Президент «Київміськбуду»: «Крок за кроком нам вдається переконати чиновників, що йдеться про інвесторів, які й без того натерпілися»

Як уже повідомлялося, Mind починає роботу над рейтингом надійності забудовників. І хоча ми визначили своєю метою вирахувати найнадійніших гравців ринку і скласти їхній перелік, ринкові реалії, на жаль, рясніють протилежними прикладами. Підсумок необдуманих дій і помилкової бізнес-моделі для девелопера – це не лише сумнівна репутація, а й тисячі інвесторів, які не дочекалися своїх квартир. Як наслідок – мітинги, соціально-політична напруженість і криза довіри в цілому по галузі.

Коли маса недобудов стає критичною, виникає резонне питання: хто добудовуватиме за тих, які проштрафилися. Найгучніший кейс останнього часу – крах «Укрбуду». Проблемні об'єкти цього холдингу взявся доводити до ладу інший великий гравець – ХК «Київміськбуд» (КМБ).

Ми поговорили з президентом компанії Ігорем Кушніром про те, яка саме спадщина «Укрбуду» дісталася КМБ, скільки компанія готова ще взяти на себе зобов'язань, чому реформа ДАБІ поки грає проти інвесторів і звідки брати гроші на добудову «проблемки» за іншими.

– Які об'єкти «Укрбуду» взяли в експлуатацію?

– «Сонячна Рів'єра», «Новомостицький» і частину ЖК «Пектораль». Два з перерахованих вище вже навіть отримали поштову адресу, фактично люди можуть заходити на ремонти. На ще два – «Гармонію» і «Харківський» – документи вже подані в ДАБК, очікуємо позитивного рішення найближчим часом.

Ми не відразу подали документи за всіма готовими об'єктами. По-перше, потрібно було належним чином оформити зміни, які виникли в процесі будівництва і про які «забув» попередній забудовник. По-друге, по деяких об'єктах «Укрбуду» були заборгованості перед генпідрядниками, проектантами, технаглядом тощо. Ніхто з них не хотів підписувати документи, тому що чекали, поки «Укрбуд» з ними розрахується. Як тільки ми змогли вирішити ці питання, так відразу ж підготували документи і направили їх у ДАБІ.

– ДАБІ зараз працює?

– Зараз період реформації ДАБІ і це, звичайно, відчувається. По деяких об'єктах ми документи направляли чотири рази – і нам відмовляли з якихось формальних причин. Наприклад, немає якогось підпису на якомусь документі. Так його там і не повинно бути. Ми ж не вперше здаємо. Але крок за кроком нам вдається переконати чиновників, що мова йде про інвесторів, які й так вже натерпілися.

– Скільки ви зараз ведете проектів, з урахуванням об'єктів «Укрбуду»?

– На баланс холдингу ми взяли 12 об'єктів «Укрбуду»: «Пектораль», «Новомостицький», «Сонячна Рів'єра», «Харківський», «Гармонія», «Кирилівський гай», «Академ Парк», «Гвардійський», Freedом, Lake house, Twin house і Urban park. За всіма ним йдуть або починаються роботи. І ще ведемо будівництво 20 наших житлових комплексів.

– Скільки введено цьогоріч?

– Якщо не брати до уваги об'єктів «Укрбуду», то три ЖК: «Освіти», «Коломийський» і «Новопечерський вежа».

– А що з іншими ЖК «Укрбуду», ще триває аудит?

– Це вже не аудит, а рішення проблем, якими оповитий кожен об'єкт «Укрбуду». Десятки судів, арешти, борги, конфлікти між компаніями, які все це вели раніше. За кожен підпис ми просто воюємо.

Особливо складно працювати з «Житло-Капітал». Це компанія, яка управляє фондами фінансування будівництва (ФФБ) по всіх об'єктах «Укрбуду». Що таке «Укрбуд»? Це тільки ім'я, держкорпорація-пустишка, під егідою якої працювало безліч компаній.

Але найцікавіше, що навіть зараз, коли нам доручено прийняти весь пакет недобудов «Укрбуду», включаючи і мінусові об'єкти, «Житло-Капітал» зі Смілим на чолі не підписують договори, за якими доплати інвесторів повинні піти на будівництво. Без цих грошей і так проблемним об'єктам доведеться важко. З'являються якісь дивні пропозиції з новими забудовниками, сумнівними схемами – все це не на користь постраждалим інвесторам. Вони і так борються за кожен підпис і виконання владою своїх обіцянок.

– Нещодавно оголосили, що ЖК «Кристал Хаус» і ЖК «Паркова Долина» буде добудовувати «Буд Сіті Кепітал». Щоправда, тепер це його право оспорюється в суді. Скільки в підсумку добудовує холдинг?

– «Київміськбуд» готовий приймати всі об'єкти «Укрбуду» і допомогти в питаннях добудови. Але передавання має відбуватися в рамках закону, а це цілий пакет документів. Потрібно і згода землекористувача – замовника будівництва, і ФФБ «Житло-Капітал», щоб кошти інвесторів не пішли кудись, як це сталося раніше, а були спрямовані саме в будівництво.

І процедури переходу від старого забудовника юридично не було дотримано, тому він тепер і судиться з ними. Всі ці спроби урвати ще хоч шматочок на потопаючому кораблі мені незрозумілі, вони можуть погано закінчитися для інвесторів, які й без того чекають своє житло роками.

– Коли плануєте взяти всі об'єкти корпорації «Укрбуд»?

– До кінця року точно. Думаю, що раніше, до середини осені. Потрібно розуміти, що «Київміськбуд» – це вже налагоджений механізм, і щоб почати добудову об'єктів корпорації, потрібно взяти їх на баланс і почати продажі. Витрачати гроші холдингу на об'єкти «Укрбуду» я не можу, але ми очікуємо відновлення продажів на їх об'єктах. А при отриманні прибутку на плюсових об'єктах фінансування піде і на ті, у яких зараз у балансі «мінус».

– За рахунок яких грошей ведуться роботи?

– Під кожен майданчик у нас сформовані фінансові резерви, рівні кошторисній вартості будівництва. Тому «Київміськбуд» закінчить свої об'єкти в будь-якому випадку, за будь-якої ринкової ситуації, що ми неодноразово доводили за десятиліття існування компанії. Немає жодного об'єкта, який би холдинг не завершив.

– Ви говорили про брак 2,1 млрд грн, необхідних для добудови об'єктів «Укрбуду»...

– Так, цих коштів нам, як і раніше, не вистачає. Ми з фахівцями ДІУ розробили алгоритм дій, відповідно до якого вони можуть викупити у нас квартири на 2 млрд грн. Цих грошей вистачить на добудову всіх об'єктів. Підписали відповідний Меморандум, підготували відповідні питання.

Тому нехай інвестори не переживають, питання з фінансуванням з часом вирішаться. Але з ДІУ активно ми працюватимемо вже після прийняття всіх об'єктів «Укрбуду» на баланс нашого холдингу, щоб точно розуміти загальну картину.

– Як складаються взаємини з інвесторами? Вони дуже організовані, є профільні групи в месенджерах, регулярно проводять мітинги, звертаються в різні інстанції...

– Це правда. Ми з ними перебуваємо в конструктивному діалозі. Вони сформували основну ініціативну групу з восьми осіб, з якими ми активно обмінюємося інформацією. Є групи і в кожному ЖК. Вони вникають у всі дрібниці, нюанси, допомагають нам з оформленням якихось документів тощо. Саме інвестори змусили кілька відомств виконувати свої обіцянки і допомагати переданню і добудовуванню об'єктів «Укрбуду».

– Як з усією цією історією працював «Укрбуд»? Зрозуміло, що частина проблем з'явилася тільки зараз, і все ж...

– Ось зараз правоохоронні органи і з'ясовують, як «Укрбуд», а вірніше – компанії, які в нього входили, працювали «на межі». «Київміськбуд» – комунальне підприємство, ми працюємо тільки в рамках законодавчого поля, тому багато зусиль спрямовується на вирішення всіх цих проблем.

– Якби у вас був ще раз вибір: взяти об'єкти «Укрбуду» або відмовитися, що б ви зробили?

– «Укрбуд» перед переданням об'єктів показав висновки аудиту, де було сказано про прибуток в 4 млрд грн за шість років. Але коли ми туди занурилися з головою, то виявили безліч різних проблем і в підсумку бачимо мінус 2 млрд грн. Взяти об'єкти, вирівняти цей баланс, забезпечити їх завершення та введення в експлуатацію – все це вимагає дуже багато зусиль. І все ж, а хто, якщо не «Київміськбуд»? Більше в Україні немає компанії, яка може потягнути добудову всіх житлових комплексів. Можна, звичайно, було вибрати прибуткові об'єкти. Але що б тоді робили інвестори інших житлових комплексів?

– А чому будинки Анатолія Войцеховського не взяли?

– Войцеховський будував відверто з порушенням всіх можливих норм: на дитячих майданчиках, без дозволів, без ліцензій. Ці проекти малоймовірно перевести в легальну площину.

– Зараз є проблеми і у «Аркади». Якщо запропонують, то ви візьмете їх об'єкт на добудову?

– Банк «Аркада» свого часу був асоційованим членом холдингу «Київміськбуд». У них багатий досвід роботи на будівельному ринку. Думаю, вони впораються із ситуацією, що виникла, і зможуть довести розпочаті проекти до логічного завершення.

– Яким критеріям, з вашої точки зору, повинна відповідати надійна будівельна компанія?

– В українських реаліях дуже складно визначити надійну компанію. «Київміськбуд» – це комунальне підприємство і, якщо щось трапиться, то місто в будь-якому випадку підставить своє плече, і компанія вистоїть. У сусідніх країнах, наприклад Литві, є чітке правило: будинки будуються або за свої гроші, або із залученням страхових компаній.

– Останнім часом все частіше говорять про страхові компанії. Про них же згадував профільний міністр Олексій Чернишов, коли давав інтерв'ю Mind.

– Це дуже цікава практика, але, на жаль, здорожує будівництво на 10%.

– Які джерела фінансування ви використовуєте для будівництва?

– Гроші з ринку. На кожен об'єкт у нас ведеться накопичувальна відомість, тому кошти не перетинаються. Це робиться для уникнення пірамідальної схеми фінансування, коли за рахунок продажів в об'єкті А будуються квартири в об'єктах Б і В. Плюс є накопичувальний резервний фонд холдингу, де акумульована прибуток за кілька років. До нього ми звертаємося, коли грошей, виручених за рахунок продажів, не вистачає на будівництво об'єктів. Іноді залучаємо кредитні гроші.

– Ви землю купуєте чи орендуєте?

– По-різному. Був момент, коли землю нам не виділяли, і ми всі свої гуртожитки реконструювали в будинки. Тому що нам треба було працювати, а не було на чому. Потім ми почали роботу з власниками земельних ділянок.

Якщо подивитися в структурі земельного портфеля, то 90% – це робота зі вторинним ринком землі, а 10% – з первинним.

– На скільки зриваєте терміни введення в експлуатацію?

– Максимум на півроку-рік. Але це об'єктивні причини. Як наприклад, складна геологія по ЖК Miraх. Намагаємося це пояснювати нашим інвесторам, вони ставляться з розумінням.

– Ви плануєте ще починати якісь об'єкти?

– Так, заділ на найближчий час сформований з достатньої кількості житлових комплексів. У планах – будівництво по вулицях Курнатовського, Милославській, Липковській, Василенка, Кричевського, Жмеринській, Електриків; друга черга «Італійського кварталу» та «Медовий-3». Три з них, загальною площею 135 000 кв. м, перейдуть в активну фазу вже протягом декількох місяців.

Решта на більш ранній стадії реалізації, загальною площею близько 1,5 млн кв. м, плюс об'єкти «Укрбуду» – ще 1 млн кв. м.