Итоги-2017: что удержало рынок первичной жилой недвижимости от обвала

Рухнет или устоит? Обвал произойдет уже завтра или через полгода? Остановка строек будет повсеместной или заморозка коснется лишь небольшой части объектов? Поиск ответов на эти вопросы был главной интригой рынка первичной жилой недвижимости в уходящем году. И основания для негативного сценария развития событий приводились более чем серьезные. В первую очередь – существенное превышение предложения над спросом.

В начале нынешнего года существующее на рынке жилой недвижимости предложение превышало спрос (число сделок) в 10 раз, согласно данным консалтинговой компании CDS. И этот разрыв на протяжении года продолжал расти. Только за первое полугодие 2017 года в продажу поступила почти 21 000 новых квартир от застройщиков, что практически равно числу квартир в новостройках, появившихся на рынке за весь 2016 год.

В ІІІ квартале 2017 года предложение выросло еще на 19 000 квартир, а прирост по сравнению с аналогичным периодом 2016-го увеличился более чем в три раза. По состоянию на конец ІІІ квартала суммарный объем предложения на рынке первичной жилой недвижимости Киева составил 66 000 квартир. И это без учета вторичного рынка, в том числе и перепродажи квартир в новых домах (30–35% от всего продаваемого на первичном рынке жилья). В то же время число сделок, по данным управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, сократилось по сравнению с 2016 годом на 10–15%. То есть разрыв между спросом и предложением продолжал расти.

Рынок не рухнул, стройки не заморожены. Пока. Пока у каждого из возводимых и предлагаемых к продаже комплексов находятся свои «почитатели», деньги которых позволяют худо-бедно вести строительные работы, всячески растягивая их во времени. Именно массовый перенос сроков ввода домов в эксплуатацию позволяет многим застройщикам держаться на плаву, продолжать строительные работы, существенно сократив их объем. Потому что на строительство в запланированные сроки вырученных от продаж денег у большинства компаний уже не хватает, а остановка работ на объекте равносильна «смерти»: как только строительные краны замрут, продажи упадут до нуля.

В числе прочих факторов, удерживающих рынок от обвала – активное стимулирование продаж, преимущественно за счет снижения стоимости жилья и массированной рекламы. Как утверждают риелторы, на протяжении последнего года львиная доля запросов на покупку квартир сконцентрирована в ценовом сегменте до $30 000.

Не удивительно, что застройщики предлагают большое число объектов, низкая стоимость которых достигается в том числе за счет:

• месторасположения (окраина или пригороды Киева, где дешевле решить земельный вопрос);
• удешевления строительных материалов и отказа от выполнения части внутренних работ (в квартирах могут отсутствовать внутренние перегородки, разводка инженерных коммуникаций, стяжка, штукатурка, счетчики);
• сокращения площади апартаментов (смарт-квартиры);
• а также благодаря повальному нарушению строительных норм, когда объекты пятой категории сложности (предполагают получение разрешений на строительство) возводятся по декларативному принципу для третьей категории.

Впрочем, появились и цивилизованные методы стимулирования продаж. Вместо отсутствующего в нашей стране ипотечного кредитования крупные застройщики предложили беспроцентную рассрочку на срок до пяти лет, что дало им неоспоримое конкурентное преимущество в борьбе за кошельки граждан. А Минрегионстрой в лице заместителя министра Льва Парцхаладзе активно продвигает внедрение на рынке лизинговой схемы продаж жилья с привлечением Государственного ипотечного учреждения, что может существенно увеличить продажи застройщиков за счет работников бюджетной сферы.

Из-за роста объема предложения и падения спроса ужесточилась конкуренция, что не дает увеличивать стоимость возводимого жилья. Скорее, наоборот. После переориентации многих компаний на работу в эконом-сегменте средняя цена квадратного метра за год даже немного упала. Хотя в реальности стоимость квадратного метра остается примерно на уровне прошлого года, а в случае с элитным жильем даже несколько выросла, что обусловлено стабильным спросом в этом сегменте и подорожанием импортных стройматериалов и комплектующих.

Помимо низкой платежеспособности населения, тормозят развитие рынка и скандалы, периодически возникающие вокруг того или иного жилищного комплекса. Отчасти это связано с уже существующими незаконными стройками (преимущественно объектами Анатолия Войцеховского), инвесторы которых пытаются легализовать свои квартиры, устраивая акции протеста и даже блокируя органы власти.

Отчасти – с новыми комплексами, многие из которых возводятся с грубейшим нарушением градостроительных норм, что вызывает протесты жителей соседних домов. В Киеве, как правило, речь идет о захвате застройщиками скверов, детских площадок и даже придомовых территорий, на которых хотят возвести очередную высотку. В пригородах – с нарушением норм отступа от частных домов, с превышением этажности, плотности застройки территории, отсутствием инженерных коммуникаций (в первую очередь канализации) и увеличением загрузки на социальную и дорожную инфраструктуру. Не удивительно, что в последнее время сформировался спрос на услуги консультантов по недвижимости (не путать с риелторами, которым лишь бы заключить сделку и получить свои комиссионные), готовых за фиксированную плату профессионально проверить чистоту сделки (документы застройщика, историю квартиры и т. п.) и оценить риски покупателя.

Медленный, но уверенный рост спроса на аренду площадей на протяжении 2017 года – устойчивый тренд сегмента коммерческой недвижимости, вылившийся в сокращение доли вакантности и увеличение стоимости аренды торговых и офисных помещений. Хотя и здесь без скандалов не обошлось. В первую очередь это касается запуска крупнейшего в стране ТРЦ «Лавина», арендаторы которого на первых порах предъявляли претензии по поводу завышенных ставок и слабого трафика покупателей. Но эти противоречия завершились так же, как в свое время закончились конфликты арендаторов с владельцем другого крупного ТРЦ «Океан Плаза»: со временем посещаемость центра выросла во много раз и сейчас количество пустующих помещений в «Лавине» быстро сокращается. 

Ньюсмейкер года. Бывший президент группы компаний «XXI век» Лев Парцхаладзе был назначен заместителем министра регионального развития, строительства и ЖКХ еще в конце 2016 года. Но именно он на протяжении нынешнего года стал автором целого ряда инициатив, внедрение которых изменит правила работы на рынке.

Заместитель по строительству имеет в своей отрасли почти полномочия министра. А строительное прошлое Парцхаладзе в связке с его бывшей должностью руководителя Конфедерации строителей Украины позволяет застройщикам считать его «своим человеком». На протяжении года он принимал активное участие в имплементации норм принятого в начале года и вступившего в силу в июне Закона №1817-VIII, существенно меняющего правила работы на строительном рынке. Также Лев Парцхаладзе инициирует изменения в законодательство, касающиеся реконструкции устаревшего жилья (хрущевок), введения обязательного страхования ответственности исполнителей строительных работ, внедрения лизинговой схемы реализации жилья т. п. 

Реформа года. Таковой без преувеличения можно считать вступивший в силу в июне закон №1817-VIII, который расширил полномочия контролирующих органов, существенно увеличил размер штрафов, а также заменил категории сложности объектов классами последствий. Строить по упрощенному (декларативному) принципу теперь можно только частные особняки. Более крупные объекты строительства относятся к классу последствий СС2 и СС3, что предполагает получение разрешений на их возведение. Закон пролоббирован крупными застройщиками, которые ранее строили объекты 4–5 категорий сложности, и направлен против их мелких конкурентов, которые массово занижали категорию до третьей (не предполагает получение разрешений на строительство). Ужесточение требований позволит «уйти с рынка» неплатежеспособным компаниям и сократить число скандалов, что будет способствовать защите прав инвесторов.  

Риски-2018. Опрошенные Mind эксперты считают, что в будущем году негативно повлиять на рынок недвижимости Украины может риск военной эскалации, банкротство крупного застройщика (скандал и паника среди большого числа инвесторов), а также скачок курса доллара на 20% и более. Очевидно, что любой из этих факторов резко сократит и без того падающий спрос, что может привести к остановке целого ряда объектов строительства, то есть к обвалу рынка.

Не исключено и возникновение целого ряда скандалов, связанных с невозможностью сдачи в эксплуатацию объекта по новым правилам (закон №1817-VIII). Такие незаконные объекты, как правило, массово строились на протяжении последних лет по решениям коррумпированных судов. Но прецедентов сдачи домов в эксплуатацию по решению суда в Украине до сих пор не было.

Возможности-2018. Если в стране действительно заработает программа реализации жилья по лизинговой схеме, это позволит в разы нарастить продажи участвующих в программе застройщиков за счет работников бюджетной сферы. Напомним, сама схема передачи жилья в лизинг не предусматривает наличие залога у покупателя, проста в оформлении и не несет никаких рисков для застройщика, поскольку до момента полного расчета квартира остается его собственностью.

Также выиграют застройщики, использующие при возведении жилья энергоэффективные технологии, позволяющие сократить расходы покупателя на обслуживание жилья. «Пробы пера» уже начались: Киевгорстрой намерен устанавливать на крышах многоэтажек солнечные панели, появились комплексы с качественно новыми характеристиками по теплопроводности. На очереди – геотермальные насосы, паркинги с зарядками для электромобилей и т. п. Правда, успешность таких проектов будет зависеть от стоимости квадратного метра: если она будет серьезно завышена, заманить покупателя окажется непросто.

Михаил Артюхов добавляет, что толчок для развития рынка могли бы дать законодательные изменения, направленные на защиту инвесторов: как частных покупателей квартир или коммерческих площадей, так и крупного бизнеса (в том числе иностранного).