Нельзя, но хочется: как возникают проблемные стройки в Киевской области

Нельзя, но хочется: как возникают проблемные стройки в Киевской области

И как уберечься от вложения денег в такой объект

Цей матеріал також доступний українською
Нельзя, но хочется: как возникают проблемные стройки в Киевской области
Фото: depositphotos.com

В Вышгороде начато строительство нового ЖК – Vyshgorod Sky. Согласно проекту, на участке общей площадью в 2,83 га, который до недавних пор находился в коммунальной собственности местной общины, будет построено пять домов разной этажности – на 10,15 и 17 этажей. Сдать в эксплуатацию первую многоэтажку застройщик пообещал в 2023 году – об этом сказано на его сайте. Однако уже на старте проект настораживает количеством нарушений, допущенных в ходе его реализации.

В частности, внимание потенциальных инвесторов привлекло недостаточное количество паркомест. Изначально этот факт даже стал поводом для отказа застройщику в регистрации разрешения на начало строительных работ, о чем сказано в дополнении 1 к протоколу №36 от 04.06.2021 комиссии Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ). Однако работы на стройплощадке уже идут – значит, разрешение на проведение подготовительных работ застройщик получил. Но как удалось выяснить Mind, такое разрешение получено для здания категории СС1 (малоэтажное строительство), хотя проектом заявлено здание более сложного класса – СС3. А вот в получении разрешения на стройработы в сентябре ГАСИ вновь отказала застройщику.

Это не единственный пример многоэтажного проекта за пределами столицы,  у которого есть проблемы с разрешительной документацией. Mind разбирался, какие недочеты в новостройках, возводимых на территории городов-сателлитов, встречаются чаще всего и как покупатели квартир в них могут себя обезопасить от дальнейших неурядиц.

Что не так с разрешительной документацией?

Сегодня, по данным lun.ua, в 15-километровой зоне вокруг Киева возводят около 150 жилых комплексов. Часть из них имеют проблемы с разрешительной документацией. «Если говорить о занижении классности с целью получить разрешительную документацию, то в области таких случаев больше, чем в Киеве», – отмечает юрист, СЕО и основатель проекта Monitor.Estate Владимир Копоть.

В Украине все здания соответствуют одному из трех классов ответственности – СС1, СС2, СС3. Согласно законодательству, на класс влияют: уровень опасности для людей, а также возможный материальный и социальный ущерб.

Для СС1 (небольшой пятиэтажки или одноподъездной девятиэтажки) заказчик подает только декларацию о начале работ. Для других классов – СС2 и СС3, к которым принадлежит большинство новостроек, еще совсем недавно было необходимо получить разрешение ГАСИ. Сегодня ГАСИ уже ликвидирована. Ее функции Кабинет Министров передал вновь созданному органу государственной инспекции архитектуры и градостроительства (ГИАМ).

Другими словами, компания декларирует, что будет возводить малоэтажку (до четырех этажей, т.е. здание класса СС1), а в результате строит дома 15 этажей и выше – 75-100 м высотой. Это как минимум класс СС2, в таких домах может проживать от 50 до 400 человек. «Я встречал случай, когда здание задекларировали как СС1, а ввели уже как СС3», – говорит Владимир Копоть.

Еще одной распространенной проблемой является нецелевое использование земельного участка. Например, на землях, предназначенных для садоводства или малоэтажной застройки возводятся все те же многоэтажки. Такие кейсы часто встречаются в Ирпене и Буче, где посреди частного сектора возводятся высотные дома. Таким образом, застройщики снижают свои расходы на реализацию проекта.

Что это означает для покупателей квартир?

По словам юристов, занижение классности может стать основанием для подачи в суд и остановки строительных работ. А это, в свою очередь, скажется на сроках сдачи дома в эксплуатацию. Если же повезет, и застройщик доведет проект до конца, то вскоре могут выйти на поверхность другие сложности.

Так, перед подключением к коммуникациям и присвоением почтового адреса новострои должны получить сертификат о вводе здания в эксплуатацию (его ранее тоже выдавала ГАСИ). Если такого сертификата нет, то возможны несколько вариантов.

Или дома будут подключены, но напряжение электричества окажется скачкообразным, а тарифы – коммерческими; или подключения вовсе не произойдет – и жильцам придется осваивать долгожданные квадратные метры в потемках и без работающих лифтов, а также – в отсутствие центрального отопления, водоснабжения и канализации.

Есть ли свет в конце трубы?

Инженерные сети являются болезненной темой и для новоселов, и для застройщиков, и для эксплуатантов. Даже после отмены паевого взноса и перенаправления «топливных» акцизов в общий фонд на обновление ЖКХ-средств местные бюджеты ограничены в капитальных расходах. На них может идти максимум 15% бюджета, а большая часть направляется на заработную плату работникам и коммунальные услуги.

По словам экспертов, за последнее десятилетие в государственном бюджете Украины не было предусмотрено никакой специальной программы для восстановления ЖКХ. Только в позапрошлом году была попытка ввести программу улучшения качества питьевой воды. Ее смета – 200 млн грн на всю Украину, то есть в общенациональных масштабах сумма совершенно незначительная. Кроме этого для обновления систем тепло- и водоснабжения на местах привлекаются кредиты ЕБРР, погашать которые местные власти планируют из бюджета развития.

Поэтому застройщики выкручиваются как могут. Например, вместо подключения к канализации «садят» многоэтажки на выгребные ямы, а вместо «запитки» от централизованной ЛЭП – устанавливают электрогенераторы и пр. Например, в селе Счастливом в одном из проектов несколько домов, которые уже частично сданы в эксплуатацию и заселены, обеспечиваются электроэнергией за счет генератора. Он же отвечает и за подачу воды (насос – электрический). Жители этого ЖК на специализированном форуме уже несколько лет обсуждают проблему постоянного отключения электричества и, соответственно, воды – генератор не справляется с нагрузкой.

Отметим, что в этом кейсе причина отсутствия подключения – проблемы застройщика в отношениях с поставщиком услуг по электроснабжению.

Бывают и другие варианты развития событий. Так, несколько месяцев назад в селе Софиевская Борщаговка заболели жители трех многоэтажек ЖК «Дания». Причиной массового отравления оказалась вода. В свое время застройщик сэкономил на подключении к канализации, то есть «врезался» в нее нелегально. А водоканал, обнаружив такое самоуправство, перекрыл трубу. Нечистоты полились на улицу, откуда попали в скважину, из которой поступает вода в квартиры жильцов.

Как обезопасить себя покупателю квартиры под Киевом?

При покупке квартиры юристы советуют проверить у застройщика наличие всех разрешительных документов.  Управляющий партнер, адвокат GORO legal Дмитрий Овсий настаивает: перед сделкой в обязательном порядке нужно изучить целый перечень «бумаг» – договор (схему продаж), разрешительную документацию, а также бэкграунд всех субъектов, с которыми входите в инвестицию.

Когда риски очевидны или хотя бы вероятны, есть смысл потребовать их минимизации за счет гарантий от участников процесса. Это могут быть дополнительные гарантии от застройщика, ФФС и т. п. Даже это не даст 100-процентную гарантию от неожиданностей, но в дальнейшем упростит доказывание существенных нарушений в условиях сделки либо поможет двигаться по пути возврата инвестиций согласно Уголовному кодексу.

«Если можно вносить правки в договоры, обязательно изучайте и предлагайте изменения в части гарантий инвестиций: ответственность, право на односторонний отказ, обеспечение и другие предохранители. Инвесторы, как граждане Украины, имеют все основания защищать свои законные интересы, если нарушаются их права или кто-либо нарушает законодательство в сфере недвижимости», – подчеркивает юрист.

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате