Достать до небес: появятся ли в Украине небоскребы

Достать до небес: появятся ли в Украине небоскребы

О вызовах или новых возможностях для девелопера

Этот материал также доступен на украинском
Достать до небес: появятся ли в Украине небоскребы
Фото: pixabay

В течение года Минрегионстрой вводил изменения в ряд государственных строительных норм (ДБН), часть из которых начала действовать уже с 1 октября 2019 года. В то же время, одна из таких норм, которая кардинально изменит облик городов из-за увеличения уровня их высотной застройки, вступит в силу только с 1 января 2020 года. Однако, готовиться к ее введению можно уже сейчас 

Как ранее отмечал бывший заместитель министра регионального развития, строительства и ЖКХ Лев Парцхаладзе, были отменены старые, еще советские, требования обязательно проектировать мусоропроводы в многоэтажках, площадки для выбивания ковров во дворах, радиоточки в каждой квартире. По его словам впервые были введены линии ограничения застройки в городах, чтобы они развивались не хаотично, а гармонично – «голубые», «зеленые» линии, ограничивающие строительство по высоте и в зеленых зонах, нормирована максимально возможная плотность в городах.

О том, готов ли Киев к нововведениям, в частности к высотному строительству, а также что ожидает в ближайшие годы отечественное градостроительство, рассказал Mind эксперт в области девелопмента и строительства, владелец ИСК «Феникс Групп» Назар Бенч.

Ограничения по высоте есть в разных странах мира, например, в Вашингтоне нельзя строить здания выше Капитолия, а в Гонконге мерой допустимой высоты является гора Виктория. В Украине до недавнего времени максимальная высота при проектировании высотного жилья и общественных зданий составляла 100 метров (или 25 этажей). Со следующего года будет увеличено проектирование общественных зданий до 150 метров (примерно 50 этажей).

Ситуация в Украине с небоскребами

Новые нормы расширят возможности для реализации актуальных решений в высотном строительстве и дадут возможность проектировать современные высотные комплексы. Нововведения Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ касаются офисных зданий, торговых центров и других нежилых помещений, то есть на строительство ЖК это никак не повлияет. Также новые нормы предусматривают усиление контроля за минимальной толщиной перекрытия зданий, жесткостью стальных и железобетонных конструкций, введение обязательного аэрообдува высотного здания.

В Украине небоскребов в мировом понимании нет. Строительство высоток еще не набрало оборотов из-за ранее существовавшего ограничения, но можно предположить, что после принятия разрешения застройка активизируется.

Факторы, которые усложняют возведение высоток

Трудный процесс согласования. Одна из причин ограничения – это сложность согласования процесса строительства в Украине. Сейчас здание выше 100 метров имеет статус «экспериментального», и для утверждения такой постройки необходимы дополнительные экспертиза, проверки и подтверждения, что оставляет место для коррупции, а кроме того, затягиваются сроки строительства.

Высокая стоимость строительства и содержания. Построить и содержать высотное здание существенно дороже. При строительстве небоскреба его открытие предусматривает введение в эксплуатацию всего здания целиком. В то же время строительство менее высотных зданий может быть разбито на несколько секций с введением в эксплуатацию каждой секции поочередно. Это дает возможность тратить деньги «частями» и приступать к строительству следующих секций по мере продажи предыдущих.

Такая практика наиболее распространена при строительстве жилья. Именно из-за этого небоскребы в Украине – это чаще всего бизнес-центры. В длительной перспективе и денежном эквиваленте это более выгодно, так как основной формой возврата инвестиций является аренда, а не разовая продажа квартиры.

Дефицит площадок под высотное строительство. Сдерживающим фактором выступают также генеральные планы городов. Другими словами, в центре города существует нехватка площадей под высотное строительство и отсутствует инфраструктура их обслуживания (парковки, стоковые канализации, электросеть и др.). Например, согласно проекту офисного центра Sky Towers на проспекте Победы, предполагалось одновременное размещение около 17 000 человек, в то время как парковочных мест – всего 850, что хватило бы только на 5% сотрудников.

Поэтому есть смысл задуматься о переносе высотного строительства в отдельные районы на окраине города, как это сделали, например, в Лондоне и Париже.

Для Украины новые нормы в 150 этажей являются оптимальным вариантом, так как строить здания выше – сложно не только из-за бумажной волокиты, но и технически.

Что следует учитывать девелоперу при проектировании небоскреба

Помимо вышеупомянутых вопросов, стоящих на пути правильного развития высотного строительства в стране, возникает вопрос его технической реализации. При проектировании и строительстве небоскреба внимания требует целый ряд условий: наличие высококвалифицированных проектировщиков и инженеров, которых в Украине мало, учитывая минимальный опыт возведения таких объектов в нашей стране; наличие современных технологий и техники для строительства. «Удорожает» небоскребы и содержание введенного в эксплуатацию здания:

  • система водоснабжения (подача воды на верхние этажи);
  • обслуживание скоростных лифтов;
  • отопительная и инженерная системы;
  • канализационная система.

Помимо этого, следует обеспечить наличие специальной техники, в том числе и противопожарной, а также взять во внимание и состав грунтов, где будет строиться здание.

О мировой практике

Как показывает мировая практика, строительство небоскребов является естественным процессом развития городов. В 258 городах мира уже возведено чуть более 3000 зданий выше 150 м. С 1950 года число небоскребов с каждым годом увеличивается на 8%.

Также на сегодняшний день в мире активно развивается деревянное домостроение. Строительство, которое улучшит экологическую ситуацию, стало возможным после изобретения экологически чистого и прочного как сталь материала – кросс-ламинированной древесины. Деревянные небоскребы (как жилые дома, так и офисные центры) – экологически чистые и безопасные сооружения. Например, в марте 2019 года в Норвегии завершили строительство 18-этажного здания «Mjösa Tower», признанного самым высоким деревянным домом на планете (85,4 метра).

В любом случае Киеву не обойтись без высоток – это естественный процесс развития больших городов, на который влияют разные факторы, в частности и миграция. Высотки решают насущный вопрос густонаселенных городов – они экономят землю, позволяя использовать это пространство для зеленых зон. Однако важно грамотно подойти к вопросу градостроения и развития инфраструктуры города, иначе небоскребы принесут больше вреда, нежели пользы.

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате