Границы недвижимости: какие парковые форматы будут развиваться в Украине
И каковы их преимущества
Верховная рада в начале сентября приняла законопроект об индустриальных парках. Следовательно, в ближайшие годы этот формат недвижимости получил возможность для развития. Учитывая тренд на ревитализацию промышленных зон, который, в частности, ожидает завод «Большевик», недавно переданный из государственных в коммерческие руки, организация "парковых" форматов будет развиваться. В то же время индустриальные парки не единственный перспективный формат, который можно воплощать в Украине. Об особенностях кооперации объектов недвижимости и развитии формата в Украине, рассказал Mind владелец инвестиционно-строительной компании «Феникс Групп» Назар Бенч.
Парковый формат в недвижимости представляет собой единое пространство, которое аккумулирует финансовый и человеческий ресурс, способствуя развитию экономики. Отчасти такая модель стала возможной благодаря зарекомендовавшим себя проектам индустриальных парков. Со временем подобные решения сформировались, в частности, офисном и торговом сегментах.
Эффект синергии в недвижимости
Традиционно парковый формат объединяет несколько объектов, расположенных зачастую на периферии с развитой транспортной инфраструктурой. Главная задача такой организации пространства заключается в достижении прибыли благодаря синергии знаний и технических возможностей. К ним можно отнести: промышленные, инновационные парки, а также техно-, бизнес- и ритейл-парки.
Преимуществами формата являются низкие арендные ставки в сравнении с недвижимостью в черте города. Большая территория позволяет легко адаптировать объекты под потребности резидентов. Также немаловажным фактором является сосредоточение на одном периметре определенного комьюнити. К примеру, для индустриальных парков (ИП), которые объединяют производственные, логистические и складские здания – это среда участников промышленной отрасли.
Инновационные и технопарки возникли как эволюционные ответвления. В их основе – развитие новых технологий.
Вместе с тем каждый вид парка имеет свои уникальные характеристики. Так, главное отличие между инновационными и технопарками заключается в их расположении. Первые базируются на территории бывших промзон в черте города, вторые – в пригороде. Есть отличие и в специфике направлений. В технопарках, флагманом которых является Кремниевая долина, сосредотачиваются на развитии одной или смежных отраслей. В свою очередь, резиденты инновационных комплексов нацелены на предпринимательство, в том числе и креативное.
Парковый формат в деловой недвижимости представлен бизнес-парками. Такие объекты начали активно строить в США в 50-х годах. Спрос на офисы ближе к периферии создали большие компании, для которых центральное расположение не было в приоритете. В свое время повышенный запрос на бизнес-парки объяснялся поиском оптимального решения, которое выражалась в соотношении цены, площади и инфраструктурных удобств. Так, в бизнес-парках арендная ставка обычно меньше по сравнению с классическими деловыми центрами.
В торговой недвижимости примером кооперации являются ритейл-парки, которые также впервые появились в США. Они представляют собой несколько объектов (от пяти зданий складского формата), размещенных за городом. Их важный атрибут – наличие большой парковки.
Индустриальные парки
Промышленный сектор, включая строительство, составляет почти четверть мирового ВВП. Индустриальные парки – пространства с благоприятными условиями для бизнеса – являются ключом к его развитию.
Активное развитие такого типа недвижимости обусловлено экономическим эффектом от функционирующих ИП – созданием рабочих мест, увеличением производственных мощностей, привлечением инвестиций. К примеру, в Турции такие парки генерируют 30% всех рабочих мест в промышленном секторе и обеспечивают 30% экспорта страны.
Формат индустриальных парков постепенно трансформируется, превращаясь в некоторых странах в целые города. Так, в Индии под ИП используют территории прибрежных свободных зон рядом с крупными портами, там же строят жилье для местных рабочих.
Инвесторы, как правило, обращают внимание на страны с потенциалом к развитию промышленных парков. Эти перспективы видят и в Украине. Так, в начале сентября парламент принял изменения в закон «Об индустриальных парках», нацеленные на привлечение инвестиций. Помимо всего на стимулирование сегмента из госбюджета планируется ежегодно выделять по 2 млрд грн в течение трех лет, начиная с 2022-го.
В Украине ведется реестр индустриальных парков. По состоянию на начало октября текущего года в него внесены 52 объекта, но реально работающих ИП на порядок меньше. Вероятно, в скором времени этот список будет сокращен, в частности, для рационального распределения бюджетных средств среди функционирующих ИП.
В целом стоит отметить и основательные намерения государства в развитии этого сегмента – в ближайшие годы планируется привлечь $5 млрд инвестиций, что в свою очередь должно создать порядка 100 000 рабочих мест.
Для того чтобы инструмент ИП работал эффективно, прежде всего необходимо отрегулировать отечественную нормативно-правовую базу и создать дополнительные стимулы для резидентов, в частности, иностранных. Кроме того, важна грамотная коммуникационная политика на международной арене, поскольку на сегодня доверие к отечественной правовой и налоговой системе в бизнес-среде на невысоком уровне.
Бизнес-парки
Согласно исследованию британского офиса брокерской компании CBRE, к 2040 году отсутствие территорий в центре городов будет способствовать развитию бизнес-парков. Вместе с тем новые запросы в деловой недвижимости, вызванные пандемией, могут ускорить этот процесс.
Главное преимущество модели бизнес-парков – в гибкости, что стало особенно актуальным ввиду COVID-19. В частности, на такой территории можно добавлять инфраструктурные элементы, трансформировать здания согласно запросам арендаторов.
Кроме того, по результатам отчета консалтинговой компании JLL, из-за тренда на общественные пространства (спортивные площадки, террасы и скверы, зоны отдыха) в рабочей среде, все больше девелоперов из зарубежных стран будут рассматривать формат бизнес-парков для своих будущих проектов.
Логичное развитие формата может привести к созданию целых офисных городов ввиду благоприятных условий и целевому комьюнити. Уже есть примеры реализации подобных проектов. Так, в британской «Кремниевой долине» Milton-Park представили план по масштабированию на ближайшие 20 лет. На сегодня в гибридном бизнес-технопарке работают 9000 человек, а к 2040 году количество резидентов увеличится вдвое.
Бизнес-парков в классическом понимании на территории Украины еще нет, в том числе зачастую из-за более низких арендных ставок в таких объектах. Другими словами, девелопмент офисных объектов в пригороде Киева не является привлекательным, пока земельный фонд позволяет возведение новых объектов в черте города.
Ритейл-парки
Формат ритейл-парков популярный в США и ряде стран Европы. Низкие арендные ставки благодаря бюджетному строительству позволяют арендаторам площадей сохранять дисконтную политику для своих покупателей. Как следствие, ритейл-комплексы не только остаются востребованными, но и наращивают обороты. Например, в соседней Польше за последние 10 лет их количество выросло вдвое.
Как показывает опыт, пандемия усилила позиции ритейл-парков в мире. Так, магазины, объединенные большой территорией, находятся на открытом воздухе, что упрощает соблюдение правил социальной дистанции.
Также такой вид торговой недвижимости легче справится со стремительным ростом e-commerce. Благодаря большой площади и близости к автомагистралям, их могут использовать в качестве распределительных центров.
Данный формат в Украине пока не получил отклика ни со стороны инвесторов, ни со стороны розничных операторов. В Киеве реализован только один проект, подходящий под описание ритейл-парка. Отчасти это связано с ограниченным количеством торговых марок в сравнении с другими странами. Второй причиной можно назвать отсутствие крупных реализованных проектов, которые дали бы стимул к развитию новых.
Так называемые парковые форматы уже зарекомендовали себя в мировой практике. На сегодня в Украине основной вектор сосредоточился на развитии индустриальных парков. Это связано с промышленным потенциалом страны, соответствующими льготами со стороны государства, а также интересом инвесторов.
Классические бизнес-парки, размещенные за городом, пока за чертой интересов рынка. Однако тренд на качественные офисные проекты в пределах города, нацеленные на комфорт и продуктивность резидентов, будет только развиваться.
Авторы материалов OpenMind, как правило, внешние эксперты и специалисты, которые готовят материал по заказу редакции. Но их точка зрения может не совпадать с точкой зрения редакции Mind.
В то же время редакция несёт ответственность за достоверность и соответствие реальности изложенной мысли, в частности, осуществляет факт-чекинг приведенных утверждений и первичную проверку автора.
Mind также тщательно выбирает темы и колонки, которые могут быть опубликованы в разделе OpenMind, и обрабатывает их в соответствии со стандартами редакции.
