Фонд гарантування вкладів продає ТРЦ «Магелан». Ринкових покупців немає, ціну треба знижувати вчетверо
ФГВФО планує розпродати активи колишнього сбєрбанку росії
Сьогодні, 12 жовтня, має відбутись аукціон із реалізації активів закритого МР Банку (екссбєрбанк). Особливу увагу серед них привертає ТРЦ «Магелан», що розташовується на Теремках у Києві.
Цей ТРЦ було побудовано бізнесменом Анатолієм Юркевичем 2004 року. Компанія «Край Проперті», яку пов’язували з Юркевичем, відкрила дві кредитні лінії на суму $56,2 млн у колишньому сбєрбанку, але 2017-го не змогла повернути гроші. А вже 2018 року ТРЦ перейшов до активів банку.
Після початку повномасштабного вторгнення росії в Україну МР Банк (як дочірній банк російського сбєрбанку) було позбавлено ліцензії, а реалізацію його майна тепер здійснює Фонд гарантування вкладів. Заявки для участі в аукціоні приймалися до 20:0011 жовтня. Аукціон заплановано на наступний день. Початкова ціна реалізації лота № G18N021304 – 3 163 млн грн (близько $77 млн).
Mind аналізує, що саме пропонується інвесторам і за якою ціною вигідно це купувати.
Що саме виставлено на продаж?
Попри те що увагу до себе привернув саме ТРЦ «Магелан», він є далеко не єдиним активом у складі пулу, що виставлено на аукціон. Лот містить:
- ТРЦ «Магелан» – нежилий будинок-громадський центр площею 28 539,5 кв. м, що розташовується за адресою: м. Київ, проспект Глушкова Академіка, будинок 13-Б.
- Права вимоги за двома кредитними договорами, що укладені з юридичною особою та дебіторська заборгованість. У забезпечення за кредитними договорами оформлено технологічне обладнання, зокрема, для переробки молока, права вимоги на отримання виручки/товарів та фінансова порука.
- Майновий комплекс площею 13 041,3 кв. м, що розташовується за адресою: Хмельницька обл., Славутський р-н, с. Крупець, вул. Б. Хмельницького, будинок 45, та система охоронно-тривожної сигналізації.
Якою є стартова ціна?
Товариство з обмеженою відповідальністю «АКО ЕКСПЕРТ» виступило оцінщиком кожного з елементів лоту, і дало такі цифри:
*Оцінку було зроблено 2 травня 2022 року.
Власне, ТРЦ «Магелан» було оцінено в 757 млн грн, що еквівалентно $647 за метр.
Майновий комплекс у с. Крупець і система ОТС разом оцінені в 14,3 млн грн.
Решта наповнення лоту – права вимоги за двома кредитними договорами від 2011 року. Оцінка за ними становить 7,3 та 0,85 млн грн відповідно.
Сукупна вартість усіх позицій – 779,6 млн грн, що значно нижче від стартової ціни лота в 3,16 млрд грн.
Як сформовано таку ціну?
Судячи з наявної інформації, в основу формування ціни лоту пішла не оціночна вартість прав вимоги, а сума загальної заборгованості по цих кредитних договорах. Вони становлять 2,1 млрд та 229 млн грн, відповідно. Наскільки вірогідним є отримання майна за цими правами – судити можна із співвідношення оцінки із сумою заборгованості – 0,34%.
Майнові права стосуються постачання товарів по контракту №27-с від 25.07.2011, укладеному між ДП «Край Проперті» і Товариством з обмеженою відповідальністю «Край». На поточний момент щодо ДП «Край Проперті» порушено справу про банкрутство. А в інформаційній системі YouControl є лише одне ТОВ «Край», яке припинило свою діяльність ще 2019 року.
Виходить, що «Край проперті» заклало як заставу за кредитом права вимоги за договором постачання товару між імовірно пов’язаними компаніями у 2011 році. Оцінити шанси повернути ці кошти кожен може самостійно. Взагалі Анатолій Юркевич та група «Мілкіленд» фігурують не в одному скандалі, коли його компанії не повертали кошти за кредитами.
Читайте також: «Професійні та схемні: як триває слідство щодо Українського професійного банку»
Так і в цьому кейсі, борг девелоперської компанії перед банком становив $68 млн, що значно перевищує ринкову вартість активу. За даними Mind, ще 2019 року сбєрбанк в Україні активно шукав покупців і готовий був продати його за $20–25 млн.
Читайте також: «Причина в ціні: 5 столичних ТРЦ, виставлених на продаж»
Отже, стає очевидним, що продати ТРЦ за $77 млн (тобто $2700 за квадратний метр), ще й під час війни, як цього прагне ФГВ – нереально.
Скільки ж реально сьогодні може коштувати такий ТРЦ?
Із загальних 28 540 кв. м, площа, яку можна здавати в оренду, складає 23 700 кв. м (GLA – Gross Leasable Area).
На поточну оцінку ТРЦ впливає низка чинників, і всі вони грають не на підвищення:
- Війна.
- Пандемія COVID-19.
- Відкриття великої кількості нових ТРЦ у Києві за останні роки. Зокрема, 2021 року відкрились ТРЦ Respublika Park, 3-тя черга ТРЦ Blockbuster Mall, ТЦ XIT Mall – загалом введено в експлуатацію 201 000 кв. м нових орендних площ. На кінець року рівень насиченості торговими площами в столиці склав 658 кв. м на 1000 жителів.
Як повідомляв Colliers Ukraine, загальна пропозиція на ринку торговельної нерухомості столиці становила 1,78 млн кв. м.
Джерело: Colliers Ukraine
До пандемії та війни «Магелан» фігурував у спорах між власником та кредиторами. Як зазначалося вище, оцінювали його в діапазоні $20-25 млн. Утім, жодної конкретики не було озвучено – проблемний статус активу та відсутність публічних фінансових даних ускладнювали можливість оцінки.
Зокрема, партнер компанії Atlas Advisors Олексій Ращупкін позитивно висловлювався про цінність ТРЦ як бізнесу. «Він розташований у хорошому місці, його можна розширити, оновити і залучити великі міжнародні мережі. Продати його можна за $22-25 млн, і потенційні покупці є», – говорив Рощупкін.
На сайті zion.estate ще розміщено оголошення (вочевидь, застаріле) про продаж ТРЦ за $30 млн та вказано термін окупності у вісім років.
За яких умов ця інвестиція може бути вигідною?
Спочатку пандемія, потім війна драматично змінили стан справ на ринку ТРЦ. Так, на серпень поточного року консалтингова компанія UDP відмічає вакантність площ на рівні 18,7% (при довоєнному рівні близькому до 10%). Йдеться також про зміни в форматі оплат – частина операторів ринку торговельної нерухомості перейшла на оплату оренди з розрахунку відсотка від товарообігу за мінімальних фіксованих платежів. У цих умовах ми вважаємо недоцільним проводити оцінку ТРЦ, спираючись на поточну ситуацію. Майбутній інвестор має формувати прогнози лише на умовах повоєнного відновлення.
Ключовими метриками післявоєнного періоду для майбутнього покупця ТРЦ «Магелан» будуть:
- орендні ставки;
- вакантність площ;
- необхідні суми інвестицій у ТРЦ.
Орендні ставки на комерційну нерухомість є чутливими до економічних умов. Так, за даними UDP, середні ставки на оренду приміщень площею 50-200 кв.м. в галереї мод становили $22,8/кв.м (без урахування НДС, операційних витрат).
Ставки відрізняються для різних типів орендарів (наприклад, якірний продуктовий супермаркет платить нижче). Впливають і терміни – будь-який орендодавець зацікавлений у довгострокових стабільних орендарях. Враховуючи операційні витрати, які зазвичай лягають на орендарів, інвестор ТРЦ може оцінити потенційні грошові потоки за різних ставок та рівня вакантності площ. Так, за вакантності у 20% і ставок у діапазоні 10 – 15 $/метр, можемо приблизно оцінити доходи так:
| Загальна орендна площа, кв. м | Вакантність, % | Орендна площа з урах.вакантності, кв.м | Орендна ставка $/м | Дохід за рік, $ |
| 23 700 | 20 | 18 960 | 10,0 | 2 275 200 |
| 23 700 | 20 | 18 960 | 12,5 | 2 844 000 |
| 23 700 | 20 | 18 960 | 15,0 | 3 412 800 |
Підкреслюємо, це лише груба оцінка, оскільки в поточних умовах повної невизначеності, будувати повноцінну модель грошових потоків із їх дисконтуванням виглядає неможливим – занадто багато змінних, які можуть критично вплинути на бізнес.
Якщо ж відштовхуватись від наших грубих оцінок, виходимо на 8-річний дохід в діапазоні 18 – 27 млн. доларів США. І якщо новий власник буде зацікавлений у розвитку та модернізації ТРЦ, потенційна орендна ставка та заповненість будуть вищими.
«Магелан» вигідно розміщений: в’їзд до Києва, район густої житлової забудови, близькість до метро, і має свою нішу на конкурентному ринку ТРЦ Києва.
Таким чином, наклавши поточні ризики та загальну перспективу розвитку ТРЦ, Mind вважає доцільним зниження ціни продажу або виділення його в окремий лот та реалізацію за ціною принаймні близькою до оціночної вартості. Вищу оцінку можна буде отримати після закінчення війни, коли у інвесторів буде змога коректно оцінити ризики та розрахувати бізнес модель.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
