«Кожен новий обстріл – і попит відкладається», – в Greenville розповіли про зміни в портреті покупця нерухомості під час війни

«Ось зараз війна швиденько закінчиться, і я куплю квартиру», – саме так думали покупці первинної нерухомості у 2022 році, сподіваючись що збройне протистояння не буде затяжним. Згодом прийшло усвідомлення, що війна може тривати роками, а планувати життя якось треба. Тому попит відновлюється. Керівниця департаменту продажів компанії Greenville Сусанна Караханян розповіла про зміни у поведінці інвесторів протягом цього року. Ми зібрали головні тези.

Медіафон впливає на прийняття рішень

У перший рік повномасштабної війни продажі були надзвичайно низькі. До весни 2023 попит залишав бажати кращого. За словами Сусанни Караханян, у лютому інвестори очікували масштабних повітряних ударів до річниці вторгнення та можливого повторного наступу ворога з території Білорусі, про що читали в новинах. Це мало вплив на поведінку покупця: формувався відкладений попит, тому що люди хотіли перечекати небезпечний період. Влітку був сезонний спад, а з осені ринок стабілізувався.

«Попит поступово зростав, тому що військово-політичний фон був стабільний, обстрілів стало менше, відключень електроенергії не було, а люди поступово почали повертатися в Україну з вірою в надійність ППО», – каже представниця Greenville.

У жовтні експерти фіксували зростання попиту на житло бізнес-класу в столиці на 20-25%.

Головний покупець – міцний середній клас

Спираючись на річну аналітику продажів в київських житлових комплексах Greenville Park та Greenville на Печерську, експертка репрезентує узагальнюючий портрет інвестора.

Зазвичай, це киянин (-ка) віком від 35 до 40 років з родиною та рівнем доходу вище середнього: військовослужбовці, працівники IT, держслужбовці, підприємці, топ-менеджери і представники творчих професій.

Такі покупці обирають житло для себе, тому віддають перевагу двокімнатним квартирам великої площі. Працює правило 80/20: лише близько 20% готові інвестувати на етапі будівництва, більшість обирає готові будинки. До війни ситуація була протилежна.

На що звертають увагу, обираючи квартиру

Безпека залишається пріоритетом під час війни. Саме тому покупці намагаються придбати житло у будинку подалі від військових та промислових об’єктів, обов’язково – з підземним паркінгом. До 24.02.22 покупці обирали видові квартири з панорамними вікнами на високих поверхах. Зараз останні поверхи не користуються таким попитом, тому що це може бути потенційно небезпечно.

Окрім ціни інвестор звертає увагу на концепцію проєкта, функціональність планування, якість будматеріалів, рівень сервісу та локацію. Також увага зосереджена на темпах будівництва і репутації девелопера.

Терміни укладання угоди стали довшими

Клієнти зараз приймають рішення купувати квартиру довше ніж до війни. За словами Сусанни Караханян, в середньому термін укладання угоди тепер займає від одного до трьох місяців. У мирний час рішення про купівлю приймали швидко, а попит був рекордний: у 2021 році аналітики зафіксували історичний максимум продажів за 30 років.   

Відкладений попит залишається

У 2022 році люди чекали якомога скорішого завершення війни, тому не купували житло. В реаліях затяжного позиційного протистояння це змінилося. Але відкладений попит залишається: пропозиція значна, тому клієнт вичікує, моніторить ринок, шукає більш вигідні пропозиції.  

Обстріли впливають на попит

Експертка Greenville відзначає, що після кожного обстрілу Києва попит падає. Незважаючи на високу надійність ППО, повітряні удари деморалізують клієнтів. Потрібен час, щоб продовжити перемовини та врешті-решт підписати угоду.

Ринок клієнта, а не девелопера

На відміну від довоєнного часу, не всі готові купувати житло за стовідсотковою оплатою. Доходи населення впали, а забудовники намагаються стимулювати попит, тому пропонують вигідні умови розтермінування, оплати частинами, а також акції, спецпропозиції, знижки. Клієнт користується цим, більше того, намагається диктувати свої умови.

Резюме

2023 рік – період адаптації ринку нерухомості після колапсу першого року повномасштабної війни. В цих умовах сформувався ринок інвестора, а не девелопера, як було раніше. Терміни підписання угоди стали довшими, велику роль грає відкладений попит та коливання курсу валюти. Поведінка покупця, його пріоритети та принципи прийняття рішень залежать від військово-політичної ситуації, фінансової спроможності та навіть новинного фону.