Заболело в мире
33,353,614
Умерло в мире
1,001,644
Вылечилось в мире
23,151,117
Заболело в Украине
204,932
Умерло в Украине
4,065
Вылечилось в Украине
90,250
Место для подвига НБУ: будут ли в Украине кредиты на жилье под 10%

Место для подвига НБУ: будут ли в Украине кредиты на жилье под 10%

И кто на самом деле сможет ими воспользоваться

Этот материал также доступен на украинском
Место для подвига НБУ: будут ли в Украине кредиты на жилье под 10%
Фото: pixabay

Обещанная украинцам властью ипотека под 10% осенью может стать реальностью. По крайней мере, Национальный банк рассматривает сценарий, при котором кредиты на приобретение жилья под доступный процент будут предоставляться уже с октября 2020 года. Правда, для этого должно быть выполнено несколько условий. «Банки должны быть уверены, что макроэкономические условия будут стабильными, инфляция будет низкой и прогнозируемой. Тогда они будут разрабатывать инструменты, чтобы снизить ставки. И тогда уже можно будет рассчитывать уверенно на снижение ставок», – сказал накануне Николай Остролуцкий, руководитель управления системных рисков департамента финансовой стабильности НБУ, в эфире одного из телеканалов.

Пока же банки предлагают различные ипотечные программы, но ставки не слишком устраивают потенциальных заемщиков. Да и сами банки не стремятся кредитовать население под покупку квартир. Mind выяснил, почему ипотека – это дорого и стоит ли ожидать в 2020 году дешевых кредитов на жилье.

На самом деле ставки по ипотечным кредитам в 2020 году банки существенно снизили. Если в начале года они были 18–26% годовых, то в июле 2020-го – уже в пределах 13–20% годовых. Одна из причин изменения условий ипотеки – массовое уменьшение депозитных ставок, которое наблюдается во всех банках.

Частично такие процессы продиктованы политикой НБУ, который постепенно снижает учетную ставку. В июне она в очередной раз уменьшилась – до 6% годовых, что привело к дальнейшему ослаблению как депозитных, так и кредитных процентных условий.

В конце мая президент Владимир Зеленский пообещал украинцам доступность ипотечных кредитов под 10% годовых. С экономической точки зрения такие ставки – вполне реальные, если стоимость депозитов упадет до 5–6% годовых.

Какие факторы сейчас влияют на развитие ипотечного кредитования в Украине?
  • Стоимость ресурсной базы для коммерческих банков (ставки по депозитам населения).
  • Кризис в экономике – невозможность подтвердить свои доходы большинству клиентов банков.
  • Монетарная политика НБУ (учетная ставка, план развития отрасли, инструменты стимулирования).
  • Отсутствие стабильного первичного рынка недвижимости из-за отсутствия определения органа, контролирующего деятельность застройщика, и контроль за целевым использованием денежных средств инвесторов.
  • Отсутствие дополнительных программ по стимулированию ипотечного кредитования путем запуска государственных программ компенсации процентной ставки.
  • Наличие законодательного ограничения по принудительному взысканию имущества (Закон Украины «О моратории», действие которого истекает в октябре 2020 года).
  • Отсутствие прозрачного и эффективного правового поля, регулирующего отрасль (эффективного функционирования судебной, правоохранительной и исполнительной ветвей, которое обеспечит защиту прав кредиторов).
  • Наличие жестких требований НБУ к резервированию под ипотечные кредиты, собственные жесткие риск-модели и риск-подходы коммерческих банков к потенциальным заемщикам, в частности в части наличия негативной кредитной истории.

Как выбрать доступную программу кредитования?

В июле 2020 года средняя эффективная ставка по ипотеке в банках составляет 13–18% годовых – значительно меньше, чем год назад (тогда была на уровне 20–28%). Хотя кредиты под жилье в Украине все еще намного дороже, чем в ЕС. К примеру, в Дании процент по ипотеке составляет 0,65%, во Франции – 1,7%, в Германии – 1,9% годовых.

Однако уже сейчас в некоторых банках ставки стремительно снижаются – если не принимать во внимание общие партнерские программы с застройщиками, а рассматривать вторичный рынок. И уже можно даже увидеть предложения кредитов со ставкой 9,99% годовых. Правда, только при определенных условиях. Например, в ПриватБанке 9,99% – это процент для первого года кредитования. Далее ставка привязана к индексу депозитов физлиц UIRD, на базе которого банк предлагает следующий алгоритм для погашения кредита в последующие годы: UIRD по депозиту на 12 месяцев плюс маржа банка 4% годовых.

Обзор предложений коммерческих банков на ипотечном рынке

(первичный рынок, номинальные ставки)

Банк Максимальный срок, лет Процентная ставка,% Разовая комиссия,% Собственный взнос,%
стоимости жилья
Тип ставки
(фиксированная или плавающая)
Примечание
«Креди Агриколь» - - - - - -
Ощадбанк 20 лет 14,99% 0,99% 30% Фиксированная *Инвестирование в проект КАН Девелопмент, «Файна Таун»
до 10 млн грн
Кредобанк 20 лет 12% первый год, 14% – второй, 16% –  третий, затем UIRD3M+5,00%


11% первый год, 13% –  второй, 15% –  третий, затем UIRD3M+4,00%

*для зарплатных проектов и счетов СПД можно получить 2% скидки на 1-3 год фиксированной ставки
Отсутствует комиссия за выдачу кредита.
страховки:
0,3% от стоимости ипотеки (страхование имущества). Ежегодно
0,6% от остатка задолженности (страхование жизни). Ежегодно
20%




40%
Фиксированная на 1–3 года, далее плавающая UIRD3M –индикативная ставка украинского индекса ставок по трехмесячным депозитам физических лиц, публикуется ежедневно на официальном сайте Национального банка Украины. На июнь 2020 года расчетное значение UIRD3M составляет 11,05%, до 3 млн грн
ПриватБанк 20 лет 9,99% первый год, затем UIRD3M+4,00%
1% + страховки:
0,5% от стоимости ипотеки (страхование имущества)
0,5% от остатка задолженности (страхование жизни)
30% Фиксированная на 1 год, далее плавающая Программа для клиентов, которые имеют зарплатный проект в банке (не менее 6 месяцев)
20 лет 14,9% перший рік, далі UIRD3M+3,00% 1%+страховки:
0,5% от стоимости ипотеки (страхование имущества)
0,5% от остатка задолженности (страхование жизни)
25% Фиксированная на 1 год, далее плавающая Для клиентов других банков
«Пивденный» - - - - -
Укргазбанк 20 лет 1 год – 3,5%, затем 14,99% или
2 года – 8,7%, затем 14,99%
одноразовая комиссия отсутствует, страховки:
0,25% страхование предмета ипотеки (от стоимости имущества)
0,7% от остатка задолженности (страхование жизни)
30% Фиксированная В рамках взаимодействия с компанией «Интеграл-Буд» в Киевской области
20 лет 5 лет – 11,5%, затем 18,5% (взнос 30–39%)
5 лет – 10,5%, затем 18,5% (взнос 40–59%)
5 лет – 8,8%, затем 18,5% (взнос 40–59%)
одноразовая комиссия отсутствует, страховки:
0,25% страхование предмета ипотеки (от стоимости имущества)
0,7% от остатка задолженности (страхование жизни)
30–60% Фиксированная Трест Жилстрой-1_Социальна» в Харьковской области
Глобус Банк 20 лет 2,99%* – 1 рік
20,99%
Также имеются предложения на 1 год по ставке 0,01% (например, «Город цветов»)
одноразовая комиссия 1,9%, страховки:
0,3% страхование предмета ипотеки (от стоимости имущества)
20–50% Фиксированная Кредитование новостроек в городах: Киев, Львов, Черновцы, Тернополь, Житомир, Хмельницкий, Черкассы, Чернигов, Сумы, Полтава, Харьков, Днепр, Николаев, Киев и область
Банк инвестиций и сбережений - - - - -
«Аркада» 30 лет 4,75% первый год, затем 16%
одноразовая комиссия 1,25%
0,325% страховка предмета ипотеки
20% Фиксированная
Мегабанк - - - - -
МТБ банк - - - - -
Банк «Львів» 20 лет 21% на 3 года, затем IRD12M+5,00%
одноразовая комиссия 1% +
страхование предмета ипотеки
страхование жизни (процент рассчитывается индивидуально)
20% Фиксированная 3 года, затем плавающая

Заместитель председателя правления Правэкс Банка Семён Бабаев  сообщил, что в банке эффективная ставка по ипотеке составляет около 13% годовых. «Есть программы, где мы предоставляем и 10% при условии собственного взноса 50%, – отметил он. – Срок номинальный – 20 лет, с пятого года начинается плавающая ставка, которая зависит от средневзвешенной депозитной ставки. При этом первые пять лет мы предоставляем клиенту поддержку путем фиксации ставки на уровне 13%».

По состоянию на июль ипотечные программы для вторичного рынка недвижимости имеются у Ощадбанка, ПриватБанка, банка «Глобус», Укргазбанка, Мегабанка, Кредобанка, банка «Пивденный», МТБ Банка. Максимальный срок ипотеки давно неизменный – 20 лет. Такая же стабильность – в размере собственного взноса заемщика: он должен составлять не менее 20% (в некоторых банках 30%).

«Возможно, кто-то прекращает кредитование, кто-то может установить определенные лимиты или ограничения. Мы не прекращали и в дальнейшем продолжаем кредитовать на рынке ипотеки на   действовавших условиях. Конечно же, ситуация повлияла на сам анализ кредитных заявок. Для уменьшения риска при оценке платежеспособности больше внимания уделяется, например, отрасли или сфере, в которой работает клиент», – сообщила заместитель директора департамента розничных клиентов Кредобанка Ольга Муха.

Интересно, что в марте – апреле ставки в некоторых банках были увеличены на 0,5–2%. Однако в мае и особенно в июне ставки существенно снизились, что было связано, как уже отмечалось, с массовым снижением депозитных ставок и изменением учетной ставки НБУ до 6% годовых.

Сейчас ставка по кредиту на вторичном рынке в Ощадбанке составляет от 13,49% годовых, в ПриватБанке – от 9,99% годовых, в Укргазбанке – от 13,99% годовых. Банкиры отмечают, что после периода некоторого «ипотечного застоя» в марте – мае, летом финучреждения возвращаются к этому виду кредитования.

Обзор предложений коммерческих банков на ипотечном рынке
(вторичный рынок, номинальные ставки)

Банк Максимальный срок Процентная ставка,% Разовая комиссия,% Собственный взнос,%
стоимости жилья
Тип ставки
(фиксированная или плавающая)
Примечание
«Креди Агриколь» 20 лет 13,01% на 1 год, затем UIRD12M+1,79%
Одноразовая комиссия 1%,
2 страховки:
1) страхование жизни
2) страхование предмета ипотеки (зависит от компании)
50%
Плавающая:
фиксированная + UIRD 12 м.
В июле 2020 года расчетное значение UIRD12M составляет 10,11%.
Фиксированная маржа: для клиентов банка 1,79%,
для других клиентов 2,79%
Только зарплатные проекты 
и счета СПД открытые в банке, до 4 млн грн. По телефону горячей линии сообщили, что 99% согласованных заявок – это клиенты банка.
Ощадбанк 15 лет 9,99% на год,
затем 15%
Одноразовая комиссия 0,99%+2 страховки:
1) страхование жизни 4,9% от остатка задолженности (раз в 5 лет)
2) страхование предмета ипотеки 0,3% (ежегодно)
10%*-30%
*За умови надання в іпотеку додаткового забезпечення початковий внесок може бути зменшено до 10%
9,99% – первые 6 месяцев, 15% начиная с 7 месяца * Інвестування в проекти КАН девелопмент,
до 10 млн.грн
10 лет 9,99%
Одноразовая комиссия 0,99%+2 страховки:
1) страхование жизни 4,9% от остатка задолженности (раз в 5 лет)
2) страхование предмета ипотеки 0,3% (ежегодно)
30% Фиксированная Дана пропозиція актуальна тільки для медичних працівників, державних службовців та працівників Нацполіції і Державної служби з надзвичайних ситуацій
10 лет 12,99%
Отсутствует, однако имеется 2 страховки:
1) страхование жизни 4,9% от остатка задолженности (раз в 5 лет)
2) страхование предмета ипотеки 0,3% (ежегодно)
30% Фиксированная
Кредобанк 20 лет 11% –первый год, 13% – второй, 15% – третий, затем UIRD3M+4,00%


10% – первый год, 12% – второй, 14% – третий, затем UIRD3M+3,50%



*для зарплатных проектов и счетов СПД можно получить 2% скидки на 1–3 год фиксированной ставки
Отсутствует комиссия за выдачу кредита.
страховки:
0,3% от стоимости ипотеки (страхование имущества).
Ежегодно
0,6% от остатка задолженности (страхование жизни). Ежегодно
20%



40%
Фиксированная на 1–3 год, затем плавающая UIRD3M – індикативна ставка українського індексу ставок за тримісячними депозитами фізичних осіб, яка публікується щоденно на офіційному сайті Національного банку України. На червень 2020 року розрахункове значення UIRD3M становить 11,05%., до 3 млн.грн
ПриватБанк 20 лет 9,99% – первый год, затем UIRD12M+4,00%
Одноразовая комиссия 1%+страховки:
0,5% от стоимости ипотеки (страхование имущества)
0,5% от остатка задолженности (страхование жизни)
30% Фиксированная на 1 год, затем плавающая Програма для клієнтів, які мають
зарплатний проект у Банку (не менше 6 місяців)
20 лет 15,5% – первый год, затем UIRD12M+3,00%
Одноразовая комиссия 1%+страховки:
0,5% от стоимости ипотеки (страхование имущества)
0,5% от остатка задолженности (страхование жизни)
25% Фиксированная на 1 год, затем плавающая Для клієнтів інших банків
«Пивденный» 20 лет 16–20%
0,5% одноразовая комиссия
0,5% от остатка задолженности (страхование жизни)
30% Фиксированная Розмір ставки залежить від
терміну кредиту та першого внеску.
Укргазбанк 20 лет 8,8% – первый рік, далі UIRD12M+5,00%
0,99% одноразовая комиссия + страховки
0,25% страхование предмета ипотеки (от стоимости имущества)
0,7% от остатка задолженности (страхование жизни)
30% Фиксированная на 1 год, затем плавающая Програма для клієнтів, які мають преміальну карту з активними транзакційними оборотами за 3 місяці
20 лет 13,99%
Одноразовая комиссия отсутствует, страховки:
0,25% страхование предмета ипотеки (от стоимости имущества)
0,7% от остатка задолженности (страхование жизни)
30% Фиксированная Для клієнтів інших банків
Глобус Банк 20 лет 15,99–19,99%
15,99% (взнос 40%, срок 3 года),
16,99% (вклад 40%, срок 5 лет)
Одноразовая комиссия отсутствует, страховки:
0,25% страхование предмета ипотеки (от стоимости одноразовая комиссия 1,99%, страховки
0,3% страхование предмета ипотеки (от стоимости имущества) 
0,7% от остатка задолженности (страхование жизни)
20-40% Фиксированная Розмір ставки залежить від
терміну кредиту та першого внеску.
20 лет 7,90–20,9%
7,9% – на первые 3 года
Одноразовая комиссия 1,9%, страховки:
0,3% страхование предмета ипотеки (от стоимости имущества)
20-50% Фиксированная Кредитування по партнерській програмі з забудовниками: Perfect Group, ТОВ «Вишневий квартал», Saga Development на деякі ЖК. Розмір ставки залежить від
терміну кредиту та першого внеску.
Банк инвестиций и сбережений 20 лет 22,99%
Одноразовая комиссия 0,99%+
0,2% (страхование предмета
залога)
0,58% (страхование жизни)
30% Фиксированная
«Аркада» - - - - -
Мегабанк 20 лет 23% по телефону информацию не предоставляют 30% Фиксированная
МТБ банк 15 лет 15,99%
Одноразовая комиссия 0,99%+
0,28% страхование предмета ипотеки
0,55% страхование жизни
30% Фиксированная
Банк «Львів» 20 лет 21% на 3 года, затем IRD12M+5,00%
Одноразовая комиссия 1%+
страхование предмета ипотеки
страхования жизни (процент рассчитывается индивидуально)
20% Фиксированная на 3 года, затем плавающая

«Учитывая позицию руководства страны – сделать ипотеку доступной, а также изменения, которые происходят на уровне НБУ, КМУ и в нормативно-правовой сфере, можно отметить, что все участники процесса ипотечного кредитования работают над тем, чтобы сделать его доступным инструментом для населения . В то же время ограничения в связи с коронавирусом привели к неопределенной экономической ситуации – большая часть населения была вынуждена оставаться дома, не работали предприятия. Однако пусть и не такими быстрыми темпами, как хотелось бы, но в условиях ипотечного кредитования все равно произойдет сдвиг в сторону улучшения для населения», – уверен начальник управления развития продуктов Укргазбанка Виталий Годун.

Например, тот же Кредобанк за период с декабря по май 2020 года дважды снижал ипотечные ставки. «Если политика НБУ в этом ракурсе будет продолжаться (снижение учетной ставки. – Mind), то есть предпосылки для уменьшения реальной процентной ставки по ипотеке. У нас пока номинальная ставка по ипотеке 14% и 15% – эффективная», – говорит Ольга Муха.

В целом банковский сектор по-разному подходит к формированию ставки по ипотеке. В некоторых банках она является фиксированной на весь срок кредитования, а в других привязана к индексу UIRD. Фиксированная ставка – в Ощадбанке, Укргазбанке, Мегабанке, банке «Пивденный», а плавающая (на базе индекса) – в ПриватБанке, Кредобанке, Креди Агриколь Банке.

Если ставка плавающая, то к базовому индексу UIRD (по депозитам населения на 6 или 12 месяцев) банки добавляют маржу в размере 3,5–5,5% годовых. Таким образом, если, например, 17 июля UIRD на 12 месяцев составил 8,74% годовых, то в итоге для клиента-физлица ставка по ипотеке была в это время на уровне 12,24–14,24% годовых.

Плавающая ставка – выгодное решение при снижении ставок по депозитам. Но, например, если в следующем году индекс по 12-месячным вкладам вырастет до 11% годовых, то цена ипотеки также увеличится – до 14,5–16,5% годовых.

«Мы ожидаем, что стоимость ресурса (ставки по депозитам населения) уменьшится, и, соответственно, есть предпосылки для снижения процентной ставки по кредитам до конца 2020 года», – оптимистично отмечает Виталий Годун.

Как получить кредит от застройщика?

Банки предлагают также программы кредитования под покупку жилья совместно с компаниями-застройщиками. В этом случае стоимость кредитов может быть дешевле, чем кредиты на вторичном рынке. Все зависит от договоренностей между банком и партнером, а также от размера собственного взноса.

Например, в Ощадбанке есть программа кредитования объектов KAN Development со ставкой 14,99% годовых и собственным взносом 30% стоимости квартиры. А Укргазбанк сотрудничает с «Интеграл-Буд». Согласно заявленным условиям программы, на первый год ставка составляет 3,5% годовых, а дальше – 14,99% годовых.

Иногда банки формируют алгоритм погашения таким образом, что наименьший процент – для тех, кто вносит от 60% стоимости жилья, или если кредит выплачивается за 2–6 лет, а не растягивается на 20 лет. Так, банк «Глобус» предлагает программу на покупку квартиры в ЖК «Город цветов» (застройщик – «ИСК Обрій»). Если взнос – 60%, а срок выплаты – до пяти лет, то ставка – 9,99% годовых. Если же срок – 20 лет, то на первый год ставка 0,01% годовых, а дальше – 20,9% годовых.

Чем меньше собственный взнос – тем выше ставка. При взносе 30% и пятилетнем сроке выплаты  «стоимость» займа составит 14,3% годовых. Если же срок – 20 лет, то для первого года ставка – 8,5% годовых, а дальше – 20,9% годовых.

«В мае банк пересмотрел условия и снизил ставки. Процентная ставка зависит от условий, согласованных с партнером, первоначального взноса и срока кредита. Сейчас банк активно работает по ипотечным программам с застройщиками Киева, Харькова, Львова, Николаева и Днепра», – рассказала начальник управления по работе с партнерами банка «Глобус» Екатерина Лычана.

Будут ли снижаться ставки дальше, зависит от монетарной политики Нацбанка и возможного изменения учетной ставки, а также от процессов на депозитном рынке. Ведь основная ресурсная база финучреждений для ипотеки – это депозиты населения. И если в конце года ставки по депозитам будут ниже 6% годовых, то и по ипотечным кредитам вполне возможны 10% годовых – и не только для первого года кредитования, но и для всего срока выплаты займа.

Вопрос в том, решатся ли клиенты банков на такие программы. Ведь после коронакризиса и потери источника дохода многие украинцы перенесут на далекое будущее свои планы по улучшению жилищных условий.

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате