Підсумки-2017: що утримало ринок первинної житлової нерухомості від обвалу

Впаде чи встоїть? Обвал відбудеться вже завтра або за півроку? Зупинка будівництв буде повсюдною або ж заморозка торкнеться лише невеликої частини об'єктів? Пошук відповідей на ці запитання був головною інтригою ринку первинної житлової нерухомості у році, що минає. І підстави для негативного сценарію розвитку подій наводилися більш ніж серйозні. У першу чергу – істотне перевищення пропозиції над попитом.

На початку нинішнього року наявна на ринку житлової нерухомості пропозиція перевищувала попит (кількість угод) у 10 разів, згідно з даними консалтингової компанії CDS. І цей розрив протягом року продовжував зростати. Лише за перше півріччя 2017-го у продаж надійшло майже 21 000 нових квартир від забудовників, що практично дорівнює числу квартир у новобудовах, які з'явилися на ринку за весь 2016 рік.

У третьому кварталі 2017-го пропозиція зросла ще на 19 000 квартир, а приріст, порівняно з аналогічним періодом 2016-го, збільшився більш ніж утричі. Станом на кінець третього кварталу сумарний обсяг пропозиції на ринку первинної житлової нерухомості Києва склав 66 000 квартир. І це без урахування вторинного ринку, в тому числі й перепродажу квартир у нових будинках (30-35% від усього продаваного на первинному ринку житла). У той же час кількість угод, за даними керуючого директора компанії ARPA Real Estate Михайла Артюхова, скоротилася в порівнянні з 2016 роком на 10-15%. Тобто розрив між попитом та пропозицією продовжував зростати.

Ринок не завалився, будівництва не були заморожені. Поки що. Допоки у кожного з комплексів, що зводяться і пропонуються на продаж, знаходяться свої «шанувальники», гроші яких дозволяють так-сяк вести будівельні роботи, всіляко розтягуючи їх у часі. Саме масове перенесення термінів введення будинків в експлуатацію дозволяє багатьом забудовникам триматися на плаву, продовжувати будівельні роботи, істотно скоротивши їхній обсяг. Тому що на будівництво у заплановані терміни виручених від продажу грошей у більшості компаній вже не вистачає, а зупинка робіт на об'єкті рівносильна «смерті»: як тільки будівельні крани замруть, продажі впадуть до нуля.

У числі інших факторів, що утримують ринок від обвалу – активне стимулювання продажів, переважно за рахунок зниження вартості житла та масованої реклами. Як стверджують ріелтори, протягом останнього року левова частка запитів на купівлю квартир сконцентрована у ціновому сегменті до $30 000.

Недивно, що забудовники пропонують велику кількість об'єктів, низька вартість яких досягається в тому числі за рахунок:

• місця розташування (околиця або передмістя Києва, де дешевше вирішити земельне питання);
• здешевлення будівельних матеріалів і відмови від виконання частини внутрішніх робіт (в квартирах можуть бути відсутні внутрішні перегородки, розводка інженерних комунікацій, стяжка, штукатурка, лічильники);
• скорочення площі апартаментів (смарт-квартири);
• а також завдяки повальному порушенню будівельних норм, коли об'єкти п'ятої категорії складності, які передбачають отримання дозволів на будівництво, зводяться за декларативним принципом для третьої категорії.

Втім, з'явилися й цивілізовані методи стимулювання продажів. Замість відсутнього у нашій країні іпотечного кредитування великі забудовники запропонували безпроцентну розстрочку на термін до п'яти років, що дало їм незаперечну конкурентну перевагу в боротьбі за гаманці громадян. А Мінрегіонбуд в особі заступника міністра Льва Парцхаладзе активно просуває впровадження на ринку лізингової схеми продажів житла із залученням Державної іпотечної установи, що може істотно збільшити продажі забудовників за рахунок працівників бюджетної сфери.

Різко посилилася конкуренція – через зростання обсягу пропозиції та падіння попиту. Це не дає збільшувати вартість житла, яке зводиться. Скоріше навпаки. Після переорієнтації багатьох компаній на роботу в економ-сегменті середня ціна квадратного метра за рік навіть трохи впала. Хоча у реальності вартість квадратного метра залишається приблизно на рівні минулого року, а у випадку з елітним житлом навіть дещо зросла, що зумовлено стабільним попитом в цьому сегменті і подорожчанням імпортних будматеріалів та комплектуючих.

Крім низької платоспроможності населення, гальмують розвиток ринку і скандали, які виникають навколо того чи іншого житлового комплексу. Почасти це пов'язано з уже існуючими незаконними будівництвами (переважно об'єктами Анатолія Войцеховського), інвестори яких намагаються легалізувати свої квартири, влаштовуючи акції протесту і навіть блокуючи органи влади.

Частково – із новими комплексами, багато з яких зводяться з грубим порушенням містобудівних норм, що викликає протести мешканців сусідніх будинків. У Києві, як правило, мова йде про захоплення забудовниками скверів, дитячих майданчиків і навіть прибудинкових територій, на яких хочуть звести чергову висотку. У передмістях – з порушенням норм відступу від приватних будинків, з перевищенням поверховості, щільності забудови території, відсутністю інженерних комунікацій (в першу чергу каналізації) і збільшенням навантаження на соціальну та дорожню інфраструктуру. Закономірно останнім часом сформувався попит на послуги консультантів з нерухомості (не плутати з ріелторами, яким – аби укласти угоду і отримати свої комісійні), готових за фіксовану плату професійно перевірити чистоту угоди – документи забудовника, історію квартири тощо – і оцінити ризики покупця.

Повільне, але впевнене зростання попиту на оренду площ протягом 2017 року – стійкий тренд у сегменті комерційної нерухомості, що вилився у скорочення частки вакантності й збільшення вартості оренди торгових та офісних приміщень. Хоча й тут без скандалів не обійшлося. У першу чергу це стосується запуску найбільшого в країні ТРЦ «Лавина», орендарі якого спочатку пред'являли претензії з приводу завищених ставок і слабкого трафіку покупців. Але ці протиріччя завершилися так само, як свого часу закінчилися конфлікти орендарів із власником іншого великого ТРЦ «Океан Плаза»: з часом відвідуваність центру зросла у багато разів і наразі кількість порожніх приміщень у «Лавині» швидко скорочується.

Ньюсмейкер року. Колишній президент групи компаній «XXI век» Лев Парцхаладзе був призначений заступником міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства ще в кінці 2016 року. Але саме він протягом нинішнього року і став автором цілої низки ініціатив, впровадження яких змінить правила роботи на ринку.

Заступник з будівництва у своїй галузі має майже повноваження міністра. А будівельне минуле Парцхаладзе в зв'язці з його колишньою посадою керівника Конфедерації будівельників України дозволяє забудовникам вважати його «своєю людиною». Протягом року він брав активну участь в імплементації норм прийнятого на початку року Закону №1817-VIII (набрав чинності у червні), що істотно змінює правила роботи на будівельному ринку. Також Лев Парцхаладзе ініціює зміни до законодавства, що стосуються реконструкції застарілого житла (хрущовок), введення обов'язкового страхування відповідальності виконавців будівельних робіт, впровадження лізингової схеми реалізації житла тощо.

Реформа року. Такою, без перебільшення, можна вважати Закон №1817-VIII, що набрав сили у червні. Він розширив повноваження контролюючих органів, суттєво збільшив розмір штрафів, а також замінив категорії складності об'єктів класами наслідків. Будувати за спрощеним (декларативним) принципом тепер можна лише приватні особняки. Більші об'єкти будівництва належать до класу наслідків СС2 і СС3, що передбачає отримання дозволів на їхнє зведення. Закон пролобійований великими забудовниками, що раніше будували об'єкти 4-5 категорій складності, і спрямований проти їхніх дрібних конкурентів, які масово занижували категорію до третьої (не вимагає отримання дозволів на будівництво). Жорсткість вимог дозволить «піти з ринку» неплатоспроможним компаніям і скоротити число скандалів, що сприятиме захисту прав інвесторів.

Ризики-2018. Опитані Mind експерти вважають, що у майбутньому році негативно вплинути на ринок нерухомості України може ризик військової ескалації, банкрутство крупного забудовника (скандал і паніка серед великого числа інвесторів), а також стрибок курсу долара на 20% і більше. Очевидно, що будь-який з цих факторів різко скоротить і без того спадаючий попит, що може призвести до зупинки цілого ряду об'єктів будівництва, тобто до обвалу ринку.

Не виключено й виникнення цілого ряду скандалів, пов'язаних із неможливістю здачі в експлуатацію об'єкта за новими правилами (Закон №1817-VIII). Такі незаконні об'єкти, як правило, масово будувалися протягом останніх років за рішеннями корумпованих судів. Але прецедентів здачі будинків в експлуатацію за рішенням суду в Україні досі не було.

Можливості-2018. Якщо в країні дійсно запрацює програма реалізації житла за лізинговою схемою, це дозволить в рази наростити продажі забудовників, які братимуть участь у програмі, за рахунок працівників бюджетної сфери. Нагадаємо, сама схема передачі житла в лізинг не передбачає наявності застави у покупця, проста в оформленні та не несе жодних ризиків для забудовника, оскільки до моменту повного розрахунку квартира залишається його власністю.

Також виграють забудовники, які використовують при зведенні житла енергоефективні технології, що дозволяють скоротити витрати покупця на обслуговування житла. «Проби пера» вже почалися: «Київміськбуд» має намір встановлювати на дахах багатоповерхівок сонячні панелі, з'явилися комплекси з якісно новими характеристиками по теплопровідності. На черзі – геотермальні насоси, паркінги з зарядками для електромобілів і т.п. Правда, успішність таких проектів залежатиме від вартості квадратного метра: якщо вона буде серйозно завищена, заманити покупця буде непросто.

Михайло Артюхов додає, що поштовх для розвитку ринку могли б дати законодавчі зміни, спрямовані на захист інвесторів: як приватних покупців квартир або комерційних площ, так і великого бізнесу (у тому числі й іноземного).