраструктура брокерів.

Коли з’являться стабільні операційні показники – вторинний ринок почне активно розвиватися.

Головний висновок

Курортна нерухомість – це не «легкі гроші» і не швидкий прибуток. Це – складний девелопмент, інвестиції «в довгу», висока конкуренція та вимогливий гість. Але при правильній локації, якісному продукті та професійному управлінні – це один із найперспективніших сегментів ринку в Україні.