Як сплачувати податок на нерухомість

Для старої Європи та низки інших розвинених країн існування податку на нерухомість – поширена практика. Але введення в Україні цього збору розтягнулося на декілька років, протягом яких парламент неодноразово змінював правила гри.

Уперше норма Податкового кодексу, згідно з якою житлова нерухомість, що знаходиться у власності фізичних та юридичних осіб, повинна обкладатися податком, набула чинності в січні 2013 року. Щоправда, вона так і не запрацювала: уже 4 липня 2013 року Верховна Рада звільнила фізосіб від сплати податку, відтермінувавши його на рік.

Відтоді переносилася не тільки дата введення податку «в дію». Регулярно вносилися й інші зміни до відповідного законодавства, завдяки яким податок, задуманий лише для «багатих», перетворився на повинність для більшої частини населення.

У підсумку сам податок ввели з 2016 року, але заплатити його вперше громадянам доведеться цього року.

Про правила нарахування та сплати нового збору Mind розповіла податковий консультант Київського центру підтримки і розвитку бізнесу Олександра Томашевська.

– Яке майно обкладається податком на нерухомість?

– Під об'єкт оподаткування підпадає житлова і нежитлова нерухомість. До житлової нерухомості відносять житлові будинки і квартири, садові та дачні будинки. Якщо до житлового будинку є прибудова, вона також підпадає під визначення житлової нерухомості. Перелік об'єктів нежитлового фонду досить великий: готельні, офісні, торговельні площі, гаражі, склади, допоміжні нежитлові приміщення (сарай, хлів, літня кухня, майстерня, вбиральня, погріб, навіс, котельня) та інші споруди. Детальний перелік та опис будівель можна знайти в ст. 14 Податкового кодексу України. Тобто для розрахунку загальної площі квадратних метрів нерухомості та розрахунку за ними бази оподаткування враховуватимуть й інші споруди.

Щодо незаконних споруд, думаю, відповідь напрошується сам. Податкові органи при розрахунку бази оподаткування використовують дані Державного реєстру прав на нерухоме майно або документи, надані платником податків, зокрема, документи на право власності. Так що незаконні споруди залишаться неврахованими.

– Як рахуватимуть?

– За даними реєстру прав на нерухоме майно фіскали підрахують кількість квадратів житлової та нежитлової нерухомості громадянина. Потім із загальної площі віднімуть «неоподатковувані квадрати» – 60 кв. м для квартир і 120 кв. м для житлових будинків, для різних типів житлової нерухомості – відповідно 180 кв. м. Це зменшення проводиться разово на кожен звітний рік.

Далі отримані оподатковувані квадратні метри будуть помножені на ставку податку, розмір якої визначається місцевими органами самоврядування (це місцевий податок). Згідно з останніми змінами в Податковому кодексі максимальна величина ставки податку складе 1,5% від мінімальної зарплати на 1 січня за 1 кв. м. Торішня максимальна ставка податку на нерухомість становила 3%, але і мінімальна зарплата була дещо нижчою.

Скільки людей проживають у квартирі або будинку, значення не має, грає роль пайова участь права власності на об'єкт. Якщо «трійка» площею 100 кв. м належить одному громадянину, він заплатить податок з 40 кв. м (100 кв. м – 60 кв. м неоподатковуваних), а якщо ті ж квадрати належать двом громадянам у рівних частках (у тому числі близьким родичам – чоловікові і дружині, брату і сестру тощо), тобто по 50 кв. м кожному, – податок не сплачується.

Питання спільної власності також врегульовано. Якщо об'єкт нерухомості належить декільком особам, і їх частини поділені, кожен громадянин платить податок за свою частину нерухомості. Якщо об'єкт нерухомості перебуває у спільній власності, але частини не поділені, податок сплачуватиме один із власників, визначений за згодою інших власників.

– Скільки будуть рахувати?

– Податок на нерухомість розраховується та сплачується за минулий рік. Розмір мінімальної зарплати станом на 1 січня звітного 2016 року складав 1378 грн. Для уточнення ставки податку в конкретному регіоні рекомендую зателефонувати до місцевої податкової інспекції, міської чи районної. Кияни, наприклад, заплатять податок виходячи зі ставки 1% від мінімальної зарплати, тобто 13,78 грн за квадрат понад неоподатковуваного мінімуму. Наприклад, якщо ви власник квартири площею 100 кв. м, податок за 2016 рік складе (100 – 60) х 13,78 грн = 551,20 грн.

Чи варто зараз терміново переоформлювати частину квартири на родича? Тільки якщо ви хочете заплатити менше податку в перспективі. На 2017 рік у Києві встановлено ставку в розмірі 0,5%, але і мінімальна зарплата на 1 січня 2017 року зросла до 3200 грн. Тому в натуральному вираженні розмір податку дещо збільшиться: 40 кв. м х (3200 х 0,5%) = 640 грн.

Ходять чутки про нібито високі ставки податку для нежитлової (комерційної) нерухомості. Я не знайшла їм підтвердження, але рекомендую уточнити цей момент у податковій інспекції за місцезнаходженням об'єкта.

– На скільки більше заплатять багаті – власники дуже просторих апартаментів і «палаців»?

– Власники численних квартир і будинків заплатять значно більший податок.

Якщо загальна житлова площа квартир перевищує 300 кв. м, а будинків – 500 кв. м, сума податку на нерухомість для такого домовласника автоматично збільшується на 25 000 грн на рік за кожен об'єкт житлової нерухомості або його частину. Тобто якщо у людини п'ять квартир по 100 кв. м, її податок буде: (500 – 60) 440 кв. м х 13,78 грн = 6063,20 грн + 5 х 25 000 грн = 131 063,20 грн. І це ще не все: з 2017 року пільга на неоподатковувані житлові квадрати для квартир і будинків щодо таких об'єктів не застосовуватиметься.

Якщо площа одного або декількох об'єктів перевищує п'ятикратний розмір неоподатковуваної площі (для квартир 60 х 5 = 300 кв. м, для будинків – 120 х 5 = 600 кв. м, для різних типів 180 х 5 = 900 кв. м) або використовується власником об'єктів для отримання доходів (надання в оренду, лізинг, позика, використання у підприємницькій діяльності), власник такої нерухомості права на пільгу в 2017 році не отримає.

Чи означає це, що численні підприємці-фізособи, юридична адреса яких, як правило, збігається з адресою їхньої квартири, не отримають пільгу і платитимуть за всі квадратні метри? Можу припустити, що це буде предметом спору з фіскалами: підприємцям, які зареєстровані за домашньою адресою, але не використовують житлове приміщення в підприємницькій діяльності, доведеться це доводити. Хоча стверджувати, як це буде на практиці, поки складно.

А ось численній армії орендодавців доведеться вивернути гаманці: за умови офіційного оформлення договору оренди вони позбудуться пільг і платитимуть за всі квадратні метри.

– Які терміни сплати податку для громадян?

– До 1 липня громадянам прийде на адресу місцезнаходження об'єктів житлової або нежитлової нерухомості податкове повідомлення-рішення з вимогою сплатити цей податок. Усі складні розрахунки інспекція проведе самостійно, але рекомендую все ж розібратися в порядку розрахунку, аби за необхідності провести звірку та перерахунок суми податку. Зокрема, платник податків має право звернутися з письмовою заявою для проведення звірки та домогтися перерахунку, пред'явивши уточнені дані щодо об'єктів нерухомості, у тому числі частин, які йому належать, розмірів загальної площі, права на використання пільги з цього податку. Якщо сума податку змінилася у зв'язку з перерахунком, податкова інспекція оформляє нове повідомлення, а колишнє втрачає силу.

Для сплати податку передбачено термін 60 днів після вручення податкового повідомлення-рішення. Тобто перерахувати суму податку слід до 28 серпня.

– Які санкції за прострочення або несплату?

– Якщо платнику податків прийшло податкове повідомлення-рішення, з цього моменту податкове зобов'язання вважається узгодженим. На жаль, закон не передбачає пом'якшуючих обставин несплати податку, таких як хвороба, від'їзд на тривалий період або банальна відсутність коштів. Якщо податок не буде сплачений у термін, штраф складе 10% від нарахованої суми, а якщо прострочення перевищить два місяці – штраф зросте до 20%. Крім того, на суму боргу буде нараховуватися пеня в розмірі 120% облікової ставки НБУ за кожен день прострочення протягом усього періоду до погашення боргу.

– Хто звільняється від цього податку?

– Для тих, хто розраховує на пільги з податку на нерухомість, рекомендую зазирнути в пп. 266.2.2 ПКУ, де перераховані об'єкти нерухомості, які не підпадають під оподаткування. Це гуртожитки, будівлі дитячих будинків сімейного типу, житло багатодітних сімей, нерухомість в аварійному стані та багато іншого.

– В яких країнах введений цей податок, який його розмір? Чи обтяжливий він для більшої частини населення?

– Оподаткування нерухомості –- звичайна практика в багатьох країнах світу, в тому числі в Європі. У більшості держав ставка податку не перевищує 1% від вартості нерухомості нав рік. Якщо говорити про Європу, власники нерухомості платять в середньому 100–400 євро на рік.

У Німеччині ставка податку прив'язана до кадастрової вартості й житло громадянина не обкладається податком, якщо його вартість не перевищує 120 000 євро. У Франції ставка залежить від кількості квадратних метрів. Мінімальну ставку в 0,1% застосовують у Болгарії, Словенії, Естонії та Нідерландах. За ставкою менше 1% платять податки в Іспанії, Італії, Австрії, Латвії, Португалії, Румунії, Люксембурзі, Швеції та Фінляндії. Фіксована ставка в 1% від оціночної вартості житла передбачена в Литві.

Для українців сплата податку на нерухомість – це нова практика, і громадяни повинні бути уважними в цьому питанні. У мене є клієнтка, яка отримала від далекої родички в спадок великий будинок, але сума податку на нерухомість перевищує її фінансові можливості. Через це вона змушена продати цей будинок і придбати скромнішу нерухомість, бо у неї немає можливості утримувати такий об'єкт.

– Виникає відчуття, що держава цілеспрямовано заганяє населення в нелегальне поле. У нас вигідно не реєструвати нерухомість, нелегально здавати в оренду житло, нелегально займатися підприємницькою діяльністю. Ви з цим згодні?

У нас і так зараз усе в нелегальному поле. Яскравим прикладом є сервіс надання житла в оренду. У нормальних (з точки зору функціонування податкової системи) країнах є єдиний реєстр здавання-найму житла. Наприклад, у США чоловік, який знімає житло, сплачує орендну плату через банк або оформляє чек на користь орендаря, і витрати на користування житлом зменшують його податки. Сховати від оподаткування доходи від надання квартир у оренду просто неможливо.

У нас же в Податковому кодексі витрати на наймання житла податок громадянина не зменшують, що несправедливо. Проценти за іпотекою включаються до податкової знижки, а витрати на оренду – ні. Не можна однією ногою «стояти» в цивілізованій країні, а другою – у кам'яному віці. На мій погляд, наразі народним депутатам варто було б ініціювати зміни до Податкового кодексу, що розширюють перелік витрат для податкової знижки, і таким чином стимулювати ринок оренди на вихід з тіні.