Президент «Київміськбуду»: «Крок за кроком нам вдається переконати чиновників, що йдеться про інвесторів, які й без того натерпілися»
Ігор Кушнір – про добудову ЖК після «Укрбуду», готовність взяти в роботу інші проблемні об'єкти і про відповідальність перед покупцями квартир
Як уже повідомлялося, Mind починає роботу над рейтингом надійності забудовників. І хоча ми визначили своєю метою вирахувати найнадійніших гравців ринку і скласти їхній перелік, ринкові реалії, на жаль, рясніють протилежними прикладами. Підсумок необдуманих дій і помилкової бізнес-моделі для девелопера – це не лише сумнівна репутація, а й тисячі інвесторів, які не дочекалися своїх квартир. Як наслідок – мітинги, соціально-політична напруженість і криза довіри в цілому по галузі.
Коли маса недобудов стає критичною, виникає резонне питання: хто добудовуватиме за тих, які проштрафилися. Найгучніший кейс останнього часу – крах «Укрбуду». Проблемні об'єкти цього холдингу взявся доводити до ладу інший великий гравець – ХК «Київміськбуд» (КМБ).
Ми поговорили з президентом компанії Ігорем Кушніром про те, яка саме спадщина «Укрбуду» дісталася КМБ, скільки компанія готова ще взяти на себе зобов'язань, чому реформа ДАБІ поки грає проти інвесторів і звідки брати гроші на добудову «проблемки» за іншими.
– Які об'єкти «Укрбуду» взяли в експлуатацію?
– «Сонячна Рів'єра», «Новомостицький» і частину ЖК «Пектораль». Два з перерахованих вище вже навіть отримали поштову адресу, фактично люди можуть заходити на ремонти. На ще два – «Гармонію» і «Харківський» – документи вже подані в ДАБК, очікуємо позитивного рішення найближчим часом.
Ми не відразу подали документи за всіма готовими об'єктами. По-перше, потрібно було належним чином оформити зміни, які виникли в процесі будівництва і про які «забув» попередній забудовник. По-друге, по деяких об'єктах «Укрбуду» були заборгованості перед генпідрядниками, проектантами, технаглядом тощо. Ніхто з них не хотів підписувати документи, тому що чекали, поки «Укрбуд» з ними розрахується. Як тільки ми змогли вирішити ці питання, так відразу ж підготували документи і направили їх у ДАБІ.
– ДАБІ зараз працює?
– Зараз період реформації ДАБІ і це, звичайно, відчувається. По деяких об'єктах ми документи направляли чотири рази – і нам відмовляли з якихось формальних причин. Наприклад, немає якогось підпису на якомусь документі. Так його там і не повинно бути. Ми ж не вперше здаємо. Але крок за кроком нам вдається переконати чиновників, що мова йде про інвесторів, які й так вже натерпілися.
– Скільки ви зараз ведете проектів, з урахуванням об'єктів «Укрбуду»?
– На баланс холдингу ми взяли 12 об'єктів «Укрбуду»: «Пектораль», «Новомостицький», «Сонячна Рів'єра», «Харківський», «Гармонія», «Кирилівський гай», «Академ Парк», «Гвардійський», Freedом, Lake house, Twin house і Urban park. За всіма ним йдуть або починаються роботи. І ще ведемо будівництво 20 наших житлових комплексів.
– Скільки введено цьогоріч?
– Якщо не брати до уваги об'єктів «Укрбуду», то три ЖК: «Освіти», «Коломийський» і «Новопечерський вежа».
До кінця року плануємо здати «Каховську», «Медовий», «Італійський квартал» і «Манхеттен». У цілому 250 000 кв. м, плюс п'ять об'єктів «Укрбуду».
– А що з іншими ЖК «Укрбуду», ще триває аудит?
– Це вже не аудит, а рішення проблем, якими оповитий кожен об'єкт «Укрбуду». Десятки судів, арешти, борги, конфлікти між компаніями, які все це вели раніше. За кожен підпис ми просто воюємо.
Особливо складно працювати з «Житло-Капітал». Це компанія, яка управляє фондами фінансування будівництва (ФФБ) по всіх об'єктах «Укрбуду». Що таке «Укрбуд»? Це тільки ім'я, держкорпорація-пустишка, під егідою якої працювало безліч компаній.
Гроші люди несли не в «Укрбуд», гроші вони віддавали «Житло-Капітал». А куди вони поділися звідти – тепер директору Єгору Смілому це питання ставить ДБР.
Згідно із законом, із ФФБ конкретного об'єкта можна фінансувати тільки його будівництво. Якби так відбувалося, то і проблем би не виникло. Але на практиці гроші перекидалися, виводилися на інші підконтрольні компанії або на «фізиків». Так і утворився той дефіцит на добудову в 2,1 млрд грн, про який я вже кілька разів говорив.
Але найцікавіше, що навіть зараз, коли нам доручено прийняти весь пакет недобудов «Укрбуду», включаючи і мінусові об'єкти, «Житло-Капітал» зі Смілим на чолі не підписують договори, за якими доплати інвесторів повинні піти на будівництво. Без цих грошей і так проблемним об'єктам доведеться важко. З'являються якісь дивні пропозиції з новими забудовниками, сумнівними схемами – все це не на користь постраждалим інвесторам. Вони і так борються за кожен підпис і виконання владою своїх обіцянок.
– Нещодавно оголосили, що ЖК «Кристал Хаус» і ЖК «Паркова Долина» буде добудовувати «Буд Сіті Кепітал». Щоправда, тепер це його право оспорюється в суді. Скільки в підсумку добудовує холдинг?
– «Київміськбуд» готовий приймати всі об'єкти «Укрбуду» і допомогти в питаннях добудови. Але передавання має відбуватися в рамках закону, а це цілий пакет документів. Потрібно і згода землекористувача – замовника будівництва, і ФФБ «Житло-Капітал», щоб кошти інвесторів не пішли кудись, як це сталося раніше, а були спрямовані саме в будівництво.
Щодо згаданих житлових комплексів, то ФФБ і замовники вирішили добудовувати самостійно. Це їх вибір – і їм відповідати перед тисячами інвесторів, частина яких, до речі, не згодні з таким вибором, але їх ніхто не запитав.
І процедури переходу від старого забудовника юридично не було дотримано, тому він тепер і судиться з ними. Всі ці спроби урвати ще хоч шматочок на потопаючому кораблі мені незрозумілі, вони можуть погано закінчитися для інвесторів, які й без того чекають своє житло роками.
– Коли плануєте взяти всі об'єкти корпорації «Укрбуд»?
– До кінця року точно. Думаю, що раніше, до середини осені. Потрібно розуміти, що «Київміськбуд» – це вже налагоджений механізм, і щоб почати добудову об'єктів корпорації, потрібно взяти їх на баланс і почати продажі. Витрачати гроші холдингу на об'єкти «Укрбуду» я не можу, але ми очікуємо відновлення продажів на їх об'єктах. А при отриманні прибутку на плюсових об'єктах фінансування піде і на ті, у яких зараз у балансі «мінус».
Коронакриза не оминула і будівельників: був місяць, коли продажі впали на 70%. Тішить, що зараз ситуація практично вирівнялася.
– За рахунок яких грошей ведуться роботи?
– Під кожен майданчик у нас сформовані фінансові резерви, рівні кошторисній вартості будівництва. Тому «Київміськбуд» закінчить свої об'єкти в будь-якому випадку, за будь-якої ринкової ситуації, що ми неодноразово доводили за десятиліття існування компанії. Немає жодного об'єкта, який би холдинг не завершив.
– Ви говорили про брак 2,1 млрд грн, необхідних для добудови об'єктів «Укрбуду»...
– Так, цих коштів нам, як і раніше, не вистачає. Ми з фахівцями ДІУ розробили алгоритм дій, відповідно до якого вони можуть викупити у нас квартири на 2 млрд грн. Цих грошей вистачить на добудову всіх об'єктів. Підписали відповідний Меморандум, підготували відповідні питання.
Тому нехай інвестори не переживають, питання з фінансуванням з часом вирішаться. Але з ДІУ активно ми працюватимемо вже після прийняття всіх об'єктів «Укрбуду» на баланс нашого холдингу, щоб точно розуміти загальну картину.
– Як складаються взаємини з інвесторами? Вони дуже організовані, є профільні групи в месенджерах, регулярно проводять мітинги, звертаються в різні інстанції...
– Це правда. Ми з ними перебуваємо в конструктивному діалозі. Вони сформували основну ініціативну групу з восьми осіб, з якими ми активно обмінюємося інформацією. Є групи і в кожному ЖК. Вони вникають у всі дрібниці, нюанси, допомагають нам з оформленням якихось документів тощо. Саме інвестори змусили кілька відомств виконувати свої обіцянки і допомагати переданню і добудовуванню об'єктів «Укрбуду».
– Як з усією цією історією працював «Укрбуд»? Зрозуміло, що частина проблем з'явилася тільки зараз, і все ж...
– Ось зараз правоохоронні органи і з'ясовують, як «Укрбуд», а вірніше – компанії, які в нього входили, працювали «на межі». «Київміськбуд» – комунальне підприємство, ми працюємо тільки в рамках законодавчого поля, тому багато зусиль спрямовується на вирішення всіх цих проблем.
Зроблено дуже багато. Наприклад, вже налагодили співпрацю з Міністерством оборони, на землях якого повинні будується три великих комплекси. Підписано основний договір по ЖК Urban Park і ЖК «Оберіг-2». Узгоджуються з міністерством умови угоди по ЖК «Чарівне місто», опрацьовується механізм прийняття ЖК Art House – там частину землі віддали іншому забудовнику, і Міноборони потрібно заново все оформляти.
– Якби у вас був ще раз вибір: взяти об'єкти «Укрбуду» або відмовитися, що б ви зробили?
– «Укрбуд» перед переданням об'єктів показав висновки аудиту, де було сказано про прибуток в 4 млрд грн за шість років. Але коли ми туди занурилися з головою, то виявили безліч різних проблем і в підсумку бачимо мінус 2 млрд грн. Взяти об'єкти, вирівняти цей баланс, забезпечити їх завершення та введення в експлуатацію – все це вимагає дуже багато зусиль. І все ж, а хто, якщо не «Київміськбуд»? Більше в Україні немає компанії, яка може потягнути добудову всіх житлових комплексів. Можна, звичайно, було вибрати прибуткові об'єкти. Але що б тоді робили інвестори інших житлових комплексів?
– А чому будинки Анатолія Войцеховського не взяли?
– Войцеховський будував відверто з порушенням всіх можливих норм: на дитячих майданчиках, без дозволів, без ліцензій. Ці проекти малоймовірно перевести в легальну площину.
– Зараз є проблеми і у «Аркади». Якщо запропонують, то ви візьмете їх об'єкт на добудову?
– Банк «Аркада» свого часу був асоційованим членом холдингу «Київміськбуд». У них багатий досвід роботи на будівельному ринку. Думаю, вони впораються із ситуацією, що виникла, і зможуть довести розпочаті проекти до логічного завершення.
– Яким критеріям, з вашої точки зору, повинна відповідати надійна будівельна компанія?
– В українських реаліях дуже складно визначити надійну компанію. «Київміськбуд» – це комунальне підприємство і, якщо щось трапиться, то місто в будь-якому випадку підставить своє плече, і компанія вистоїть. У сусідніх країнах, наприклад Литві, є чітке правило: будинки будуються або за свої гроші, або із залученням страхових компаній.
– Останнім часом все частіше говорять про страхові компанії. Про них же згадував профільний міністр Олексій Чернишов, коли давав інтерв'ю Mind.
– Це дуже цікава практика, але, на жаль, здорожує будівництво на 10%.
– Які джерела фінансування ви використовуєте для будівництва?
– Гроші з ринку. На кожен об'єкт у нас ведеться накопичувальна відомість, тому кошти не перетинаються. Це робиться для уникнення пірамідальної схеми фінансування, коли за рахунок продажів в об'єкті А будуються квартири в об'єктах Б і В. Плюс є накопичувальний резервний фонд холдингу, де акумульована прибуток за кілька років. До нього ми звертаємося, коли грошей, виручених за рахунок продажів, не вистачає на будівництво об'єктів. Іноді залучаємо кредитні гроші.
– Ви землю купуєте чи орендуєте?
– По-різному. Був момент, коли землю нам не виділяли, і ми всі свої гуртожитки реконструювали в будинки. Тому що нам треба було працювати, а не було на чому. Потім ми почали роботу з власниками земельних ділянок.
Купувати наділи ми не можемо, але розраховуємося за них квартирами в розмірі 8–10%, залежно від об'єкта.
Якщо подивитися в структурі земельного портфеля, то 90% – це робота зі вторинним ринком землі, а 10% – з первинним.
– На скільки зриваєте терміни введення в експлуатацію?
– Максимум на півроку-рік. Але це об'єктивні причини. Як наприклад, складна геологія по ЖК Miraх. Намагаємося це пояснювати нашим інвесторам, вони ставляться з розумінням.
– Ви плануєте ще починати якісь об'єкти?
– Так, заділ на найближчий час сформований з достатньої кількості житлових комплексів. У планах – будівництво по вулицях Курнатовського, Милославській, Липковській, Василенка, Кричевського, Жмеринській, Електриків; друга черга «Італійського кварталу» та «Медовий-3». Три з них, загальною площею 135 000 кв. м, перейдуть в активну фазу вже протягом декількох місяців.
Решта на більш ранній стадії реалізації, загальною площею близько 1,5 млн кв. м, плюс об'єкти «Укрбуду» – ще 1 млн кв. м.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
