Земельна лотерея: чому фермери можуть лишитися поза грою

Конституційний Суд поки переніс розгляд питання щодо конституційності закону про ринок землі. Напередодні в КС пояснили, що установа відновить роботу після завершення лікування судей, що захворіли на COVID-19. 

Чому КС може визнати закон про ринок землі неконституційним, Mind писав у матеріалі «Закон поза законом: чому в Україні «не трапився» ринок землі».

Проте, поки закон не визнано неконституційним, є імовірність, що він запрацює з липня наступного року. Однак, як наголошують експерти не всі учасники ринку, що зараз мають право на користування землею, зможуть повноцінно брати участь у купівлі/продажу земельних ділянок.

Чому, зокрема, фермери можуть лишитися поза грою, якщо закон запрацює в тому вигляді, який було проголосовано Верховною Радою, розповів Mind адвокат, старший юрист TOTUM LF Ігор Лавріненко. 

Реалізація земельної реформи передбачає низку нововведень щодо землекористування. Одним із них є положення, згідно з яким громадяни України, яким належить право постійного користування земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до 10 років. У таких випадках ціна земельної ділянки має дорівнювати її нормативній грошовій оцінці, без проведення земельних торгів.

Скористатися зазначеним правом суб’єкти зможуть саме з 1 липня.2021 року, коли відповідні положення закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» набудуть чинності та відповідно буде доповнено п. 6-1 розділу Х «Перехідні положення» Земельного Кодексу України.

Як право викупу земельних ділянок трактує суд?

Разом з тим, якщо проаналізувати зазначену норму права щодо викупу земель, можна прийти до висновку, що вона не розповсюджується на фермерів. Скористатися цим правом зможуть виключно особи, яким належить право постійного користування земельними ділянками державної і комунальної власності, але не селянські (фермерські) господарства, які використовують ці землі у своїй господарській діяльності. При цьому отримання земельної ділянки під фермерське господарство було лише передумовою для наступного обов'язкового кроку – створення такого господарства.

Актуальна судова практика свідчить про те, що особа, яка в кінці далеких 90-х років ХХ століття отримала Державний акт на право постійного користування землею для ведення селянського (фермерського) господарства, більше не є землекористувачем цих земель із моменту державної реєстрації відповідного фермерського господарства.

Підставами для такого висновку слугує те, що земельна ділянка, надана для ведення фермерського господарства, є такою, яка використовується виключно для здійснення підприємницької діяльності, а не для задоволення особистих потреб (висновки Великої Палати Верховного Суду (далі – ВП ВС) викладені в постанові від 1 квітня 2020 року у справі № 320/5724/17.

Також варто зазначити, що ВП ВС у постанові у справі № 922/989/18 від 23 червня 2020 року дійшла висновку, що саме з моменту державної реєстрації селянського (фермерського) господарства та набуття ним прав юридичної особи, таке господарство на основі норм права набуває як правомочності володіння і користування, так і юридичні обов`язки щодо використання земельної ділянки.

При цьому у відносинах, а також спорах з іншими суб`єктами, голова фермерського господарства, якому була передана в постійне користування земельна ділянка, виступає не як самостійна фізична особа, користувач земельної ділянки, а як представник (голова, керівник) фермерського господарства. У таких правовідносинах їх суб`єктом є не фізична особа – голова чи керівник фермерського господарства, а фермерське господарство як юридична особа (постанова ВП ВС від 20 березня 2019 року у справі № 615/2197/15-ц).

Якщо в комплексі проаналізувати всі вищенаведені судові рішення, то можна відмітити, що норма закону, яка набере чинності 1 липня 2021 року (п. 6-1 розділ Х «Перехідні положення» Земельного Кодексу України) фактично буде паралізована уже наявною судовою практикою на рівні ВП ВС.

Чому земельну ділянку не продадуть фермерам?

Відтак, указана проблема щодо можливості пільгового набуття земельних ділянок у власність без проведення земельних торгів носить далеко не теоретичне, але виключно практичне значення, оскільки значна частина фермерів України фактично може бути позбавлена можливості до подальшого господарювання на землі, яку вони обробляли більше 20-ти років.

Ситуація ускладняється ще й тим фактором, що багато фермерів, отримавши в далекі 90-ті роки землі на праві постійного користування, спочатку створили первісне фермерське господарство (наприклад СФГ «Явір»), потім його ліквідували, створивши нове (наприклад, СФГ «Нива»), яке наразі і продовжує обробляти землю. Будучи впевненими у можливості з 1 липня 2021 року набути у власність землі за спрощеною процедурою, фермери de jure будуть змушені зустрітися віч-на-віч із суворою дійсністю: неможливістю скористатися указаним правом через відсутність не тільки у них самих, як фізичних осіб, але й у заново створеного фермерського господарства права на постійне користування землею.

Так, зокрема, ВП ВС у пункті 7.27 постанови від 5 листопада 2019 року у справі № 906/392/18 зазначила, що право постійного землекористування є безстроковим і може бути припинене лише з підстав, передбачених у статті 141 ЗК України, перелік яких є вичерпним, серед яких є саме припинення діяльності підприємств та організацій.

При цьому ВП ВС не дала відповідь на питання чи повертається до особи, якій видався Акт на право постійного користування землею для ведення селянського (фермерського) господарства, право постійного користування у разі припинення діяльності такого господарства або ж це право припиняється остаточно.

Додатковою, неочікуваною перешкодою у набутті права власності фермером на землю у порядку її викупу за спрощеною процедурою може слугувати те, що законодавча техніка п. 6-1 розділ Х «Перехідні положення» ЗК України має суттєвий недолік. Відтак, норма містить виключно право особи на викуп землі, але в той же час відсутній зі сторони державних органів чи органів місцевого самоврядування юридичний обов’язок продати землю за указаною процедурою.

Так, за умови виключно нормативного (буквального) тлумачення існуватиме об’єктивний ризик небажання/маніпуляцій зі сторони державних органів та органів місцевого самоврядування продавати такі земельні ділянки внаслідок відсутності кореспондуючого права юридичного обов'язку.

Позитивне прагнення законодавця стосовно забезпечення фермерів землями, які вони обробляли більше 20-ти років на праві постійного користування шляхом створення селянського (фермерського), може виявитися декларативною нормою, яку неможливо буде реалізувати на практиці.

Указана проблема потребує якнайшвидшого реагування з боку законодавця. Зі своєї сторони судова влада має забезпечити належний рівень захисту фермерів при реалізації ними права викупу на землю за спрощеною процедурою. Сподіваємося, що часу, який залишився, вистачить для того, щоб вирішити ці нагальні правові проблеми та фермери зможуть здійснити викуп тих земель, які є базою для їх господарювання.