Борзі квадрати: як монетизувати благодійність у житловому будівництві

Борзі квадрати: як монетизувати благодійність у житловому будівництві

Що пообіцяв Володимир Зеленський забудовнику, який надав квартири постраждалим від вибуху на столичних Позняках

Этот материал также доступен на русском языке
Борзі квадрати: як монетизувати благодійність у житловому будівництві
ЖК «Кришталеві Джерела» у процесі будівництва
Фото DR

Сенсація першого півріччя: лідером столичного ринку житлової нерухомості стала KSM-GROUP. Компанія ввела в експлуатацію дюжину будинків, загалом це майже 70 000 кв. м, 1134 квартири.

Для порівняння: найбільший гравець ринку – ХК «Київміськбуд» – здав всього три будинки. Нагадаємо, що з березня йде реформа ДАБІ – регуляторного органу на будівельному ринку, який, зокрема, надає дозвільну документацію і приймає дома в експлуатацію. У перехідний період кількість отриманих девелоперами дозволів впала в кілька разів

KSM-GROUP – забудовник ЖК «Кришталеві Джерела», де отримали квартири жителі столиці, які постраждали від вибуху на Позняках. Ключі від майбутнього житла вручав особисто президент України Володимир Зеленський.

Mind з'ясовував, чи міг забудовник здати будинки в експлуатацію без благодійності і до чого призведе ручне управління ринком у подібних випадках.

Скільки «заплатив» забудовник за здачу будинків в експлуатацію?

Володимир Зеленський вручив постраждалим від вибуху на Позняках ключі від 12 квартир у ЖК «Кришталеві джерела». Всього обіцяли 40 квартир. «Це не бюджетні гроші. Так, правда, ми поговорили із забудовниками. Офіс президента знайшов забудовників, які нам дійсно допомогли. Ми з ними поспілкувалися. Вони розуміють, що ми разом зможемо допомогти... Обіцяли ще 28, через півтора місяці, «коли будинок буде добудований» – так коментував президент цю акцію в програмі «Право на владу».

KSM-GROUP відмовилася відповідати на запити Mind, що стосуються нюансів домовленості. Але раніше представники компанії повідомили медіа: вона надає 12 квартир, сумарна площа яких «на 120 кв. м більше, ніж просив Офіс президента». Решта 28 квартир, за їхніми словами, шукатимуть у інших забудовників

Хто ще з будівельних компаній надасть квартири – не відомо. В Офісі президента на момент публікації статті на запит Mind також не відповіли.

Собівартість будівництва в ЖК «Кришталеві джерела», за оцінками експертів, склала близько $600–650 за 1 кв. м, де: БМР – майже $400–500, мережі – 5–7% від БМР, проектування й узгодження – приблизно 5%, розрахунки з містом – до 5%, адмінвитрати – 5%, а ціна землі – від 10% до 20 % від загальної собівартості.

ЖК «Кришталеві джерела» прийняті в експлуатацію з порушеннями. «Усі 12 дев'ятиповерхових будинків по вул. Метрологічній (ЖК «Кришталеві Джерела») прийняті «пакетом» 30 червня.  При цьому дані в порталі Єдиної державної електронної системи в сфері будівництва є неповними, дуже багато прокреслень (чого не має бути), у системі «Прозора ДАБІ» документа поки немає. Але головне – кадастровий номер не відповідає номеру в містобудівних умовах і обмеженнях», – говорить CEO UrbanData Юрій Брикайло.

Нагадаємо, що ДАБІ через реформи працює з перебоями. Забудовники подають документи кілька разів. За їхніми словами, цінник за проходження процедури «без зволікань» виріс у три-чотири рази. Раніше нардеп Іван Юнаков заявляв про існування корупційної схеми в ДАБІ «$5 за квадрат» ($5 за вхід і $5 за здачу житла в експлуатацію. – Mind).

Що відомо про ЖК «Кришталеві джерела»?

ЖК «Кришталеві джерела» будується з 2009 року на чотирьох ділянках загальною площею 404 000 кв. м, розташованих біля парку «Феофанія». Замовником виступає Національна академія наук України, генпідрядник – KSM-GROUP, забудовник – ТОВ «Гідроінж-буд».

Перша черга будівництва була введена в експлуатацію у 2013–2014 роках, друга – у 2015–2016 роках, третя – у 2017-м, і ось тепер – 12 будинків, торговий центр і трансформаторні пункти. На черзі – п'ята черга.

За всі минулі із закладення першого будинку роки цей житловий комплекс неодноразово опинявся в епіцентрі різних скандалів. Згадаємо самі «яскраві» з них.

  1. Скандали з правом власності на землю

Голосіївський райсуд Києва заарештував на початку червня 2020 року три земельних ділянки Національної академії наук України (НАНУ) біля парку «Феофанія», які незаконно передали в листопаді минулого року забудовнику ЖК «Кришталеві джерела» з правом їхнього подальшого викупу. «Заборонити власнику (користувачеві), іншим персонам у власності, користуванні або розпорядженні яких знаходяться зазначені земельні ділянки, розпоряджатися ними будь-яким способом і проводити будь-які будівельні, земляні, дорожні та інші роботи», – йдеться в рішенні суду. 

  1. Спірна бізнес-модель забудовника

Гроші інвесторів залучаються шляхом підписання договору відступлення права вимоги у фонді фінансування будівництва (ФФБ). Це означає, що людина, яка купила квартиру в «Кришталевих джерелах», у разі розірвання договору участі у ФФБ не зможе повністю повернути вкладені гроші, а тільки ті, які вніс первинний довіритель у фонд. А це в основному у 2–2,5 рази менше ціни продажу квартири новому інвестору, пояснює адвокат Constructive Lawyers Олександр Босенко. «Більш того, відповідно до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», гроші повертатимуться тільки після повторного продажу квартири новому довірителю. З цим уже й зіткнулися кілька інвесторів», – уточнює Босенко.

          3. Відсутність поштової адреси

Масово з цією проблемою зіткнулися інвестори першої черги. Майже два роки вони не могли отримати право власності на квартири у зв'язку з відсутністю поштової адреси. 

Деякі з інвесторів ще до сих пір не отримали право власності, розповідає Олександр Босенко. У дюжини свіжих будівель теж ще немає поштової адреси.

           4. Нав'язування послуг ЖЕКу

Без підписання договору з експлуатуючою організацією ТОВ «Холд Груп», визначеною забудовником, покупець не може вступити в права власності на квартиру. У самому договорі за «Холд Груп» закріплені дуже широкі повноваження, що виходять за межи типових договорів. Наприклад, зміни переліку послуг, що надаються, що змінить і їхню вартість; зупинення надання послуг у разі будь-якої заборгованості; штрафи в розмірі ціни комунальних послуг у разі несвоєчасної оплати.

Споживач зобов'язаний платити виконавцю за послуги, які не входять до переліку ЖКП; повідомляти про своє місцезнаходження (або місцезнаходження довіреної особи) у разі відсутності в квартирі; платити за послуги вивезення будівельного сміття (під час ремонту) на підставі рахунків, виставлених виконавцем; платити штраф за недотримання умов договору, розмір якого встановлює виконавець, тощо. Розірвати договір в односторонньому порядку сторони не можуть.

«Багато хто з інвесторів були не згодні з такими умовами, тому почали звертатися до управителя фонду та забудовника, щоб підписати типовий договір про надання ЖКП. Незгода в подальшому переросла в колективні акції протесту і звернення в різні держструктури. Мінрегіон у своєму листі вказав, що він звернувся до Антимонопольного комітету та Київської міської адміністрації для розгляду ситуації, що склалася, і прийняття необхідних заходів», – розповідає Босенко.

Деякі мешканці відмовилися підписувати договори та звернулися в поліцію й суд з метою визнати право власності на квартиру. Ведеться досудове розслідування за ст. 190 Кримінального кодексу («Шахрайство») .

Що відомо про KSM-GROUP?

ТОВ «Холд Груп» пов'язане з іншими суб'єктами будівництва. Згідно з інформацією з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (ЄДР), керівником є Копистира Сергій Миколайович (за інформацією у ЗМІ, брат Копистири Арсенія Миколайовича), а засновником – Бурковський Віталій Юрійович. За даними Youcontrol, раніше керівником і одним із засновників обслуговуючої організації була Бурковська Валентина Лаврентіївна, вона ж була засновником ТОВ ФК «Прайм».

Управителем «Кришталевих Джерел» виступає ТОВ ФК «Прайм». Її засновник – Копистира Микола Петрович (батько), директор – Копистира Арсеній Миколайович (син). Вони ж заснували й керують фінансовою компанією ТОВ «ФК «Основа».

«Микола Петрович, один із кількох довірителів (первинний покупець), який у подальшому поступається своїми правами новим інвесторам», – наголошує Олександр Босенко.

За даними ресурсу «Стоп корупція», тесть Арсенія Копистири – Михайло Вербенський у 2014–2015 роках очолював Головний штаб МВС України, у 2015–2018 роках був директором Департаменту моніторингу та організаційно-інспекторської роботи МВС України, а  2018 року – членом Центральної виборчої комісії.

Арсеній Копистира викладає в Київському національному інституті ім. Шевченко.

За інформацією ЄДР, засновником ТОВ «КСМ-Груп» (генпідрядником) виступає Возна Наталія Миколаївна; вона ж – голова ОСББ «Метрологічна 109-А, 11-А, 11-Б». А засновник ТОВ «Холд Груп» – Бурковський Віталій Юрійович.

До чого призведе ручне управління ринком?

В Україні діє Житловий кодекс УРСР, затверджений ще 1981 року. Правда, уже з 2015 року вся відповідальність за стан ЖКГ перекинута державою на громадян, які не володіють відповідними компетенціями управління такими складними об'єктами, як багатоповерхові будинки.

Коли справа стосується аварій або НП, як, наприклад, вибух газу на масиві Позняки, влада включає «ручний режим». «Будь-яка непрозорість, кулуарність у вирішенні системних питань є синонімом корупції. А від президента суспільство чекає саме на системне розв'язання глобальних проблем житлового фонду», – переконаний голова Житлового союзу України Олександр Скубченко.

За його словами, аварії на об'єктах житлового фонду, що старіє, який становить понад 70% всього житлового фонду, неминучі. При цьому аудит будинків досі не проведено, як немає й загального аналізу щодо контролю за розслідуванням причин.

«Механізм компенсації має бути чітко прописаний законодавством – за рахунок винуватця, спецфонду в держбюджеті, страховок тощо. Інакше ми будемо отримувати аналогічні історії, що залежать від волі однієї людини в країні», – говорить експерт. І наводить приклад: у Дрогобичі постраждалі отримують із держбюджету приблизно 30 млн грн допомоги, у Києві – ключі від квартир у новобудові, а в Одесі в аналогічній ситуації – нічого.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті