Що в результаті купили переможці аукціону з продажу «Більшовика»
Наскільки справедливою є ціна й що може з'явитися на місці підприємства
Результати продажу на аукціоні «Більшовика» – об'єкта зі списку «Великої приватизації» – викликало неабиякий резонанс. Нагадаємо: «Більшовик» продали 27 листопада. Напередодні організатор аукціону – Фонд держмайна – заявляв про очікування 15 учасників та продаж активу за $100–200 млн. Проте в аукціоні взяло участь набагато менше учасників, а актив продали за 1,43 млрд грн ($54,1 млн), що перевищує стартову ціну на 2,8%, або 40 млн грн. Переможцем стали девелоперські компанії «А Девелопмент» Олексія Баранова та UDP під керуванням Андрія Іванова. У медіа з'явилися повідомлення про змову учасників торгів, що дозволило продати об'єкт за невеликою ціною. Антимонопольний комітет із власної ініціативи вирішив перевірити дотримання конкуренції під час аукціону.
Незалежний експерт, директор компанії Stokman Сергій Овчинніков розповів Mind, що саме інвестори купили на аукціоні, наскільки справедливою є ціна, що й коли може з'явитися на місці «Більшовика».
Більше про приватизацію підприємства – у матеріалі Mind «Капіталіст купив «Більшовик»: 10 фактів про приватизацію київського заводу».
Щоб зрозуміти, багато чи мало запропонували інвестори на аукціоні, треба розібратися, що вони купили. Інвестори не купили земельну ділянку, на якій можна будувати житло, офіси чи торгову нерухомість. На аукціоні продавався 100%-вий пакет акцій, який дає змогу оформити право оренди на земельну ділянку під майновим комплексом.
По суті, інвестори набули права розпорядження земельною ділянкою в майбутньому. Що це означає? Це означає, що їм ще потрібно буде вкласти кошти у виплату боргів, юридичне очищення, зміну цільового призначення земельної ділянки без набуття права власності на неї. Давайте кожен пункт розглянемо окремо.
Виплата боргів
Згідно з умовами конкурсу, переможець має виплатити борги підприємства. Озвучено суму 500 млн грн, з яких близько 400 млн грн – це борги з податків (основний – податок на землю – до бюджету міста Києва) та 100 млн грн – заборгованість із зарплат.
Якщо підсумувати борги із ціною, що перемогла на аукціоні, – $54,1 млн, то фактично інвестори купили ділянку за $70 млн, або $2 млн за один гектар.
Для розуміння: сьогодні на ринку є ділянки схожого цільового призначення за ціною $1–1,2–1,5 млн за один гектар. І вони юридично чистіші, оформлені, тоді як ділянка «Більшовика» ще вимагатиме додаткових ресурсів: фінансових і часових до того, як на ній можна буде щось почати будувати. Акт постійного користування земельною ділянкою треба буде здати після оформлення права власності на акції з державної у приватну.
Юридичне очищення
Після того як «Більшовик» з комунальної форми власності переходить у приватну, починається процедура оформлення земельної ділянки в оренду. Вона, за кращого збігу обставин, займе близько року. У результаті інвестори отримають в оренду земельну ділянку з цільовим призначенням під промисловість. На землі з таким цільовим призначенням може бути лише промисловість.
Чи доцільно зберігати промисловість на цій ділянці? Ні. Завод «Більшовик» виробляв різноманітне обладнання, що пов'язане з металообробленням. Вже багато років ніхто не здійснював розвиток підприємства, обладнання застаріле, його продукцію важко назвати конкурентною, об'єкт щороку завдавав державі збитків (докладніше про стан заводу «Більшовик» – у матеріалі Mind).
Основна цінність цього виробництва – люди, інженерно-технічний персонал, який, на превеликий жаль, втратив конкурентоспроможність.
З погляду розвитку міста та для інвесторів найправильніше рішення – будівництво на цій ділянці багатофункціонального комплексу, куди увійде житло, комерційні приміщення, громадські простори, дитячі садки та школи. Але щоб це зробити, потрібно змінити цільове призначення земельної ділянки.
Зміна цільового призначення землі
Для цього потрібно розробити детальний план розвитку територій (ДПТ) і затвердити його на Київраді. Ця процедура вимагатиме додаткових інвестицій не менше $1 млн і близько двох років.
Тобто розпочати будівництво інвестори зможуть у найкращому разі за три роки. Але за цей час вони мають заплатити $54,1 млн за результатами аукціону, близько $20 млн – погашення боргів, близько $1млн – за юридичну підготовку, передпроєктні та інженерно-вишукувальні роботи та ще $5 млн щороку йтиме на оплату земельного податку.
І лише після закінчення всіх цих процедур інвестори зможуть розпочати підготовку ділянки до розвитку, а саме прокладання інженерних мереж – комунікацій, транспортно-пішохідної схеми.
Інженерні мережі
Комунікації забудовники прокладають власним коштом. На підставі проєкту забудови постачальники послуг (електроенергії, води, газу тощо) прописують умови, які забудовники мають виконати. Практика ринку така, що ці мережі оплачує не місто, не постачальники послуг, а забудовники.
За моїми оцінками, витрати на магістральні мережі та рішення становитимуть близько $20 млн. Специфіка ділянки в тому, що зробити це доведеться на початку, і неможливо буде паралелити процеси, як це можливо в деяких проєктах, тому що магістральні мережі не можна переробляти по етапах проєкту.
Цех №5 та транспортна розв'язка
Нагадаю, що цех розташовується у безпосередній близькості до транспортної розв'язки. Викупити її у ФДМ, щоб облаштувати на її місці з'їзд із Шулявського мосту, міська влада не змогла. На початку року ФДМ оцінював лише один цей цех у 700 млн грн, а КМДА платити таку суму відмовилася.
Наразі справу про відчуження цеху розглядають у судах. Цей цех є спецією у всьому проєкті. Припускаю, що в результаті інвестори – переможці аукціону та влади домовляться і розв'язку збудують.
Питання в тому, чиїм коштом це відбуватиметься, який компроміс буде знайдено. А шукати його сторонам доведеться.
Що можна збудувати на цій ділянці?
Як я вже писав вище, найправильніше для розвитку міста й для бізнесу – будівництво багатофункціонального комплексу. У жодному разі не можна там будувати лише житло або лише комерційні приміщення.
Найоптимальнішим є будівництво близько 600 000 – 700 000 квадратних метрів загальної площі проєкту без урахування паркінгів. А паркінги там потрібні, і вони мають бути по можливості підземні.
Частина території піде під громадські простори, дитячі садки та школи. Думаю, що доведеться побудувати близько трьох садків та одну школу. Точна кількість стане зрозумілою під час розробки детального плану територій. Садики та школи забудовник знову ж таки будуватиме власним коштом.
Мінімальний строк реалізації будівництва цього проєкту за моїми оцінками становить близько 10 років.
А що ж із супутніми активами?
Разом із лотом йшли ще бази відпочинку на Трухановому острові та в Затоці. Їхня площа невелика, близько 1 га кожна. Самі бази відпочинку застарілі. Їх можна продати. За моїми оцінками інвестори виручать за кожен об'єкт до $1 млн.
Є інший шлях – створити рекреаційні проєкти. Але це також вимагає додаткових інвестицій. Найперша складність, з якою зіткнуться інвестори, як і у випадку з «Більшивиком» – оформлення права власності на землю. А в Україні, щоб це зробити, потрібно пройти всі кола пекла.
Ще була земля в Жашкові для перенесення підприємства «Більшовик». Вона невелика та малоцінна. Найскладніше в цьому не стільки перенесення виробництва та закупівля обладнання, скільки налагодження роботи самого підприємства. По суті йдеться про створення нового бізнесу з нуля.
Навіщо «Більшовик» інвесторам?
Як бачите, такий девелопмент «Більшовика» потребує великих фінансових і часових ресурсів. А також досвід при реалізації масштабних проєктів. Коло інвесторів, які відповідають цим вимогам, досить обмежене.
Я проводив консультації потенційних покупців, і вони відмовлялися, коли розуміли весь масштаб проблем, з якими їм доведеться зіткнутися, а також високу стартову ціну.
Саме цим пояснюється невелика кількість учасників на аукціоні. Для нинішніх переможців ця ділянка – логічне продовження їхнього розвитку.
Масштабний проєкт житлового комплексу «Новопечерські липки» вже закінчуються, Unit.City – на стадії логічного завершення, і потрібна земля, щоб розвиватися далі: є персонал, є досвід, є розуміння, як це робити, є кошти. Кількість землі в Києві зменшується. Так, на ринку є пропозиції.
Перевага цієї ділянки – місце розташування. Але за цю перевагу інвестори заплатили більш ніж справедливу ринкову ціну. Якби торги стартували з 200 млн грн, а не з 1 млрд грн, то й ажіотаж був би набагато вищим.
Безумовно, ФДМ можна привітати з успішним продажем, а покупців із придбанням цікавого ребуса для подальших рішень.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
