Мистецтво компромісу: що відбувалося на ринку оренди квартир у Києві за три місяці війни
Столичні орендодавці змушені робити знижки та оплачувати комісійні рієлтерам, щоб здати своє житло
Війна перевернула життя кожного українця. Столиця, яка вважалася першою і головною ціллю ворога, за лічені дні перетворилася з найдорожчого та найактивнішого міста країни на напівпорожній бастіон. Ринок нерухомості зупинився. Орендодавцям та орендаторам довелося шукати компроміси, адже війна залишила багатьох без роботи, прибутку та хоч якогось відчуття стабільності.
Що відбувалося на ринку оренди за три місяці війни та які прогнози дають фахівці на найближчий час – у матеріалі Mind.
Перший шок пройшов
Столиця за три місяці війни пережила різні періоди. І кожний позначився на ринку оренди квартир по-своєму.
Перший місяць умовно можна назвати заціпенінням від кожної повітряної тривоги, новини про можливий наступ чи оточення столиці. Кияни масово виїжджали з міста. Як наслідок, за оцінками компанії City Development Solutions, у перші тижні війни на столичному ринку оренди житла вивільнилося близько 7000 квартир.
На другому місяці включилася витримка та боротьба, коли кияни, що залишилися, докладали зусиль і вірили в те, що столиця вистоїть. Третій місяць – період відносного затишшя, поступового повернення частини містян та пожвавлення ринку нерухомості.
За даними КМДА, з 24 лютого і до середини квітня з української столиці евакуювалося більше ніж 2 млн мешканців. А вже з початку травня частково розпочався зворотній процес.
Отже, зараз до Києва повертаються люди, які виїхали з міста у більш безпечні регіони, а також ті, хто приїхав до столиці із гарячих точок нашої країни. Багатьом з них потрібне тимчасове або постійне житло, яке вони шукають на ринку оренди.
На час війни – дешевше
Фахівці стверджують, що ринок оренди житла – один з наймобільніших та готових змінюватися відповідно до ситуації. Напружена атмосфера в місті та різке зменшення попиту на орендовані квартири викликає майже миттєву реакцію орендодавців, які змушені конкурувати між собою, знижуючи вартість пропозиції. У перші два місяці війни ціни на оренду суттєво зменшували не тільки для нових, але й для постійних винаймачів.
Деякі орендарі посилалися на пункт про форс-мажор, який завжди зазначається в договорах. Іншим знижки та «платіжні канікули» пропонували самі орендодавці.
«Орендодавці зазначають, що такі зменшені ціни діють на час війни. Зазвичай це окремим пунктом прописується в договорі. В окремих випадках зазначається, що зменшена ціна діятиме до стабілізації й відновлення економічного стану в країні», – підкреслює Віталій Чернецький, фахівець з нерухомості компанії KDU Realty Group.
Наразі в агенції зазначають, що ціни на оренду житла в Києві впали на 25–35% порівняно з довоєнним часом. Якщо, скажімо, однокімнатна квартира раніше здавалася за 11 000 грн, то тепер – за 7000–8000. Двокімнатну в новому будинку, яка коштувала 14 000–15 000, зараз можна орендувати за 10 000.
У «OLX Нерухомість» порівняли ціни на оренду зараз і до 23 лютого. ВУ Києві місячна плата за однокімнатну квартиру знизилася на 1590 грн і становить 7945 грн, двокімнатної – на 4880 грн (11 120 грн відповідно), трикімнатної – на 8100 грн (16 400 грн). Аналітика по районах свідчить про те, що найлегше зараз знайти однокімнатну в Дарницькому районі. Тут вибір помешкань з-поміж майже 3000 варіантів із середньою ціною 8000 грн на місяць. Така ж середня вартість оренди і в Шевченківському та Солом’янському районах. Найдешевше знімати житло у Деснянському районі, де місячна плата буде близько 6000 грн.
Експерт з нерухомості Михайло Артюхов відмічає схожу тенденцію: «Ціни квартир в оренду знижено на 10–25%. Власники житла, як правило, рахують при ціноутворенні в доларах, тому з урахуванням інфляції гривні на 15% їхня пропозиція виглядає на 25–40% нижчою порівняно з цінами початку лютого. Орендарі зараз мають вибір та розуміння з боку власників квартир, що всім непросто оплачувати рахунки».
За даними проєкту Flatfy, команда якого оцінила ринок оренди нерухомості за трьома показниками – вартість житла, пропозиція та попит, різниця вийшла меншою: у середньому мінус 11% за півроку. При цьому порівнювали показники жовтня 2021 року з травнем 2022 року в доларах за квадратний метр (без урахування здорожчання валюти).
М’яч на полі орендатора
Наразі, на думку фахівців, ринок оренди в Києві можна вважати збалансованим – без дефіциту пропозиції чи попиту.
«Люди повертаються до Києва жити й працювати. Вони зацікавлені у довгостроковій оренді та укладають договори на термін від шести місяців. Переселенці, які тимчасово виїхали до Києва з регіонів, постраждалих від бойових дій чи тимчасово окупованих, намагаються винаймати житло на 3–6 місяців. Орендодавці зазвичай зацікавлені у достроковій оренді, але зважають на ситуацію в країні та запити окремих винаймачів», – ділиться спостереженнями Віталій Чернецький.
Однак він зазначає, що укладання договорів на термін від одного року від початку війни в агенції поки що не було.
Ще одним цікавим перетворенням стала сплата комісійних за роботу рієлторів. Війна перемкнула столичний ринок оренди на користь орендаря. Попит значно впав, і орендодавці були змушені йти на поступки. Іноді навіть не властиві собі. Наприклад – самостійно сплачувати за рієлторські послуги.
«Можна зазначити тенденцію, що рієлтори та агенції стали частіше стягувати комісійну винагороду саме з орендодавця, а не з винаймача, як це було розповсюджено раніше. Самі орендодавці сприймають таку ситуацію з розумінням, адже прагнуть якнайшвидше здати житло та розуміють, що у зв’язку зі складною економічною ситуацією в людей зазвичай бракує фінансів», – розповідає Віталій Чернецький.
Київ втрачає лідерство. Але тимчасово
Що буде з ринком у перспективі кількох місяців – залежить від ситуації на фронті та в економіці країни. Якщо раніше до столиці їхали активні люди з усіх регіонів України в пошуках достойно оплачуваної роботи, кар’єрних перспектив та розвитку, то зараз велика частина бізнес-активностей мігрувала до більш віддалених від бойових дій західних областей.
Отже, наразі, за даними Flatfy, спостерігаємо стрімке зростання цін у Закарпатській (+225%), Чернівецький (+156%), Івано-Франківській (+128%) та Львівській (+96%) областях.
«Популярні інтернет-ресурси приховали пропозиції з довгострокової оренди в березні та вже у квітні повернули доступ до бази. У травні обсяг пропозицій становить 25% від показників першої половини лютого 2022 року. Прогнозується відновлення обсягів до 40% на початку літа, якщо не відбудеться ескалації. Уже зараз можна стверджувати, що ринок оренди домінуватиме над ринком продажу протягом 2022 року, як мінімум, за кількістю угод та попиту», – прогнозує Михайло Артюхов.
Віталій Чернецький вважає, що за умови збереження поточного становища в країні й, зокрема, відносного спокою в Києві, поточні зменшені ціни на оренду зберігатимуться упродовж одного-двох місяців. Одночасно ринок оренди стане більш стабільним, зросте та урізноманітниться пропозиція. У перспективі трьох місяців ціни можуть незначно зрости – до 10%. У разі повернення бойових дій упритул до столиці ринок оренди знову зупиниться, як це було у перший місяць війни. Повернення цін на довоєнний рівень можна прогнозувати приблизно за рік.
Експерти запевняють, що багато мешканців столиці, які залишалися або вже повернулися до міста, використовують ситуацію, що склалася, як можливість знайти більш якісне житло за своїм бюджетом, або зекономити, переїхавши в дешевшу квартиру. Різкого зростання вартості столичного житла в найближчі місяці не прогнозується. До того ж поточну ціну варто зафіксувати в договорі. Отже, компроміс, що склався, дає можливість власникам не сидіти з квартирами без винаймачів, а орендарям – мати широкий вибір за помірними для столиці цінами.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
