Не поділили метри: що відбувається навколо заміського мікрорайону «Чайка»

Конфлікт навколо найбільшого в країні заміського ЖК «Чайка» вже вилився в кримінальні справи, судові розгляди, захоплення території комплексу 200 людьми спортивної статури, втручанням правоохоронних органів і звернення до Генпрокуратури і президента України. Mind розбирався, за що борються партнери по проекту – Павло Климець, Андрій Шишов і Олексій Кулагін.

Будівництво ЖК «Чайка» почалося у 2006 році та фінансувалося декількома партнерами. Серед них – власник алкогольної корпорації Olymp Павло Климець, а також співвласники девелоперської компанії «Омокс» Олексій Кулагін і маловідомий бізнесмен Андрій Шишов. Саме вони вважаються засновниками найбільшого житлового комплексу під Києвом, в якому проживає близько 16 000 осіб. З трійкою інвесторів співпрацювали й інші партнери.

Формально конфлікту вже понад два роки. За цей час різними учасниками процесу подано близько 100 судових позовів. Зараз протистояння сфокусовано на двох напрямках. Перший – між бізнес-партнерами Олексієм Кулагіним та Андрієм Шишовим – за контроль над девелоперською компанією «Омокс», яка володіє ЖК «Чайка» і технічною документацією на інфраструктуру. Другий – між інвестором проекту і власником алкогольної компанії Olymp Павлом Климцем і Олексієм Кулагіним за 8000 кв. м у житловому комплексі, вартість яких становить близько $5 млн.

Грошовий конфлікт. Продажем житла в ЖК «Чайка» займалися дві компанії – «Омокс»  Кулагіна і Шишова, і «Прайм капітал груп» Климця. Пізніше партнери домовилися про об'єднання офісів і розподіл прибутку. Згідно з угодою, на якій наполягає сторона Климця, у 2018 році бізнесмен повинен був отримати як дивіденди за раніше вкладені кошти 8000 кв. м житла на території комплексу, яке при мінімальній ціні житла в 14 000 грн за 1 кв. м у «Чайці» коштує приблизно $5 млн (трохи більше 130 млн грн за актуальним курсом). Климець раніше інвестував у будівництво комплексу близько 150 млн грн.

«До червня 2018 року – до моменту, коли настав час віддавати борги, подружжя Кулагіних не заперечувало, що він (Павло Климець. – Mind) інвестор, приходили на його ювілей, дарували подарунки і визнавали його роль у «проекті ЖК «Чайка», – написала в своєму зверненні на ім'я генерального прокурора Юрія Луценка дружина Павла Климця Ольга.

Олексій Кулагін відмовився віддавати борг – і це призвело до судових розглядів. У жовтні минулого року Печерський районний суд Києва заарештував рахунки компанії «Омокс» за позовом представників Климця, але вже в грудні Апеляційний суд столиці скасував це рішення.

У січні 2019 року Вища рада правосуддя задовольнила позов «Омоксу» і відкрила дисциплінарну справу проти судді Ірини Кирилюк, яка виносила рішення про арешт рахунків компанії. Климець не може брати участі в розглядах особисто, оскільки наприкінці квітня був затриманий у Москві за підозрою в дачі хабара в особливо великому розмірі й зараз знаходиться в СІЗО «Лефортово». Причину затримання в компанії Olymp не коментують.

«З огляду на відносини з сусідньою державою, сім'я Павла Климця утримується від коментарів і просить ЗМІ не будувати будь-яких версій – це може нашкодити, оскільки безпека і життя Павла Климця може бути під загрозою. Останні роки Павло Климець відходив від справ у компанії, в планах була громадська діяльність», – написала прес-секретар президента Olymp Юлія Трестер на своїй сторінці у Facebook.

За версією слідства, затримання не пов'язане з розглядами навколо «Чайки». Климець нібито дав хабар, щоб повернути кримський лікеро-горілчаний завод «Бахчисарай», який йому раніше належав, пише російський «Коммерсант».

Корпоративні розборки. Паралельно тривають суди й між власниками девелоперської компанії «Омокс». За даними Єдиного реєстру Міністерства юстиції, в цьому бізнесі Олексію Кулагіну належить 9%, його дружині Оксані Кулагіній – 7,3%. Мажоритарним акціонером є компанія «Консент капітал менеджемент» (діє від свого імені і за рахунок активів ПВНЗІФ «Консент капітал фінанс»), якій належить 83,6% капіталу девелоперської компанії. Бенефіціарами «Консент капітал менеджемент» є Андрій Шишов, Наталія Шишова, Андрій Жабін і Анатолій Рудой.

Останні кілька років мажоритарні партнери намагаються отримати оперативний контроль над компанією, який знаходиться в руках Олексія Кулагіна. На початку квітня їм це вдалося. За словами Кулагіна, на зборах учасників «Омокс», які відбулися 2 квітня, «компанію було переписано на геть інших осіб», а директором замість Олексія Кулагіна призначений Андрій Жабін. Кулагіна і його дружину на ці збори не запросили.

У ніч на 29 травня ЖК «Чайку» захопило близько 200 чоловік спортивної статури, які заблокували виїзди з паркінгу, а також входи і виходи з житлових будинків. Олексій Кулагін звернувся за допомогою до правоохоронців і навіть до генеральної прокуратури. Через кілька днів комплекс було розблоковано поліцією, а генпрокурор Юрій Луценко відзвітував у Facebook, що прокуратура разом з поліцією «відбили рейдерську атаку» на ЖК «Чайка».

За що точиться жорстка боротьба? У 2006 році планувалося, що ЖК «Чайка» стане елітним заміським комплексом. Тому площа квартир у будинках першої черги комплексу сягала 300 кв. м. Житло викуповували власники середнього бізнесу, топ-менеджери великих компаній тощо. Але після кризи 2008 року концепція забудови змінилася: у другій і третій чергах ЖК було споруджено велику кількість однокімнатних квартир, а площа житла зменшилася до 35–85 кв. м. Завдяки цьому в комплекс заселилися молоді сім'ї з дітьми.

Проект ЖК «Чайка» передбачає будівництво 34 будинків на більш ніж 4800 квартир, з яких вже побудовано 24 об'єкти. Решту – 10 будівель – планується ввести в експлуатацію до 2025 року. «Квартири в «Чайці» користуються популярністю і до моменту зведення будинку всі вони, як правило, продані. Комплекс розташований поруч із Києвом, у нього хороша інфраструктура, а ціни на квартири – як в області», – розповідає керуючий партнер консалтингової компанії SV Development Сергій Степенко. Зараз триває будівництво одного будинку №30, який планується ввести до кінця 2019 року. Середня вартість квадратного метра житла становить 15 000–16 000 грн. Рентабельність забудовника на цьому проекті не перевищувала 20%, уточнює він.

Втім, голова Антирейдерського союзу підприємців України Андрій Семидідько, який стежить за конфліктом навколо проекту вже кілька років, зазначає, що сторони борються не скільки за ЖК «Чайка», скільки за інфраструктуру, створену компанією «Омокс». Йдеться про водо-, газопроводи, каналізацію, зливові системи тощо – комунікації, які можуть обслуговувати понад 300 000 осіб. Гідротехнічні споруди передані місцевій громаді, обласним службам, а технічна документація є власністю розробника – «Омокс». Без цієї документації подальше освоєння території (приблизно 500 га) неможливе.

Що очікує на «Чайку»? Після початку публічного конфлікту продати квартири в споруджуваному будинку може виявитися важче, ніж в інших ЖК. Конфлікт між власниками може негативно відбитися на продажах і навіть призвести до їх повної зупинки, впевнений Сергій Степенко. «Для житлового комплексу найгіршим варіантом є сварка між власниками», – говорить він.

У покупців квартир можуть виникнути проблеми, якщо інвестори ЖК не домовляться, вважає старший партнер юридичної компанії «Кравець і партнери» Ростислав Кравець. «Один з партнерів ЖК може доводити, що квартири в комплексі продавалися без його відома. І можуть початися судові розгляди із залученням покупців квартир», – припускає він.

За словами Кравця, якщо ситуація розвиватиметься за негативним сценарієм, то покупці житла можуть претендувати на повернення грошей.