Встановлення прозорості: як впоратися з хаосом на будівельному ринку
І як у цьому допоможуть відкриті дані ДАБІ
Відкриті дані реєстру Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) знижують ризики потенційних покупців від придбання квартир у недобросовісного забудовника. А також сприяють прозорості будівельного ринку та боротьбі з корупцією.
Такими є висновки аналітичного дослідження «Вплив відкритих даних Державної архітектурно-будівельної інспекції України», підготовленого Офісом ефективного регулювання (BRDO) у межах USAID/UK aid проєкту «Прозорість та підзвітність у державному управлінні та послугах/ТАРАS» та за сприяння Міністерства цифрової трансформації України.
Відкриті дані – це публічна інформація у форматі, що дозволяє її автоматизоване оброблення електронними засобами, вільний та безоплатний доступ до неї, а також її подальше використання.
Дані оприлюднюють органи державної влади на Єдиному державному порталі відкритих даних. На їхній основі створюються корисні застосунки та сервіси для вирішення суспільних проблем.
Державна архбудінспекція має у своєму розпорядженні найповнішу базу даних про нові будівництва з 2012 року – реєстр ДАБІ. Реєстр створювався з метою забезпечити відкритість та доступність інформації, що стосується дозвільних документів. Насправді ж недосконалість та неповнота реєстру сприяла непрозорості органів містобудування, а сам реєстр тривалий час слугував інструментом для корупційних зловживань.
У грудні 2019 року інформацію з цього реєстру опублікували у форматі відкритих даних на data.gov.ua. Незважаючи на недоліки реєстру, цей набір даних швидко став одним із 10-ти найпопулярніших на порталі, що свідчить про велику затребуваність даних, що в ньому є, серед громадськості.
6 липня 2020 року в межах реформування будівельної галузі запрацював новий Реєстр будівельної діяльності, який має ще більше полів корисної для ринку та громадськості інформації, зокрема унікальний ідентифікатор будівництва. Дані нового реєстру також публікуються у форматі відкритих даних на держпорталі.
Mind з’ясовував, які продукти на основі відкритих даних ДАБІ несуть користь для покупців та учасників містобудівного ринку.
Боротьба з порушеннями містобудівного законодавства
Проблема: найпоширенішими порушеннями є перевищення дозволеної кількості поверхів і початок будівельних робіт без дозволу. Через корупцію багато проєктів вводиться в експлуатацією з порушенням чинного законодавства.
Згідно з дослідженням компанії Monitor.Estate, 42% новобудов зводять на землях без належного цільового призначення, 27% – без дозволів.Ситуація ускладнюється тим, що виявлення конкретних фактів порушень потребує аналізу значної кількості інформації, а також експертизи в галузях будівництва та містобудівного законодавства.
Ризик: будівництво житла на незаконно придбаних земельних ділянках, самовільне «захоплення» пішохідних територій, знесення елементів соціальної інфраструктури: дитячих, спортивних майданчиків, забудова берегів Дніпра – все це призводить до хаотичного розвитку міста, робить його некомфортним для життя. Наприклад, будинок, який став відомим як «монстр на Подолі». Забудовник додатково звів верхні поверхи, що небезбечно для жителів цього будинку, адже його споруджено над метро і мережами стратегічного значення.
Де знайти дані: сервіс Urbandata дає змогу побачити дозволи на будівництво будь-якого об’єкта за адресою, кадастровим номером ділянки, номером дозвільного документу та іншими параметрами. Спочатку він функціонував у вигляді чат-бота Dabibot у месенджері Telegram, а у березні 2020-го з’явився i сайт urbandata.onIine. Він має власну базу дозвільних документів, яка постійно порівнюється з офіційно оприлюдненими даними. Наприклад, за допомогою сервісу Urbandata стало відомо, що за перше півріччя 2020 року прийнято в експлуатацію всі 12 будинків проблемного ЖК «Кришталеві джерела» (тривають судові розгляди щодо земельних ділянок, на яких розташований проєкт. – Mind) із порушеннями.
Використання даних ДАБІ є найпоширенішим серед громадського сектору та журналістів інструментом для боротьби з порушеннями містобудівного законодавства. Спроби реформувати галузь стали політично можливими, зокрема, через розголос зловживань і викриття корупції за допомогою оприлюднених даних ДАБІ.
Інформування про ризики при інвестуванні у нерухомість
Проблема: за рік в Україні ухвалюється 70 000–90 000 угод про купівлю нерухомості на первинному ринку. Причому часто продаж квартир починається ще до отримання всіх необхідних документів на будівництво, що вже є порушенням. До того ж не факт, що всі документи будуть отримані – і будівництво відбувається без додаткових зловживань.
Ризик: оскільки значну частину новобудов зводять із порушеннями, є ймовірність зупинки будівництва aбo неможливості введення в експлуатацію вже збудованого об’єкта. Також поширений ризик того, що фінансування будівництва буде припинено. Усе це призводить – при оптимістичному сценарії – до затягування строків реалізації проєкту, а при песимістичному – до повної зупинки будівництва, банкрутства забудовника та втрачених інвестицій.
Сьогодні, за словами міністра розвитку громад та територій Олексія Чернишова, у країні налічується понад 100 000 постраждалих інвесторів.
Де знайти дані: Monitor.Estate – продукт, амбітна мета якого – замінити юристів у сфері житлової нерухомості. Сервіс генерує автоматизовані юридичні довідки про об’єкти нерухомості та учасників будівництва, використовуючи відкриті дані реєстру ДАБІ та інших відкритих реєстрів, зокрема судових справ, прав на нерухоме майно тощо. За допомогою таких довідок інвестор дізнається про статус дозвільної документації на будівництво, наявність ліцензій у підрядника, можливі порушення у використанні земельної ділянки, судові справи проти учасників будівництва та інформацію щодо інших будівництв цього девелопера. Найприскіпливішим користувачам пропонуються офлайн-консультації з юристом, який пояснює вci ризики та надає пропозиції щодо їхнього пом’якшення.
Спочатку сервіс працював над аналізом ризиків, що стосуються новобудов Києва. Після перемоги в конкурсі проєктів на основі відкритих даних Open Data Challenge та отримання додаткового фінансування він охопив й інші українські міста: Дніпро, Львів, Харків, Одесу, Житомир, Дрогобич, а також міста й села у радіусі 30 км навколо Києва. Наразі в ньому міститься інформація про понад 1100 об’єктів нерухомості.
Ресурс Bild.ua пропонує користувачам, перш ніж інвестуватив нерухомість, перевірити надійність будівництва та оцінити ризики. Для цього експерти цього сервісу досліджують новобудови та формують рейтинг найбезпечніших проєктів в Україні.
Для оцінки автори запровадили поняття «Індекс надійності новобудови» – розрахунковий показник, який з’являється у результаті дослідження 40 параметрів – оцінок ризиків новобудови. Частина з них формується на основі відкритих даних реєстру ДАБІ, інші – за допомогою власних досліджень експертів проєкту та відгуків користувачів. За кожним із параметрів новобудова отримує оцінку, а сумою таких оцінок i є Індекс – 220-бальний показник надійності об’єкта.
Аналіз судових спорів у будівельній сфері
Проблема: відсутність або складність пошуку інформації про історію судових справ проти забудовників чи експертних i технічних організацій у містобудуванні. А також складність i для інвесторів, і для забудовників із відстеженням початку процедури анулювання дозвільного документу на будівництво.
Ризик: замовники будівництва через відсутність інформації про судові позови проти експертних i технічних організацій ризикують обрати ненадійних партнерів.
Де знайти дані: онлайн-сервіс «Суд на долоні» дає змогу швидко та зручно відшукати та проаналізувати судові рішення, які, зокрема, стосуються будівельної галузі.
Користувач може знайти замовника чи ідентифікатори об'єкта будівництва. Це код ділянки aбo адреса, а після запуску Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва – унікальний ідентифікатор об’єкта будівництва. Далі, маючи ідентифікатор та використовуючи сервіс «Суд на долоні», користувач може виявити релевантні судові справи щодо земельної ділянки, об’єкта або учасників будівництва. А також результати/стадію справ (форма судового документу, форма судочинства, закриті/відкриті справи) та судову практику за аналогічними судовими спорами. Розробники планують запустити окремий спеціалізований функціонал для потреб будівельного ринку.
Існує низка проєктів, які також працюють над доступністю судових даних. Наприклад, сервіс Monitor.Estate надає дані про судові справи щодо суб’єктів будівництва у платних звітах та через юридичні консультації. Сайт lun.ua включає інформацію про судові справи на сторінку об’єкту житлового комплексу. А аналітичний сервіс NORA містить дані про судові справи щодо учасників ринку (замовників, проєктувальників, підрядників тощо), користуючись саме API проєкту «Суд на долоні».
Збереження архітектурної спадщини
Проблема: у містах України повільно руйнуються сотні закинутих історичних будинків та пам’яток архітектури. Брак коштів чи відповідальності у власників, а також слабкість системи захисту історичної чи архітектурної спадщини призводять до занедбаності будівель. Лише в Києві існує від 500 до 600 закинутих будинків. Проте точний масштаб проблеми невідомий, оскільки відсутня єдина база даних щодо таких споруд.
Ризик: руйнування культурної та архітектурної спадщини, спотворення вигляду будівель і міста.
Де знайти дані: інструмент моніторингу архітектурної спадщини «Мапа реновації» поєднує всю наявну інформацію про закинуті будинки на одній мапі: їхнє місцезнаходження, стан, історію, структуру власності, дозволи та обмеження щодо проведення робіт. Користувачам, зокрема активістам та небайдужим громадянам, сервіс дає змогу визначити відповідальні сторони та спрямувати громадський та політичний тиск для порятунку будівель.
За трохи понад рік своєї роботи «Мапа реновації» зібрала повну базу покинутих будівель Шевченківського району Києва, що налічує понад 200 об’єктів. У подальших планах – розширення географії проєкту на інші райони столиці та міста України. Вебсайт має функціонал для координації громадян навколо проблемних будинків, а реєстрація нових об’єктів відбуватиметься згодом через чат-бот.
Отримавши повні дані про будівлі, включно з проєктною документацією, «Мапа реновації» пропонуватиме бізнесу та зацікавленим сторонам аналітику покинутих об’єктів нерухомості за потрібними їм параметрами та розроблення проєктних пропозицій щодо реконструкції та ревіталізації для балансоутримувачів. Будь-хто може доєднатися до спільноти «Мапи реновації» і допомогти місту зберегти цінні культурні та історичні будівлі.
Прогнозування діяльності на будівельному ринку
Проблема: обсяг будівельного ринку України становить 182 млрд грн i налічує 73 000 професійних учасників (підрядчиків, проєктувальників, авторський та технічний нагляд). У галузі задіяно близько 650 000 ociб. Проте бізнес та інвестори через несвоєчасне отримання даних не мають чіткого прогнозу щодо розвитку сфери будівництва в державі та стану економіки загалом, щоб краще планувати свою діяльність.
Ризик: Державна служба статистики України з 2018 року оприлюднює дані від ДАБІ про початок будівництва. Серед показників, зокрема: загальна площа житлових будівель за видами; загальна площа нежитлових будівель за видами; кількість квартир у житлових будинках за видами. Водночас ці дані мають певні недоліки і створюють потребу у більш гнучких інструментах для прогнозування.
Де знайти дані: аналітичний сервіс NORA за допомогою даних ДАБІ про дозволи на початок будівництва об’єктів створив два індикатори – Ukraine Building Permits та Index Nora.
Ukraine Building Permits – випереджувальний макроекономічний індикатор, який показує кількість дозволів на будівництво нових житлових будинків в Україні. Він є показником стану ринку нерухомості та економіки загалом. Його зростання свідчить про збільшення кількості новобудов i дозволів на будівництво, витрат нових домовласників на меблі та послуги житлово-комунального господарства, що пов'язано зі зростанням добробуту населення й позитивними тенденціями в розвитку національної економіки.
Проте Ukraine Building Permits не міг вирішити проблему, яка стосувалася порівняння ринків різних населених пунктів. Після публікації набору даних ДАБІ, що мав коди KOATVV міст України, команда розробила Index Nora. Він допоміг зіставити динаміки розвитку міст із різною кількістю населення та навіть різних країн. Index Nora показує річну кількість дозволів на будівництво житлових будинків у перерахунку на 1000 осіб. Індикатор демонструє активність будівництва в населеному пункті, зважаючи на його розмір. Він може розраховуватися для всієї країни i для окремих населених пунктів.
Матеріал підготовлено на основі аналітичного звіту «Вплив відкритих даних Державної архітектурно-будівельної інспекції України».
