Зась, але кортить: як виникають проблемні будівництва в Київській області

Зась, але кортить: як виникають проблемні будівництва в Київській області

І як убезпечитися від вкладення грошей у такий об'єкт

Этот материал также доступен на русском языке
Зась, але кортить: як виникають проблемні будівництва в Київській області
Фото: depositphotos.com

У Вишгороді розпочато будівництво нового ЖК – Vyshgorod Sky. Згідно з проєктом, на ділянці загальною площею 2,83 га, що донедавна перебувала в комунальній власності місцевої громади, буде зведено п'ять будинків різної поверховості – на 10,15 і 17 поверхів. Здати в експлуатацію першу багатоповерхівку забудовник пообіцяв 2023 року – про це йдеться на його сайті. Однак уже на старті проєкт насторожує кількістю порушень, допущених під час його реалізації.

Зокрема, увагу потенційних інвесторів привернула недостатня кількість паркомісць. Спочатку цей факт навіть став приводом для відмови забудовнику в реєстрації дозволу на початок будівельних робіт, про що сказано в додатку 1 до протоколу №36 від 04.06.2021 комісії Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ). Однак роботи на будмайданчику вже тривають – отже, дозвіл на проведення підготовчих робіт забудовник отримав. Але, як вдалося з'ясувати Mind, такий дозвіл отримано для будівлі категорії СС1 (малоповерхове будівництво), хоча проєктом заявлено будівлю складнішого класу – СС3. А ось в отриманні дозволу на будівельні роботи ДАБІ знову відмовила забудовнику у вересні цього року.

Це не єдиний приклад багатоповерхового проєкту за межами столиці, який має проблеми з дозвільною документацією. Mind розбирався, які недоліки в новобудовах, зведених на території міст-сателітів, зустрічаються найчастіше і як покупці квартир у них можуть убезпечити себе від подальших негараздів.

Що не так із дозвільною документацією?

Сьогодні, за даними lun.ua, у 15-кілометровій зоні навколо Києва зводиться близько 150 житлових комплексів. Частина з них мають проблеми з дозвільною документацією. «Якщо говорити про заниження класності з метою отримати дозвільну документацію, то в області таких випадків більше, ніж у Києві», – зазначає юрист, СЕО та засновник проєкту Monitor.Estate Володимир Копоть.

В Україні всі будівлі відповідають одному з трьох класів відповідальності – СС1, СС2, СС3. Згідно із законодавством, на клас впливають рівень небезпеки для людей, а також можливий матеріальний і соціальний збитки.

Для СС1 (невеликої п'ятиповерхівки або однопід'їздної дев'ятиповерхівки) замовник подає лише декларацію про початок робіт. Для інших класів – СС2 і СС3, до яких належить більшість новобудов, ще зовсім нещодавно було необхідно отримати дозвіл ДАБІ. Сьогодні ДАБІ вже ліквідовано. Її функції Кабінет Міністрів передав новоствореному органу – Державній інспекції архітектури і містобудування (ДІАМ).

Інакше кажучи, компанія декларує, що зводитиме малоповерхівку (до чотирьох поверхів, тобто будівля класу СС1), а в результаті зводить 15-поверхові будинки і вище – 75–100 м заввишки. Це щонайменше клас СС2, і в таких будинках може проживати від 50 до 400 осіб. «Мені зустрічався випадок, коли будівлю задекларували як СС1, а ввели вже як СС3», – каже Володимир Копоть.

Ще однією розповсюдженою проблемою є нецільове використання земельної ділянки. Наприклад, на землях, призначених для садівництва чи малоповерхової забудови зводяться ті самі багатоповерхівки. Такі кейси почасти зустрічаються в Ірпені та Бучі, де посеред приватного сектору з’являються висотні будинки. У такий спосіб забудовники знижують свої витрати на реалізацію проєкту.

Що це означає для покупців квартир?

За словами юристів, заниження класності може стати підставою для судового позову та зупинки будівельних робіт. А це, своєю чергою, позначиться на термінах здачі будинку в експлуатацію. Якщо ж пощастить, і забудовник доведе проєкт до кінця, то незабаром можуть випливти на поверхню інші негаразди.

Так, напередодні підключення до комунікацій і присвоєння поштової адреси новобудови мають отримати сертифікат про введення будівлі в експлуатацію (його раніше теж видавала ДАБІ). Якщо такого сертифіката немає, то можливі декілька варіантів.

Або будинки буде підключено, але напруга струму виявиться стрибкоподібною, а тарифи – комерційними; або підключення геть не станеться – і мешканцям доведеться освоювати довгоочікувані квадратні метри впотемки і без працюючих ліфтів, а також – за відсутності центрального опалення, водопостачання та каналізації.

Чи є світло в кінці труби?

Інженерні мережі є болючою темою і для новоселів, і для забудовників, і для експлуатантів. Навіть після скасування пайового внеску й перенаправлення «паливних» акцизів у загальний фонд на оновлення ЖКГ-засобів місцеві бюджети обмежені в капітальних витратах. На них може йти максимум 15% бюджету, а більша частина скеровується на заробітну плату працівникам і комунальні послуги.

За словами експертів, за останнє десятиліття в Державному бюджеті України не було передбачено жодної спеціальної програми для відновлення ЖКГ. Лише позаминулого року мала місце спроба запровадити програму поліпшення якості питної води. Її кошторис – 200 млн грн на всю Україну, тобто в загальнонаціональних масштабах сума геть незначна. Крім цього для оновлення систем тепло- і водопостачання на місцях залучаються кредити ЄБРР, погашати які місцева влада планує з бюджету розвитку.

Тому забудовники викручуються як можуть. Наприклад, замість підключення до каналізації «садять» багатоповерхівки на вигрібні ями, а замість «підживлення» від централізованої ЛЕП – встановлюють електрогенератори тощо. Наприклад, у селі Щасливому в одному з проєктів кілька будинків, які вже частково здані в експлуатацію і заселені, забезпечуються електроенергією завдяки генератору. Він же «відповідає» і за подачу води (насос – електричний). Жителі цього ЖК на спеціалізованому форумі вже кілька років обговорюють проблему постійного відключення електрики і відповідно води – генератор не здатен впоратися з навантаженням.

Зазначимо, що в цьому кейсі причина відсутності підключення – проблеми забудовника в відносинах із постачальником послуг з електропостачання.

Трапляються також інші варіанти розвитку подій. Так, кілька місяців тому в селі Софіївська Борщагівка захворіли мешканці трьох багатоповерхівок ЖК «Данія». Причиною масового отруєння виявилася вода. Свого часу забудовник заощадив на підключенні до каналізації, тобто «врізався» у неї нелегально. А водоканал, виявивши таке самоуправство, перекрив трубу. Нечистоти полилися на вулицю, звідки потрапили до свердловини, з якої вода надходить у квартири мешканців.

Як убезпечитися покупцеві квартири під Києвом?

При покупці квартири юристи радять перевірити в забудовника наявність усіх дозвільних документів. Керуючий партнер, адвокат GORO legal Дмитро Овсій наполягає: напередодні угоди обов'язково потрібно вивчити цілий перелік «паперів» – договір (схему продажів), дозвільну документацію, а також бекґраунд усіх суб'єктів, з якими входите в інвестицію.

Коли ризики очевидні або хоча б імовірні, є сенс вимагати їх мінімізації за рахунок гарантій від учасників процесу. Це можуть бути додаткові гарантії від забудовника, ФФБ тощо. Навіть це не дасть 100-відсоткову гарантію від несподіванок, але в подальшому спростить доведення істотних порушень в умовах угоди або допоможе рухатися до повернення інвестицій згідно з Кримінальним кодексом.

«Якщо можна вносити правки в договори, обов'язково вивчайте і пропонуйте зміни в частині гарантій інвестицій: відповідальність, право на односторонню відмову, забезпечення та інші запобіжники. Інвестори, як громадяни України, мають усі підстави захищати свої законні інтереси, якщо порушуються їхні права або хто-небудь порушує законодавство в сфері нерухомості», – наголошує юрист.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті