Місце для звитяг НБУ: чи будуть в Україні кредити на житло під 10%
І хто насправді зможе ними скористатися
Обіцяна українцям владою іпотека під 10% восени може стати реальністю. Принаймні, Національний банк розглядає сценарій, за якого кредити на придбання житла під доступний відсоток надаватимуться вже з жовтня 2020 року. Щоправда, для цього має бути виконано декілька умов. «Банки мають бути впевнені, що макроекономічні умови будуть стабільними, інфляція буде низькою і прогнозованою. Тоді вони розроблятимуть інструменти, щоб знизити ставки. І тоді вже можна буде розраховувати впевнено на зниження ставок», – сказав напередодні Микола Остролуцький, керівник управління системних ризиків департаменту фінансової стабільності НБУ, в ефірі одного з телеканалів.
Поки ж фінустанови пропонують різноманітні іпотечні програми, але ставки не надто влаштовують потенційних позичальників. Та й самі банки не прагнуть кредитувати населення під купівлю квартир. Mind з’ясував, чому іпотека – це дорого, і чи варто очікувати у 2020 році дешевих кредитів на житло.
Насправді, ставки за іпотечними кредитами у 2020 році банки істотно знизили. Якщо на початку року вони були 18–26% річних, то в липні 2020-го – вже в межах 13–20% річних. Одна з причин зміни умов іпотеки – масове зменшення депозитних ставок, яке спостерігається в усіх банках.
Частково такі процеси продиктовані політикою НБУ, який поступово знижує облікову ставку. У червні вона вкотре зменшилася – до 6% річних, що спричинило подальше послаблення як депозитних, так і кредитних відсоткових умов.
Наприкінці травня президент Володимир Зеленський пообіцяв українцям доступність іпотечних кредитів під 10% річних. З економічної точки зору такі ставки – цілком реальні, якщо вартість депозитів впаде до 5-6% річних.
Які чинники наразі впливають на розвиток іпотечного кредитування в Україні?
- Вартість ресурсної бази для комерційних банків (ставки за депозитами населення).
- Криза в економіці – неможливість підтвердити свої доходи більшістю клієнтів банків.
- Монетарна політика НБУ (облікова ставка, план розвитку галузі, інструменти стимулювання).
- Відсутність стабільного первинного ринку нерухомості через відсутність визначення контролюючого органу за діяльністю забудовника та контроль за цільовим використанням грошових коштів інвесторів.
- Відсутність додаткових програм зі стимулювання іпотечного кредитування шляхом запуску державних програм компенсації відсоткової ставки.
- Наявність законодавчого обмеження із примусового стягнення майна (ЗУ «Про мораторій», дія якого спливає у жовтні 2020 року).
- Відсутність прозорого та дієвого правового поля, що регулює галузь (ефективного функціонування судової, правоохоронної та виконавчої гілок, що забезпечить захист прав кредиторів).
- Наявність жорстких вимог НБУ щодо резервування під іпотечні кредити, власні жорсткі ризик-моделі та ризик-підходи комерційних банків до потенційних позичальників, зокрема в частині наявності негативної кредитної історії.
Як обрати доступну програму кредитування?
У липні 2020 року середня ефективна ставка за іпотекою в банках становить 13-18% річних – значно менше, ніж рік тому (тоді була на рівні 20-28%). Хоча позики під житло в Україні все ще набагато дорожчі, ніж у ЄС. Приміром, у Данії відсоток за іпотекою становить 0,65%, у Франції – 1,7%, у Німеччині – 1,9% річних.
Проте вже зараз у деяких банків ставки стрімко знижуються – якщо не брати до уваги спільні партнерські програми з забудовниками, а розглядати вторинний ринок. І вже можна навіть побачити пропозиції кредитів зі ставкою 9,99% річних. Щоправда, лише за певних умов. Наприклад, у ПриватБанку 9,99% – це відсоток для першого року кредитування. Далі ставка прив’язана до індексу депозитів фізосіб UIRD, на базі якого банк пропонує такий алгоритм для наступних років сплати кредиту: UIRD за депозитом на 12 місяців плюс маржа банку 4% річних.
Огляд пропозицій комерційних банків на іпотечному ринку
(первинний ринок, номінальні ставки)
| Банк | Максимальний термін, років | Відсоткова ставка,% | Разова комісія,% |
Власний внесок,% вартості житла |
Тип ставки (фіксована чи плаваюча) |
Примітка |
| «Креді Агріколь» | - | - | - | - | - | - |
| Ощадбанк | 20 років | 14,99% | 0,99% | 30% | фіксована |
* Інвестування в проект КАН девелопмент, Файна Таун до 10 млн.грн |
| Кредобанк | 20 років |
12% перший рік, 14%- другий, 16%- третій, далі UIRD3M+5,00% 11% перший рік, 13%- другий, 15%- третій, далі UIRD3M+4,00% * для зарплатних проектів та рахунків СПД можливо отримати 2% знижки на 1-3 рік фіксованої ставки |
Відсутня комісія за видачу кредиту. страховки: 0,3% від вартості іпотеки (страхування майна).Щорічно 0,6% від залишку заборгованості (страхування життя). Щорічно |
20% 40% |
Фіксована на 1-3 рік, далі плаваюча | UIRD3M – індикативна ставка українського індексу ставок за тримісячними депозитами фізичних осіб, яка публікується щоденно на офіційному сайті Національного банку України. На червень 2020 року розрахункове значення UIRD3M становить 11,05%., до 3 млн.грн |
| ПриватБанк | 20 років | 9,99% перший рік, далі UIRD3M+4,00% |
1%+страховки: 0,5% від вартості іпотеки (страхування майна) 0,5% від залишку заборгованості (страхування життя) |
30% | Фіксована на 1 рік, далі плаваюча |
Програма для клієнтів, які мають зарплатний проект у Банку (не менше 6 місяців) |
| 20 років | 14,9% перший рік, далі UIRD3M+3,00% |
1%+страховки: 0,5% від вартості іпотеки (страхування майна) 0,5% від залишку заборгованості (страхування життя) |
25% | Фіксована на 1 рік, далі плаваюча | Для клієнтів інших банків | |
| «Південний» | - | - | - | - | - | |
| Укргазбанк | 20 років |
1 рік 3,5%, потім 14,99% або 2 роки 8,7% потім 14,99% |
одноразова комісія відсутня, страховки 0,25% страхування предмету іпотеки (від вартості майна) 0,7% від залишку заборгованості (страхування життя) |
30% | Фіксована | в рамках взаємодії з компанією «Інтергал-Буд» в Київській області |
| 20 років |
5 років 11,5%, потім 18,5% (внесок 30-39%) 5 років 10,5%, потім 18,5% (внесок 40-59%) 5 років 8,8%, потім 18,5% (внесок 40-59%) |
одноразова комісія відсутня, страховки 0,25% страхування предмету іпотеки (від вартості майна) 0,7% від залишку заборгованості (страхування життя) |
30-60% | Фіксована | ТРЕСТ ЖИТЛОБУД-1_Соціальна» в Харківській області | |
| Глобус Банк | 20 років |
2,99%* -1 рік 20,99% Також наявні пропозиції на 1 рік на ставку 0,01% (наприклад Місто квітів) |
одноразова комісія 1,9%, страховки 0,3% страхування предмету іпотеки (від вартості майна) |
20-50% | Фіксована | Кредитування новобудов в містах: Київ, Львів, Чернівці, Тернопіль, Житомир, Хмельницький, Черкаси,Чернігів, Суми, Полтава, Харків, Дніпро, Миколаїв, Київ і область |
| Банк інвестицій та заощаджень | - | - | - | - | - | |
| «Аркада» | 30 років | 4,75% перший рік, далі 16% |
одноразова комісія 1,25% 0,325% страховка предмету іпотеки |
20% | Фіксована | |
| Мегабанк | - | - | - | - | - | |
| МТБ банк | - | - | - | - | - | |
| Банк «Львів» | 20 років | 21% на 3 роки, потім IRD12M+5,00% |
одноразова комісія 1%+ страхування предмету іпотеки страхування життя (відсоток розраховується індивідуально) |
20% | Фіксована 3 роки, потім плаваюча |
Заступник голови правління Правекс Банку Семен Бабаєв повідомив, що в банку ефективна ставка за іпотекою становить близько 13% річних. «Є програми, де ми надаємо і 10% за умови власного внеску 50%, – зауважив він. – Термін номінальний – 20 років, з п’ятого року починається плаваюча ставка, яка залежить від середньозваженої депозитної ставки. При цьому перші п’ять років ми надаємо клієнту підтримку шляхом фіксації ставки на рівні 13%».
Станом на липень іпотечні програми для вторинного ринку нерухомості є у Ощадбанку, ПриватБанку, банку «Глобус», Укргазбанку, Мегабанку, Кредобанку, банку «Південний», МТБ Банку. Максимальний термін іпотеки здавна незмінний – 20 років. Така ж стабільність – у розмірі власного внеску позичальника – він має становити не менше 20% (у деяких банках 30%).
«Можливо, хтось припиняє кредитування, хтось може встановити певні ліміти чи обмеження. Ми не припиняли і надалі продовжуємо кредитувати на ринку іпотеки на умовах, які діяли. Звичайно ж, ситуація вплинула на сам аналіз кредитних заявок. Для зменшення ризику при оцінці платоспроможності більше уваги приділяється, наприклад, галузі чи сфері, у якій працює клієнт», – повідомила заступник директора департаменту роздрібних клієнтів Кредобанку Ольга Муха.
Цікаво, що у березні-квітні ставки у деяких банках були збільшені на 0,5-2%. Проте у травні та, особливо, у червні ставки істотно знизилися, що було пов’язано, як уже зазначалося, із масовим зниженням депозитних ставок та зміною облікової ставки НБУ до 6% річних.
Наразі ставка за кредитом на вторинному ринку в Ощадбанку становить від 13,49% річних, у ПриватБанку – від 9,99% річних, в Укргазбанку – від 13,99% річних. Банкіри зазначають, що після періоду деякого «іпотечного застою» у березні-травні, влітку фінустанови повертаються до цього виду кредитування.
Огляд пропозицій комерційних банків на іпотечному ринку
(вторинний ринок, номінальні ставки)
| Банк | Максимальний термін | Відсоткова ставка,% | Разова комісія,% |
Власний внесок,% вартості житла |
Тип ставки (фіксована чи плаваюча) |
Примітка |
| «Креді Агріколь» | 20 років | 13,01% на 1 рік, потім UIRD12M+1,79% |
одноразова комісія 1% 2 страховки: 1) страхування життя 2) страхування предмету іпотеки (залежить від компанії) |
50% |
Плаваюча: Фіксована+UIRD 12 м. У липні 2020 року розрахункове значення UIRD12M становить 10,11%. Фіксована маржа: для клієнтів банку 1,79% для інших клієнтів 2,79% |
Лише зарплатні проекти та рахунки СПД відкриті в банку, до 4 млн.грн. По телефону гарячої лінії повідомили, що 99% погоджених заявок – це клієнти банку |
| Ощадбанк | 15 років |
9,99% на рік потім 15% |
одноразова комісія 0,99%+2 страховки: 1) страхування життя 4,9% від залишку заборгованості (раз в 5 років) 2) страхування предмету іпотеки 0,3% (щорічно) |
10%*-30% *За умови надання в іпотеку додаткового забезпечення початковий внесок може бути зменшено до 10% |
9,99% – перші 6 місяців, 15% починаючи з 7 місяця |
* Інвестування в проекти КАН девелопмент, до 10 млн.грн |
| 10 років | 9,99% |
одноразова комісія 0,99%+2 страховки: 1) страхування життя 4,9% від залишку заборгованості (раз в 5 років) 2) страхування предмету іпотеки 0,3% (щорічно) |
30% | Фіксована | Дана пропозиція актуальна тільки для медичних працівників, державних службовців та працівників Нацполіції і Державної служби з надзвичайних ситуацій | |
| 10 років | 12,99% |
відсутня, проте наяві 2 страховки: 1) страхування життя 4,9% від залишку заборгованості (раз в 5 років) 2) страхування предмету іпотеки 0,3% (щорічно) |
30% | Фіксована | ||
| Кредобанк | 20 років |
11% перший рік, 13%- другий, 15%- третій, далі UIRD3M+4,00% 10% перший рік, 12%- другий, 14%- третій, далі UIRD3M+3,50% * для зарплатних проектів та рахунків СПД можливо отримати 2% знижки на 1-3 рік фіксованої ставки |
Відсутня комісія за видачу кредиту. страховки: 0,3% від вартості іпотеки (страхування майна).Щорічно 0,6% від залишку заборгованості (страхування життя). Щорічно |
20% 40% |
Фіксована на 1-3 рік, далі плаваюча | UIRD3M – індикативна ставка українського індексу ставок за тримісячними депозитами фізичних осіб, яка публікується щоденно на офіційному сайті Національного банку України. На червень 2020 року розрахункове значення UIRD3M становить 11,05%., до 3 млн.грн |
| ПриватБанк | 20 років | 9,99% перший рік, далі UIRD12M+4,00% |
одноразова комісія 1%+страховки: 0,5% від вартості іпотеки (страхування майна) 0,5% від залишку заборгованості (страхування життя) |
30% | Фіксована на 1 рік, далі плаваюча |
Програма для клієнтів, які мають зарплатний проект у Банку (не менше 6 місяців) |
| 20 років | 15,5% перший рік, далі UIRD12M+3,00% |
одноразова комісія 1%+страховки: 0,5% від вартості іпотеки (страхування майна) 0,5% від залишку заборгованості (страхування життя) |
25% | Фіксована на 1 рік, далі плаваюча | Для клієнтів інших банків | |
| «Південний» | 20 років | 16-20% |
0,5% одноразов комісія 0,5% від залишку заборгованості (страхування життя) |
30% | Фіксована |
Розмір ставки залежить від терміну кредиту та першого внеску. |
| Укргазбанк | 20 років | 8,8% перший рік, далі UIRD12M+5,00% |
0,99% одноразов комісія+страховки 0,25% страхування предмету іпотеки (від вартості майна) 0,7% від залишку заборгованості (страхування життя) |
30% | Фіксована на 1 рік, далі плаваюча | Програма для клієнтів, які мають преміальну карту з активними транзакційними оборотами за 3 місяці |
| 20 років | 13,99% |
одноразова комісія відсутня, страховки 0,25% страхування предмету іпотеки (від вартості майна) 0,7% від залишку заборгованості (страхування життя) |
30% | Фіксована | Для клієнтів інших банків | |
| Глобус Банк | 20 років |
15,99-19,99% 15,99% (внесок 40%, термін 3 роки) 16,99% (внесок 40%, термін 5 років) |
одноразова комісія 1,99%, страховки 0,3% страхування предмету іпотеки (від вартості майна) |
20-40% | Фіксована |
Розмір ставки залежить від терміну кредиту та першого внеску. |
| 20 років |
7,90-20,9% 7,9% – на перші 3 роки |
одноразова комісія 1,9%, страховки 0,3% страхування предмету іпотеки (від вартості майна) |
20-50% | Фіксована |
Кредитування по партнерській програмі з забудовниками: Perfect Group, ТОВ «Вишневий квартал», Saga Development на деякі ЖК. Розмір ставки залежить від терміну кредиту та першого внеску. |
|
| Банк інвестицій та заощаджень | 20 років | 22,99% |
одноразова комісія 0,99%+ 0,2% (страхування предмету застави) 0,58% (страхування життя) |
30% | Фіксована | |
| «Аркада» | - | - | - | - | - | |
| Мегабанк | 20 років | 23% | по телефону не надають інфо | 30% | Фіксована | |
| МТБ банк | 15 років | 15,99% |
одноразова комісія 0,99%+ 0,28% страхування предмету іпотеки 0,55% страхування життя |
30% | Фіксована | |
| Банк «Львів» | 20 років | 21% на 3 роки, потім IRD12M+5,00% |
одноразова комісія 1%+ страхування предмету іпотеки страхування життя (відсоток розраховується індивідуально) |
20% | Фіксована 3 роки, потім плаваюча |
«З огляду на позицію керівництва країни – зробити іпотеку доступною, а також зміни, які відбуваються на рівні НБУ, КМУ та в нормативно-правовій сфері, можна зазначити, що всі учасники процесу іпотечного кредитування працюють над тим, щоб зробити його доступним інструментом для населення. У той же час, обмеження у зв'язку з коронавірусом призвели до невизначеної економічної ситуації – велика частина населення була змушена залишатися вдома, не працювали підприємства. Однак нехай і не такими швидкими темпами, як того хотілося б, але в умовах іпотечного кредитування все одно відбудеться зсув у бік поліпшення для населення», – впевненийначальник управління розвитку продуктів Укргазбанку Віталій Годун.
Наприклад, той же Кредобанк за період з грудня по травень 2020 року двічі знижував іпотечні ставки. «Якщо політика НБУ в цьому ракурсі продовжуватиметься (подальше зниження облікової ставки. – Mind), то є передумови для зменшення реальної відсоткової ставки за іпотекою. У нас наразі номінальна ставка по іпотеці 14% та 15% – ефективна», – каже Ольга Муха.
Загалом банківський сектор по-різному підходить до формування ставки за іпотекою. В деяких банках вона є фіксованою на весь термін кредитування, а в інших прив’язана до індексу UIRD. Фіксована ставка – в Ощадбанку, Укргазбанку, Мегабанку, банку «Південний», а плаваюча (на базі індексу) – у ПриватБанку, Кредобанку, Креді Агріколь Банку.
Якщо ставка плаваюча, то до базового індексу UIRD (за депозитами населення на 6 або 12 місяців) банки додають маржу у розмірі 3,5 – 5,5% річних. Таким чином, якщо, наприклад, 17 липня UIRD на 12 місяців становив 8,74% річних, то у підсумку для клієнта-фізособи ставка за іпотекою була в цей час на рівні 12,24-14,24% річних.
Плаваюча ставка – вигідне рішення під час зниження ставок за депозитами. Але, наприклад, якщо наступного року індекс за 12-місячними внесками зросте до 11% річних, то ціна іпотеки також збільшиться – до 14,5 – 16,5% річних.
«Ми очікуємо, що вартість ресурсу (ставки за депозитами населення) зменшиться, і, відповідно, є передумови для зниження відсоткової ставки за кредитами до кінця 2020 року», – оптимістично зазначає Віталій Годун.
Як отримати кредит від забудовника?
Банки пропонують також програми кредитування під купівлю житла спільно з компаніями-забудовниками. У цьому разі вартість кредитів може бути дешевша за кредити на вторинному ринку. Усе залежить від домовленостей між банком та партнером, а також від розміру власного внеску.
Наприклад, в Ощадбанку є програма кредитування об’єктів KAN Development зі ставкою 14,99% річних та власним внеском 30% вартості квартири. А Укргазбанк співробітничає з «Інтергал-Буд». Відповідно до заявлених умов програми, на перший рік ставка становить 3,5% річних, а далі – 14,99% річних.
Інколи банки формують алгоритм погашення таким чином, що найменший відсоток – для тих, хто вносить від 60% вартості житла, або якщо кредит сплачується за 2-6 років, а не розтягується на 20 років. Так, банк «Глобус» пропонує програму на купівлю квартири у ЖК «Місто квітів» (забудовник – «ІБК Обрій»). Якщо внесок – 60%, а термін виплати – до п’яти років, то ставка – 9,99% річних. Якщо ж термін – 20 років, то на перший рік ставка 0,01% річних, а далі – 20,9% річних.
Чим менше власний внесок – тим вища ставка. За умови внеску 30% та п’ятирічного терміну виплати років «вартість» позики складе 14,3% річних. Якщо ж термін – 20 років, то для першого року ставка – 8,5% річних, а далі – 20,9% річних.
«У травні банк переглянув умови та знизив ставки. Відсоткова ставка залежить від умов, узгоджених з партнером, початкового внеску та терміну кредиту. Зараз банк активно працює за іпотечними програмами із забудовниками Києва, Харкова, Львова, Миколаєва та Дніпра», – розповіла начальник управління по роботі з партнерами банку «Глобус» Катерина Личана.
Чи знижуватимуться ставки далі, залежить від монетарної політики Нацбанку та можливої зміни облікової ставки, а також від процесів на депозитному ринку. Адже основна ресурсна база фінустанов для іпотеки – це депозити населення. І якщо наприкінці року ставки за депозитами будуть нижче 6% річних, то і за іпотечними кредитами цілком можливі 10% річних – і не лише для першого року кредитування, а й для всього терміну виплати позики.
Питання в тому, чи наважаться клієнти банків на такі програми. Адже після коронакризи та втрати джерела доходів чимало українців перенесуть на далеке майбутнє свої плани з покращення житлових умов.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
