Домовлятися на березі: як оформити договір оренди житла

Коли етапи моніторингу сайтів нерухомості, спілкування з рієлторами та перегляду варіантів житла позаду, залишається ще один важливий етап – юридичне оформлення договору оренди. На що варто звернути увагу для захисту своїх інтересів при оренді житла та як підготуватися до укладення договору, розповіла Mind партнер ЮК «SLS Group» Семена Грапенюк. 

Обов’язково укладайте письмовий договір оренди

По-перше, обов’язок укладення договору оренди в письмовій формі встановлений Цивільним кодексом.

По-друге, письмовий договір є документом, який підтверджує право орендаря на користування житлом і його  укладення перш за все захищає інтереси особи, яка орендує приміщення.

Крім того, сьогодні вже майже відійшла в минуле практика здачі в оренду житла без укладення договору з метою уникнення оподаткування доходів орендодавця. Тому ситуації, коли орендодавець відмовляється від укладення письмового договору оренди майже не трапляються.

Законодавство не вимагає нотаріального посвідчення договору оренди житла, проте сторони за власним бажанням можуть домовитися про таке посвідчення.

Ознайомтеся з умовами договору заздалегідь

У  разі, якщо договір оренди готує рієлтор або орендодавець, попросіть надіслати вам проєкт договору за кілька днів до його укладення, щоб ви могли ознайомитися з умовами й мали можливість запропонувати зміни.

Перед підписанням договору оренди ще раз ознайомтеся з текстом для того, щоб впевнитися що це саме та редакція, яку з вами погоджували.

Перевірка повноважень орендодавця

Попросіть надати вам для ознайомлення документи, які підтверджують право власності орендодавця на об’єкт нерухомості, який передається вам в оренду.

Якщо майно передається вам в суборенду, переконайтеся, що в особи є таке. Для цього попросіть надати вам договір оренди, у якому має бути закріплене право орендаря передавати майно  в суборенду та документи, які підтверджують право власності орендодавця.

Інформацію про власника майна ви завжди зможете перевірити самостійно на сайті Мін’юсту https://online.minjust.gov.ua/login. Для цього достатньо зайти в систему за допомогою електронного ключа та замовити платний витяг.

У  разі, якщо договір з боку орендодавця підписує не власник, а довірена особа, вам повинні надати довіреність, яка підтверджує повноваження представника.

Коли власник майна є фізичною особою – довіреність має бути нотаріально посвідчена. У довіреності повинні бути зазначені повноваження представника на передання майна в користування та право підписувати договір.

Копію документів, які підтверджують повноваження орендодавця, зберігайте в себе до закінчення дії договору оренди.

Перед підписанням договору попросіть орендодавця пред’явити паспорт, щоб пересвідчитися, що договір підписує особа, яка зазначена в документах на власність.

Обов’язкові умови договору

У договорі має бути прописані такі умови:

• Предмет оренди – опис квартири, будинку чи їх частини, яка надається в оренду з вказівкою кількості метрів орендованого майна. У разі, якщо ви орендуєте частину квартири або будинку, варто також вказувати, якими додатковими площами ви можете користуватися спільно з іншими особами (кухня, санвузли тощо).
• Зазначайте строк, на який укладається договір оренди. Зверніть увагу, що законодавство по-різному регулює відносини щодо короткострокових договорів оренди (укладених на строк до одного року) і довгострокових договорів. Так, зокрема, для договорів, укладених менш ніж на один рік, закон не вимагає зазначення в договорі осіб, які проживатимуть разом з орендарем, у таких орендарів відсутнє переважне право на укладення договору найму житла на новий строк та переважне право на його придбання в разі продажу, а також відсутнє право передачі майна в піднайм.
• Зазначайте підстави для дострокового розірвання договору та строк, протягом якого особа, яка ініціює розірвання, повинна попередити іншу сторону. Вказуйте строк не менше одного місяця, щоб у разі розірвання на вимогу орендодавця у вас була можливість підшукати інше житло.
• Ціна. Зазначте в договорі вартість і строки сплати орендної плати й відшкодування комунальних платежів. Для фізичних осіб форма розрахунків може бути як готівкова, так і безготівкова. При готівковій оплаті, письмово фіксуйте кожну передачу коштів із зазначенням суми, періоду за який здійснюється оплата, дати передачі коштів, які повинні засвідчуватися  підписом орендодавця. При безготівкових розрахунках простежте, щоб реквізити оплати були зазначені в договорі.

Звертайте увагу на будь-які додаткові платежі, що передбачені в договорі. Порядок оплати за останній місяць оренди або гарантійного платежу, якщо таке передбачено, зазначте порядок і строки зарахування таких платежів в рахунок орендної плати або повернення коштів після закінчення договору.

Варто також вказати в договорі право на тимчасове проживання в орендованому житлі ваших гостей без необхідності додаткового погодження з орендодавцем.

Необов’язкові умови

Будь-які інші умови договору можуть бути включені до договору на вимогу (пропозицію) однієї зі сторін. Нижче перераховані умови, які часто вносят орендодавці в договір, для захисту інтересів орендодавця.

Однак такі умови зазвичай не відповідають інтересам орендаря, тому варто їх додатково обговорити й у разі  досягнення інших домовленостей – внести зміни до договіру.

• Підстави для зміни орендної плати. Деякі орендодавці, намагаючись застрахуватися від інфляції, коливань курсу валют тощо, намагаються прописати в договорі прив’язку розміру орендної плати до курсу іноземної валюти або закріпити за собою право для односторонньої зміни орендної плати. Уважно вивчайте такі умови договорів та за наявності заперечень домовляйтеся про вилучення їх із тексту договору.
• Перевірка стану орендованого майна. У разі, якщо договором передбачено право орендодавця на перевірку стану житла. Обов’язково зазначайте, що така перевірка може мати місце лише за вашої присутності з обов’язковою домовленістю щодо часу візиту орендодавця. 
• Особливу увагу приділіть питанню відповідальності та штрафних санкцій, за неналежне виконання умов договору. Зверніть увагу, що закон надає орендарю право відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це за три місяці. Якщо ви не зробите такого попередження, орендодавець має право вимагати у вас плату за користування житлом за три місяці, якщо ви не домовитеся про інше.
• Підписання акту приймання-передачі. Підписання акту приймання-передачі майна у формі окремого документа не є обов’язковим. Факт передачі предмета оренди може підтверджуватися самим договором. У такому разі до моменту підписання договору вам повинні передати ключі й доступ до квартири. В акті (у договорі, якщо акт не підписується) також варто зафіксувати  показники лічильників (у разі, якщо відшкодування витрат на комунальні покладається на орендаря), стану меблів і техніки, якщо існують зауваження щодо їх справності. Якщо є недоліки техніки, майна, стану стін чи підлоги, також доречно буде зробити фото- та відеофіксацію. Справність меблів і техніки перевіряйте у присутності наймодавця, інакше річ вважатиметься такою, що передана вам у належному стані. Тому в разі неможливості перевірити речі – фіксуйте це в акті або договорі.
• Письмовий договір повинен відповідати усній домовленості сторін. Метою укладення договору оренди є фіксація фактичних домовленостей сторін. Тому не допускайте ситуацій, щоб у договорі були прописані одні умови, а усно погоджені інші, оскільки письмова фіксація домовленостей є гарантією захисту ваших прав як орендаря. Процедура укладення, виконання та припинення договору оренди житла регулюється главою 59  Цивільного кодексу України, з якими ви завжди можете ознайомитися самостійно (зокрема, на сайті Верховної Ради https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text) у разі неможливості залучення юриста й виникнення додаткових питань щодо договору оренди.