Чи захистить інвестиції в будівництво законопроєкт ДІАМ, що змінює підхід до скасування дозволів?
Наскільки документ може вплинути на оцінку ризиків і що принесе забудовникам
Один із головних ризиків при інвестуванні в будівництво в Україні – це можливість оскаржити й скасувати навіть через роки видані на ранніх етапах реалізації проєкту дозвільні документи. У тому числі й уже після введення об'єкта в експлуатацію. Звісно, за таких обставин інвестиціям складніше перетворитися на актив, адже для інвесторів і банків це ризик, який важко оцінити й закласти у вартість проєкту.
Щоб зробити будівельний процес прогнозованішим, Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) ініціювала та оприлюднила законопроєкт, який пропонує встановити чіткі непоновлювані строки для судового оскарження ключових дозвільних документів у цій сфері, звузити підстави для скасування дозволів до реальних загроз безпеці та зобов'язати контролюючі органи діяти в чітких часових межах.
Поки документ – на громадському обговоренні, старший юрист Sayenko Kharenko Тарас Бондаренко та юристка Sayenko Kharenko Вікторія Чорна спеціально для Mind розібрали його та пояснили, чому в разі його ухвалення оскаржувати дозволи через формальні порушення стане складніше, чиї права можуть опинитися під загрозою та що забудовникам варто зробити вже зараз, щоб механізм спрацював на їхню користь.
Суть пропонованих змін: ризик зміщується на старт проєкту
Сьогодні документи, на підставі яких реалізується будівельний проєкт, як-от містобудівні умови та обмеження, дозвіл на виконання робіт, декларація про готовність об'єкта, сертифікат готовності, залишаються вразливими до оскарження протягом тривалого часу, а в деяких випадках, протягом усього життєвого циклу проєкту.
Річ у тому, що, за нинішнім законодавством, загальний строк звернення до суду відраховується від моменту, коли особа дізналася або мала дізнатися про порушення. Це створює невизначеність: навіть на завершальній стадії будівництва чи вже після введення об'єкта в експлуатацію інвестор не застрахований від судового оскарження документів, виданих роками раніше.
Проєкт пропонує іншу логіку: встановити чітко обчислювані та непоновлювані судом строки, прив'язані до об'єктивних подій у самому дозвільному процесі. Для деяких ключових документів це вікно оскарження звужується до кількох місяців.
А отже, основне навантаження юридичного ризику переноситься з усього періоду реалізації проєкту на його перші місяці, коли сума інвестованих в будівництво коштів ще є відносно незначною. Після спливу встановлених строків без пред'явлення позову дозвільна документація де-факто стає значною мірою захищеною від подальшого оскарження та скасування.
Оскарження документів за формальними підставами стане складнішим
Законопроєкт пропонує суттєво звузити відповідні підстави, зробивши акцент на порушеннях, які створюють реальні ризики для життя та здоров’я людей, національної безпеки чи довкілля.
Це означає, що особам, зацікавленим в оскарженні проєкту (сусідам, конкурентам, громадським активістам, органам влади), може бути складніше домогтися скасування відповідних документів лише на підставі формальних порушень.
Визначальним ставатиме доведення передбаченої законопроєктом суттєвої підстави, пов’язаної з реальними ризиками для життя, здоров'я людей, національної безпеки чи довкілля.
Це своєю чергою може зменшити ризик використання механізму оскарження як інструменту тиску на бізнес.
Держава також матиме обов'язки і дисципліну
Важливо, що новий строковий режим не є односторонньою поблажкою для забудовників. Одночасно вводиться процедурний каркас, що змушує і контролюючі органи діяти в чітких часових межах: перевірки усунення порушень, звернення до суду про припинення права на виконання робіт, розгляд приписів – це все матиме власні граничні строки.
Бездіяльність контролюючого органу в межах цих строків за проєктом матиме наслідком автоматичне відновлення права на виконання робіт і можливості введення об'єкта в експлуатацію.
Процедурна дисципліна стає активом, а не формальністю. Своєчасне повідомлення контролюючого органу про початок робіт (огородження майданчика, інформаційний стенд) перетворюється на юридично значущу дію, від якої залежатиме, чи спрацює на користь забудовника механізм спливу строків для оскарження. Компаніям варто вже зараз переглянути внутрішні процедури фіксації та документування таких кроків.
Коригування проєктної документації перезапускає строки. Кожна зміна проєктних рішень після отримання дозволів відкриватиме нове вікно оскарження прив'язаних документів – це варто враховувати при плануванні змін на пізніх стадіях будівництва.
Зворотний бік реформи
Законопроєкт може мати й зворотні наслідки, зокрема для осіб, громад чи конкурентів, права або законні інтереси яких порушені незаконно виданими дозвільними документами.
Потенційний ризик полягає в ситуації, коли дозвільний документ є очевидно незаконним, наприклад виданим із порушенням встановлених містобудівних обмежень щодо граничної висотності або вимог у сфері охорони культурної спадщини, але відповідне будівництво при цьому не створює ризиків для життя чи здоров’я людей, національної безпеки або довкілля.
У такому випадку запропоноване звуження підстав для скасування документів у поєднанні з короткими строками оскарження може істотно ускладнити судовий захист і фактичне усунення такого порушення.
Що далі?
Наразі відповідний законопроєкт оприлюднений для громадського обговорення. Попереду – етап погодження із зацікавленими органами і, за підтримки Кабінету Міністрів, внесення на розгляд Верховної Ради вже як урядової ініціативи. Це означає, що деякі з описаних механізмів можуть бути скориговані або пом'якшені у процесі погоджень.
Проте сам напрямок реформи вже є чітким сигналом бізнесу: регулятор рухається в бік підвищення передбачуваності дозвільного циклу.
Для інвестора така передбачуваність – не абстрактна юридична цінність, а практичний фактор оцінки проєкту. Вона може знижувати невизначеність юридичних ризиків, полегшувати залучення проєктного фінансування та сприяти більш прогнозованій оцінці вартості інвестицій у будівельні проєкти.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
