Купувати чи не купувати: топ-7 афер на ринку нерухомості
Які існують ризики придбання квартири на «вторинці»

За лютий 2019 року кількість кримінальних проваджень за статтею «шахрайство», пов'язаних із заволодінням нерухомістю, склала 323 справи, свідчать дані Генеральної прокуратури. Це майже вдвічі більше, ніж у січні 2019 року. «Ризик шахрайських дій у 2019 році буде достатньо високим, – попереджає аналітик агентства нерухомості InKiev Ярослав Холмогоров. – Важка економічна ситуація, соціальна напруга та низька правова грамотність населення – все це сприяє високому ризику».
Mind вивчив увесь спектр афер на вторинному ринку житлової нерухомості та розповідає про найпоширеніші з них. А також дає поради, як уникнути таких ситуацій.
Підроблені документи
Це найстаріша і найбанальніша схема, яку використовують аферисти. Підробляють усе: від паспорту до права власності на квартиру.
Протидія. Самостійно здійснити огляд майбутнього житла, бажано розпитати сусідів про господаря. Провести перевірку в Реєстрі речових прав за параметром «адреса майна» і окремо – за паспортними даними або ідентифікаційним податковим номером господаря. Звірити отриманий результат. Якщо виникають підозри щодо документа, який посвідчує особу власника (паспорт), то додатково можна перевірити, чи дійсний документ за серією та номером. Бажано купувати квартиру не по довіреності, бо саме цей документ легко підробити і важко перевірити його справжність.
Наявність боргів з «комуналки»
Покупців часто не повідомляють про наявність боргів з комунальних платежів. «І хоча нові власники майна не повинні оплачувати такі борги, уже є відповідне рішення і роз’яснення суду, проте виникають проблеми» – каже старший партнер адвокатської компанії «Кравець і партнери» Ростислав Кравець.
Протидія. Просити власника квартири показати довідку про відсутність комунальних боргів.
Чужий спадок
Ця афера пов’язана з отриманням у спадок нерухомості. І хоч сам по собі механізм успадкування не означає напряму ознаки злодіянь, проте подальший перепродаж спадкоємцем майна може бути сприятливим середовищем для зловживань і приховування від покупця всієї дійсної ситуації щодо успадкованого житла. Наприклад – наявності інших спадкоємців.
Протидія. Залучити фахівця для перевірки документів і з’ясування прозорості угоди. Особливо слід звернути увагу, чи ще відкрита спадкова справа, чи наявні інші спадкоємці і чи заявились вони у своїх правах на майно до нотаріуса. Додатково слід перевірити відсутність судових спорів щодо майна, набутого таким шляхом.
Рекомендовано запросити у продавця, який оформив право власності, нотаріальне підтвердження того, що у встановлений законом термін свої права на майно заявила лише особа-продавець. У випадку наявності інших спадкоємців – отримати письмову відмову від усіх спадкоємців на користь продавця.
Спільна власність
Перш ніж остаточно прийняти рішення і придбати майно, треба переконатися, що продавець не перебуває у шлюбі й дана нерухомість не придбана у спільну власність.
Протидія. Окремо слід завчасно подбати про те, щоб усі громадяни, що були раніше зареєстровані за цією адресою, виписалися з об’єкту нерухомості до угоди. Отримати нотаріальну згоду дружини/чоловіка на проведення угоди та наголошувати на виписці всіх зареєстрованих. Порадитися з юристом-фахівцем щодо супроводу угоди.
Низька ціна та перепродажі
Низькою ціною продавці намагаються часто замаскувати проблеми об’єкту нерухомості. Це може бути що завгодно: від подвійного перепродажу майна до наявності порушених прав неповнолітніх. Ключовий аспект – оскарження права власності поточного власника.
У зоні ризику кредитні, іпотечні квартири, які перепродають і звертають стягнення. Договір іпотеки можуть визнати недійсним, продаж і перепродаж такого майна за договорами відступлення прав вимоги – незаконним тощо. «Таких випадків теж дуже багато, коли фінансові компанії звернули стягнення на предмет іпотеки і які наче отримали власність. Потім усе це визнається недійсним, і майно повертається у власність попереднього власника. Особливо це стосується рішень суду щодо продажу заставного майна згідно зі статтєю «Про іпотеку», – каже Ростислав Кравець.
Протидія. Здійснити перевірку в Реєстрі речових прав на ознаки переходів права власності та частки власності. Звернути увагу, коли і яким чином здійснено оформлення об’єкту нерухомості. Додатково здійснити перевірку через портал судової влади за прізвищем власника та за адресою майна – щодо наявності спорів.
«Кишеньковий» нотаріус
Найпоширенішим способом здійснення недобросовісних дій відносно до покупця є недотримання форми договору, який може суттєво відрізнятися від первісного зразка і фінального підписаного. Тобто в заключній частині договору можуть з’явитися такі пункти купівлі-продажу, які у кращому випадку призведуть до додаткових витрат покупця. Наприклад, усі витрати на проведення угоди несе покупець, хоча була попередня домовленість про їх рівний розподіл. Або немає фрази «…відсутні обставини, які примусили їх укласти цей договір». Це дає право через деякий час позбавити покупця права власності.
Протидія. Покупцю слід наголошувати на виборі саме того нотаріуса, якому він довіряє, і детально ознайомитися з текстом договору купівлі-продажу.
Сам собі оцінювач
Дуже простий тип шахрайства – зниження реальної оцінки нерухомості в нотаріальному договорі. У випадку оскарження в судовому порядку і визнання недійсною угоди купівлі-продажу, покупець буде зобов’язаний повернути продавцю придбане майно, а продавець суму сплачених коштів, тобто вартість майна згідно з угодою.
Протидія. Вказуйте в договорі купівлі-продажу реальну вартість квартири.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми запрошуємо вас стати частиною Mind Club. Для цього потрібно оформити підписку за $7 на місяць.
Нам дуже важлива ваша підтримка!
Чому ми впроваджуємо платну підписку?
Справжня якісна та незалежна журналістика потребує багато часу, зусиль та витрат, це дійсно недешево. Але ми віримо в перспективи ділової журналістики в Україні, тому що віримо в перспективу України.
Саме тому ми створюємо можливість платної щомісячної підписки – Mind Club.
Якщо ви читаєте нас, якщо вам подобається та ви цінуєте те, що ми робимо, – пропонуємо вам вступити до спільноти Mind.
Ми плануємо розвивати Mind Club: обсяг матеріалів і доступних сервісів і проектів. Уже сьогодні всі члени клубу:
- Допомагають створювати та розвивати якісну незалежну ділову журналістику. Ми зможемо і надалі розвиватись та підвищувати якість наших матеріалів.
- Отримують вільний від банерної реклами сайт.
- Отримують доступ до «закритих» матеріалів Mind (до щомісячного випуску, в якому ми досліджуємо та аналізуємо, як працюють цілі галузі; до щотижневих аналітичних підсумків).
- Вільний доступ до івентів Mind для підписників та спеціальні умови на інші події Mind.
- Smart Power. Власники бізнесу, що стануть підписниками Mind, отримають доступ до агрегатора системних порушень від аналітиків Mind та партнерів «Cкажи.uа». Якщо у вашого бізнесу виникли проблеми з непорядними чиновниками чи конкурентами – ми проаналізуємо, чи є їхня поведінка системною, і разом зможемо вирішити цю проблему.
- Ми і надалі розвиватимемо Mind та додаватимемо корисні журналістські рубрики і сервіси для вашого бізнесу.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності. Підтримайте нас за 196 грн на місяць.
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: editor@mind.ua.
З нами купувати безпечно. "Афера.Стоп" https://afera-stop.com.ua/
Десять практичних порад покупцям нерухомості на вторинному ринку житла. Не треба бути юристом щоб слідувати їм. Кожний пункт-це чиїсь реальні помилки, не повторюйте їх.
1) Ви повинні встановити особистий контакт з продавцями нерухомості, провести самостійно з ними перемови, з’ясувати мотиви та наміри їх дій, проявити цікавість до подальшої долі продавця, завжди ставте під сумнів майбутню угоду у разі, якщо ріелтори чи треті особи перешкоджатимуть Вам у цьому, або ж вказуватимуть не неможливість Вашого побажання з різних на те причин.
