Купувати чи не купувати: топ-7 афер на ринку нерухомості

За лютий 2019 року кількість кримінальних проваджень за статтею «шахрайство», пов'язаних із заволодінням нерухомістю, склала 323 справи, свідчать дані Генеральної прокуратури. Це майже вдвічі більше, ніж у січні 2019 року. «Ризик шахрайських дій у 2019 році буде достатньо високим, – попереджає аналітик агентства нерухомості InKiev Ярослав Холмогоров. – Важка економічна ситуація, соціальна напруга та низька правова грамотність населення – все це сприяє високому ризику».

Mind вивчив увесь спектр афер на вторинному ринку житлової нерухомості та розповідає про найпоширеніші з них. А також дає поради, як уникнути таких ситуацій. 

Підроблені документи

Це найстаріша і найбанальніша схема, яку використовують аферисти. Підробляють усе: від паспорту до права власності на квартиру.

Протидія. Самостійно здійснити огляд майбутнього житла, бажано розпитати сусідів про господаря. Провести перевірку в Реєстрі речових прав за параметром «адреса майна» і окремо – за паспортними даними або ідентифікаційним податковим номером господаря. Звірити отриманий результат.  Якщо виникають підозри щодо документа, який посвідчує особу власника (паспорт), то додатково можна перевірити, чи дійсний документ за серією та номером. Бажано купувати квартиру не по довіреності, бо саме цей документ легко підробити і важко перевірити його справжність.

Наявність боргів з «комуналки»

Покупців часто не повідомляють про наявність боргів з комунальних платежів. «І хоча нові власники майна не повинні оплачувати такі борги, уже є відповідне рішення і роз’яснення суду, проте виникають проблеми» – каже старший партнер адвокатської компанії «Кравець і партнери» Ростислав Кравець.

Протидія. Просити власника квартири показати довідку про відсутність комунальних боргів.

Чужий спадок

Ця афера пов’язана з отриманням у спадок нерухомості. І хоч сам по собі механізм успадкування не означає напряму ознаки злодіянь, проте подальший перепродаж спадкоємцем майна може бути сприятливим середовищем для зловживань і приховування від покупця всієї дійсної ситуації щодо успадкованого житла. Наприклад – наявності інших спадкоємців.

Протидія. Залучити фахівця для перевірки документів і з’ясування прозорості угоди. Особливо слід звернути увагу, чи ще відкрита спадкова справа, чи наявні інші спадкоємці і чи заявились вони у своїх правах на майно до нотаріуса. Додатково слід перевірити відсутність судових спорів щодо майна, набутого таким шляхом.

Рекомендовано запросити у продавця, який оформив право власності, нотаріальне підтвердження того, що у встановлений законом термін свої права на майно заявила лише особа-продавець. У випадку наявності інших спадкоємців – отримати письмову відмову від усіх спадкоємців на користь продавця.

Спільна власність

Перш ніж остаточно прийняти рішення і придбати майно, треба переконатися, що продавець не перебуває у шлюбі й дана нерухомість не придбана у спільну власність. 

Протидія. Окремо слід завчасно подбати про те, щоб усі громадяни, що були раніше зареєстровані за цією адресою, виписалися з об’єкту нерухомості до угоди. Отримати нотаріальну згоду дружини/чоловіка на проведення угоди та наголошувати на виписці всіх зареєстрованих. Порадитися з юристом-фахівцем щодо супроводу угоди.

Низька ціна та перепродажі

Низькою ціною продавці намагаються часто замаскувати проблеми об’єкту нерухомості.  Це може бути що завгодно: від подвійного перепродажу майна до наявності порушених прав неповнолітніх. Ключовий аспект –  оскарження права власності поточного власника.

У зоні ризику кредитні, іпотечні квартири, які перепродають і звертають стягнення. Договір іпотеки можуть визнати недійсним, продаж і перепродаж такого майна за договорами відступлення прав вимоги – незаконним тощо. «Таких випадків теж дуже багато, коли фінансові компанії звернули стягнення на предмет іпотеки і які наче отримали власність. Потім усе це визнається недійсним, і майно повертається у власність попереднього власника. Особливо це стосується рішень суду щодо продажу заставного майна згідно зі статтєю «Про іпотеку», – каже Ростислав Кравець. 

Протидія. Здійснити перевірку в Реєстрі речових прав на ознаки переходів права власності та частки власності. Звернути увагу, коли і яким чином здійснено оформлення об’єкту нерухомості. Додатково здійснити перевірку через портал судової влади за прізвищем власника та за адресою майна – щодо наявності спорів.

«Кишеньковий» нотаріус

Найпоширенішим способом здійснення недобросовісних дій відносно до покупця є недотримання форми договору, який може суттєво відрізнятися від первісного зразка і фінального підписаного. Тобто в заключній частині договору можуть з’явитися такі пункти купівлі-продажу, які у кращому випадку призведуть до додаткових витрат покупця. Наприклад, усі витрати на проведення угоди несе покупець, хоча була попередня домовленість про їх рівний розподіл. Або немає фрази «…відсутні обставини, які примусили їх укласти цей договір». Це дає право через деякий час позбавити покупця права власності.

Протидія. Покупцю слід наголошувати на виборі саме того нотаріуса, якому він довіряє, і детально ознайомитися з текстом договору купівлі-продажу.

Сам собі оцінювач

Дуже простий тип шахрайства – зниження реальної оцінки нерухомості в нотаріальному договорі. У випадку оскарження в судовому порядку і визнання недійсною угоди купівлі-продажу, покупець буде зобов’язаний повернути продавцю придбане майно, а продавець суму сплачених коштів, тобто вартість майна згідно з угодою.

Протидія. Вказуйте в договорі купівлі-продажу реальну вартість квартири.