5 трендів ринку житлової нерухомості в 2017 році

Вперше за останні три роки обсяг продажів вторинного житла в 2016 році виріс на 20%, сягнувши показників первинного ринку. Чи збережеться ця тенденція протягом 2017 року і з якими ще викликами можуть зіткнутися потенційні покупці та продавці квадратних метрів, аналізував Mind.

1. Ринок у грошовому вираженні скорочується

Різкий сплеск числа угод купівлі-продажу нерухомості стартував три роки тому, коли люди почали спустошувати свої депозитні рахунки і масово вкладати гроші в нерухомість. Причини цього явища очевидні. З одного боку, це втрата довіри до банківської системи країни, що відбулася через масове виведення з ринку фінустанов, введення жорстких обмежень на зняття банківських вкладів у іноземній валюті, а також податку на процентний дохід. З іншого боку – різке здешевлення в доларовому еквіваленті первинної нерухомості, яка виникла через галопуючу інфляцію.

Не дивно, що протягом 2014–2015 років забудовники констатували бурхливе зростання продажів. Однак заощадження громадян поступово скорочуються, іпотечне кредитування відсутнє, а економічна ситуація в країні лишає бажати кращого. Тому в 2016 році динаміка зростання продажів істотно сповільнилася, а в нинішньому – і зовсім зійшла нанівець.

Щоправда, в Держстаті стверджують, що в 2016 році лише в Києві було укладено 36 690 угод купівлі-продажу нерухомості, що на 25,3% більше показника 2015 року. А в передмісті – понад 20 000 угод, тобто на 25,5% більше попереднього року. Однак треба розуміти, що угоди на первинному ринку фіксуються не в момент підписання договору інвестування, а під час внесення даних про власника до реєстру після введення будинку в експлуатацію, тобто через півтора-два роки після початку будівництва. Тому біля 50% вищевказаних угод реально були укладені в 2014 і першій половині 2015 років.

На думку ріелторів, нинішнього року обсяг ринку в грошовому вираженні скорочуватиметься, а кількість угод купівлі-продажу квартир у кращому разі залишиться на торішньому рівні (за рахунок орієнтації покупців на малобюджетне житло), а в гіршому – впаде. Тому як забудовникам, так і продавцям вторинного житла варто готуватися до посилення конкуренції за гаманці покупців.

2. Забудовники втрачають покупців

Сплеск продажів житла,  що спостерігався протягом 2015–2016 років, практично повністю припав на об'єкти первинного ринку. По-перше, через різку девальвацію національної валюти вартість квартир в новобудовах у перерахунку на долари виявилася досить привабливою. І хоча будівельні компанії поступово піднімали її в гривні, у валютному еквіваленті вона падала протягом двох років, досягнувши показників 2003–2004 років. Тоді як власники вторинної нерухомості спочатку зафіксували ціни в доларах і зайняли очікувальну позицію, через що їх об'єкти виявилися значно дорожчими за пропозиції первинного житла.

По-друге, банківська криза збігся з планами забудовників з нарощування обсягів будівництва, завдяки чому вони змогли запропонувати покупцям широкий вибір. За даними Держстату, в 2015 році в Україні було введено в експлуатацію рекордну кількість житла – понад 11 млн кв. м, завдяки чому покупці мали можливість вибрати об'єкт за своїми запитами і фінансовими можливостями.

Однак подальше нарощування обсягів будівництва, а відповідно і посилення конкуренції за споживача, призвело до зворотного ефекту. З наближенням термінів введення об'єктів у експлуатацію інвестори все частіше стикаються з проблемами. У кращому випадку це порушення термінів, відсутність заявленої інфраструктури та низька якість робіт, у гіршому – замороження об'єктів через грубі порушення при відведенні землі, проектуванні та оформленні документації, а також скорочення припливу оборотних коштів від інвесторів, за які зазвичай і будуються багатоквартирні будинки.

Лише в Києві, за даними опублікованого на сайті КМДА Містобудівного моніторингу, проблемними визначено понад 60 висотних об'єктів. А за даними Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, більшість об'єктів, що споруджуються в столиці, мають порушення щодо категорії або дозвільних документів. У передмістях Києва ситуація ще гірша. «У нинішніх непростих умовах помітно зросли ризики заморожування будівництв і банкрутства забудовників. А оскільки будівництво житла, як правило, ведеться із залученням коштів інвесторів, то вони ризикують залишитися і без грошей, і без квартир», – вважають аналітики компанії domik.ua.

3. Вторинний ринок повертає позиції

Не дивно, що потенційні покупці все частіше віддають перевагу вторинному ринку. Крім падіння довіри до «первинки» цьому сприяють два тренди: зростання пропозиції та падіння вартості. За даними інформаційно-аналітичного порталу «Столична нерухомість», лише впродовж минулого року кількість виставлених на продаж квартир у Києві зросла на 16% – майже до 21 000. А середня вартість квадратного метра в доларовому еквіваленті впала за той самий період майже на 13% .

Такі ж тренди спостерігатимуться і цього року. Зростання кількості квартир, що пропонуються до продажу, стимулює збільшення витрат на їхнє утримання. «Люди зрозуміли, що нерухомість наразі не особливо актуальна, бо треба платити податки на житло, оплачувати шалені тарифи на комунальні послуги тощо, тому вони намагаються позбутися неї. Квартири не можуть стояти просто так, за них потрібно платити», – пояснює аналітик компанії SV Development Сергій Костецький. Втім, є й інші причини. Серед них відкладена пропозиція: у 2014 році багато власників просто зняли об'єкти з продажу в очікуванні кращих цін. Однак необхідність вирішення сімейних проблем змушує їх продавати житло, що істотно подешевшало.

Збільшенню пропозиції сприяє і введення в експлуатацію новобудов, частину квартир в яких спочатку купували для перепродажу (з метою захистити заощадження від девальвації або як альтернативу депозитним вкладам). На думку аналітиків порталу Domik.ua, найближчим часом вони можуть з'явитися на ринку, склавши конкуренцію як девелоперам, так і вторинному ринку. Ще одним джерелом поповнення ринку купівлі-продажу може стати ринок оренди житла, здавати яке за нинішніх умов не дуже прибутково.

Не дивно, що в умовах зростання пропозиції на тлі падаючого попиту вартість «вторинки» і надалі зменшуватиметься. Уже зараз зустрічаються випадки, коли знижки від початкової ціни досягають 40%. «Кількість пропозицій про продаж квартир на ринку вторинного житла продовжує рости, тому вартість квартир у старих будинках збільшуватися не може», – зазначає Сергій Костецький.

4. Найпопулярніші квартири – сегмента супереконом

Наразі близько 75% житла, що продається на первинному ринку, це квартири економ- і комфорт-класу, стверджує заступник комерційного директора компанії «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська. Інші учасники ринку ще більш категоричні. Наприклад, керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов стверджує, що велика частина попиту сконцентрована в сегменті супереконом, у якому представлені смарт-квартири на первинному ринку, а також гостинки і хрущовки – на вторинному. «Все, що дорожче $30 000, продається дуже важко», – каже він.

Подальшому розвитку цього тренду сприятиме орієнтація забудовників на створення малогабаритних, а отже малобюджетних і водночас функціональних квартир.

5. Попит на програми розстрочки зростатиме

Зі скороченням числа покупців, здатних сплатити повну вартість квартири одномоментно, нинішнього року збільшуватиметься попит на програми розстрочки, які пропонує забудовник. Саме це, на тлі відсутності іпотечного кредитування в країні, є суттєвою перевагою забудовників перед вторинним ринком у боротьбі за покупців. «Молоді сім'ї з невеликим рівнем доходу і накопичень – це потенційні покупці житла економ-класу, які готові зробити перший внесок за умови, що програма розстрочки платежу дозволить їм впродовж 5–10 років виплатити решту суми», – вважає Анна Лаєвська.