2) Обов’язково вступайте у спілкування з сусідами, консьєржами, представниками ОСББ, житлових кооперативів, іншими третіми, сторонніми особами, що можуть Вам підтвердити особу продавця та розповісти про історію квартири та зміну її власників.
3) Перебуваючи в квартирі, звертайте увагу на побут її власників, їх особисті речі, їх приналежність господарям, зробіть власні висновки щодо психологічного та фізичного стану продавців.
4) Поставтесь з посиленою увагою до запропонованих Вам квартир, які знаходяться в занедбаному, засміченому стані, без мебель, з ознаками довготривалої відсутності господарів, або ж підготовлені до ремонту, пояснення ріелторів з цього приводу ігноруйте, встановлюйте причини такого «господарювання» власників самостійно.
5) Власник-одинак, продавець порожньої квартири без ремонту, (незалежно від віку та статі) завжди повинен викликати у Вас сумніви, з цього приводу Вам можуть надати десятки пояснень, але власне це і є та найбільш поширена платформа на якій побудовані шахрайські дії з нерухомістю на вторинному ринку житла.
6) Завжди майте час (три доби як мінімум) на вивчення Вами та Вашими представниками документів, що підтверджують право власності та встановлюють особу продавця, якщо з різних причин продавець чи його представник обмежує Вас у цьому-відмовляйтесь від угоди.
7) Ви покупець і Ви в праві наполягати на виборі нотаріуса за Вашим побажанням, скористайтесь цим, зверніться до нотаріуса з числа Вам знайомих, чи з кола знайомих Ваших друзів, близьких, або ж обраного Вами на власний розсуд та з власних міркувань.
8) Залучайте до укладання угоди купівлі-продажу нерухомості третіх осіб з числа адвокатів, юристів за Вашим уподобанням та власним вибором, скористайтесь юридичною допомогою сторони, що не заінтересована в угоді купівлі-продажу обраного Вами об’єкту нерухомості, навіть у випадку коли ріелтор працює від Вас, підшукуючи Вам житло чи іншу нерухомість.
9) Наполягайте на присутності у нотаріуса при укладанні угоди купівлі-продажу саме продавця, власника нерухомості, а у разі його відсутності з різних причин-ставте під сумнів повноваження його представника за дорученням. І в такому випадку докладайте вже власних зусиль для з’ясування подібних обставин.
10) І головне, запам’ятайте: Ви «не обрані» і це не «лотерея» квартир на ринку нерухомості з шаленими знижками не буває, а якщо і є, то тільки у шахраїв, тому квапитися у цьому питанні зовсім не потрібно.
Юридичне об’єднання «Афера.Стоп».
Сумніви щодо укладання нотаріальної угоди? Мене ошукати неможливо!
Ви вирішили придбати квартиру, ріелтори запевняють Вас у прозорості угоди, юристи гарантують Вам законність операції, нотаріус стверджує, що відсутні підстави для відмови в укладанні договору, але все ж при цьому Ви не впевнені в своїх намірах, тоді Вам до мене.
Кожна десята квартира, яка продається на вторинному ринку міста Києва, має ознаки шахрайських дій або несе в собі ризики, що згодом можуть стати підставами для визнання нотаріальної угоди недійсною. Право добросовісного набувача наразі нівельовано, Ви ризикуєте, навіть якщо Ви вже третій власник в історії квартири, що вибула з власності першого власника внаслідок шахрайських дій.
Я вирізняю аферу, шахрайство, побутове рейдерство як різні за своїми ознаками злочини проти власності. Самих же кримінальних схем, стосовно природи виникнення цих злочинів-сьогодні сотні, і вони постійно вдосконалюються.
Чому Вам слід звернутися саме до мене? Тому, що я єдиний, вузькопрофільний фахівець у цьому напрямку, чиє прізвище відоме широкому загалу, і вже тільки сама моя участь у супроводі Вашої угоди, відбере бажання у шахраїв ошукати Вас.
Ціна моїх послуг від 300 доларів, в залежності від складності підтвердження юридичних фактів та їх чисельності. Мій телефон: 0500219026
Сторінки у Фейсбук: «Афера в деталях» , «Анатолій Остапенко» , «ГО Печерська Варта» - протидія шахрайству з нерухомістю.