COVID-19 став каталізатором трансформації ринку роздрібної торгівлі – Colliers

Глобально, COVID-19 став каталізатором трансформації ринку роздрібної торгівлі, яка почалася задовго до пандемії. Найпідготовленіші гравці змогли перебудувати свої бізнес-процеси таким чином, щоб відповідати запитам сучасного споживача. Компанія з управління інвестиціями у сфері комерційної нерухомості Colliers визначила основні тенденції ринку торговельної нерухомості.

Серед глобальних тенденцій, що прискорились у 2020 та з високою імовірністю формуватимуть кон'юнктуру ринку протягом найближчих років:

Омніканальність: за оцінками аналітиків, частка е-комерції в структурі глобального ритейлу сягне 22% до 2023 року. ТРЦ перестали бути єдиною точкою продажів, ритейлери інвестуватимуть в розвиток онлайн-каналів. Наприклад, Inditex має намір інвестувати $3 млрд у розвиток своїх онлайн-магазинів на тлі збитків, пов'язаних із пандемією.

Оптимізація: Маржинальність ритейлерів «з квадратного метра» з кожним роком поступово знижується, враховуючи конкуренцію з боку онлайн-ритейлу, зростання вартості робочої сили, тощо. Пандемія змінила стратегії експансії ритейлерів. Тенденції наступних періодів: скорочення неефективних локацій та автоматизація бізнес-процесів.

Цифровізація: Щоб лишитись конкурентноздатними ритейлерам доведеться інвестувати в розвиток цифрової інфраструктури, систем управління запасами, тощо. Такий підхід дасть змогу ритейлерам швидше реагувати на зміни попиту серед споживачів.

Серед тенденцій на ринку торговельної нерухомості м. Києва компанія виділяє:

Регіоналізація супермоллів: переважна більшість об’єктів, що виходили на ринок останні кілька років і тих, що заявлені – крупні ТРЦ. Вихід кожного такого об’єкта змінюватиме розстановку сил в конкретному районі.

Реконцепція: з огляду на зростання конкуренції з боку нової пропозиції, ТРЦ продовжуватимуть проведення реконцепції або редевелопменту своїх об'єктів.

Розваги та послуги, соціалізація: розвиток сегменту розваг та послуг в ТРЦ з метою довшого утримання відвідувача в об'єкті. Нові ТРЦ проєктуються з більшими громадськими зонами, сегментом розваг, майданчиками для івентів тощо.

Протягом 2020 року в столиці був введений в експлуатацію один об'єкт – ТРЦ Retroville (GLA ~86 283 м²). Таким чином, загальна пропозиція якісних торгових приміщень в Києві збільшилась на 5,7% в порівнянні з кінцем 2019 року і склала ~ 1 588 000 м². За останні кілька років це вже третє відкриття крупного об’єкту торговельної нерухомості в Києві.

«Протягом останніх років зростання конкуренції з боку нових об’єктів, що виходять на ринок змушує власників ТРЦ, введених в експлуатацію більш ніж 10 років тому, переглядати концепцію, змінювати тенант-мікс або навіть сегмент нерухомості. Наприклад, Cosmopolite, Aladdin, Piramida, Dream Town та інші», – заначає Ігор Заболоцький, провідний експерт Colliers Ukraine в сегменті торговельної нерухомості.

Сьогодні на різних стадіях будівництва знаходяться 13 об'єктів, відкриття яких заплановано на період з 2021 по 2024 роки. Вихід ~770 000 м² заявленої пропозиції, найімовірніше, розтягнеться в часі.

Пандемія зрештою не спровокувала погіршення споживчих настроїв в такій мірі, як це спостерігалось в попередні кризові періоди.

Для українського ринку ритейлу Індекс споживчих настроїв (ІСН) є одним із ключових індикаторів оцінки кон'юнктури ринку. Після досягнення 12-ти річного максимуму у вересні 2019 році (97,5 пунктів), з розповсюдженням пандемії, станом на грудень 2020 року, показник становив 65,7.  Слід зазначити, що у 2014 році індекс знизився до 40 пунктів. Це був найнижчий рівень з часів фінансової кризи 2008 року (тоді показник складав 41 пункт).

ТРЦ, що розміщені в центральних районах відчули більше просідання відвідуваності протягом 2020, у порівнянні з об’єктами поблизу «спальних» районів.

Важливим споживчим трендом, що прискорився протягом 2020 року є збільшення частки онлайн-торгівлі в структурі загального товарообігу.  Згідно з даними Euromonitor International, частка е-комерції в Україні у 2020 році складатиме 8% річних роздрібних продажів (+45% Р/Р). Темпи розвитку е-комерції в Україні є одними з найвищих серед країн Центральної та Східної Європи.

Протягом перших трьох кварталів 2019 року вакатність трималась на рівні 4,4%. Проте, у зв'язку з введенням в експлуатацію першої черги Blockbuster Mall (GLA ~110 000 м²), вакантність зросла до 11,9% станом на кінець 2019 року.

Наприкінці 2020 року показник становив близько 10%. Попри очікування ринку, що вакантність значно зросте – цього не відбулось. Зростання індикатора обумовлене як закриттям низкою операторів своїх магазинів в результаті кризового періоду, так і відкриттям масштабних проєктів. Мова йде про ТРЦ Retroville і Blockbuster Mall, швидкість заповнення яких орендарями була ускладнена через локдаун та стрімке поширення пандемії.

Без урахування двох крупних об’єктів рівень вакантності на ринку столиці стабільний  – близько 5,0%. За словами Ігоря Заболоцького, можна зробити висновок, що власники ТЦ/ТРЦ зробили все можливе, щоб зберегти орендарів. Обидві сторони навчилися знаходити компроміси, розуміючи, що саме комунікація бізнесів може стати запорукою відновлення ринку, за умови стабілізації рівня купівельної спроможності.

Нагадаємо: світові інвестиції в нерухомість можуть вирости на 50% у 2021 році.