Майбутнє «Більшовика»: як підготувати завод до продажу
І створити ідеальну історію великої приватизації
Фонд державного майна (ФДМ) готується реалізувати на аукціоні великі об'єкти нерухомості, серед яких і київський завод «Більшовик» (АТ «Перший київський машинобудівний завод»). І хоча навколо подальшої долі заводу ще точаться жваві дискусії, очевидно одне: на своєму нинішньому місці підприємство пробуде недовго.
Чому грамотний процес підготовки цього активу до продажу матиме вирішальне значення в його підсумковій вартості? І як слушно сформована пропозиція вплине на те, що «виросте» на цьому місці? Спеціально для Mind відповіді на ці питання з точки зору девелоперського ринку дає керуючий директор Colliers Ukraine Олександр Носаченко.
З чого починати підготовку до продажу?
«Перший київський машинобудівний завод» потребує правильної презентації з максимально необхідним обсягом інформації. Сюди входять прорахунки техніко-економічних показників об'єкта: бізнес-план з описом ринку, розрахунок інвестицій і прогнозованого доходу. Для складання плану необхідно визначити найкраще і найефективніше використання об'єкта. А як результат – прорахувати всю економіку проєкту (і дохідну, і видаткову частини).
Відповідна інформація необхідна інвестору, щоб вирахувати ціну, за яку він готовий придбати актив (земельну ділянку). Розробка повноцінного портрету лота дозволить значно розширити перелік учасників торгів – за рахунок інвесторів, які мають капітал і шукають зрозумілі та відносно безпечні варіанти вкладень.
Чим привабливий цей лот?
Об'єкт розташований у стратегічному місці, яке має принципове містобудівне значення. На сьогодні це одна з найкращих і найцікавіших великих ділянок для забудови серед усіх об'єктів до приватизації.
Якщо подивитися на мапу міста, то немає прямішої та ширшої траси з точки зору протяжності, ніж проспект Перемоги. Це одна з найдовших магістралей Києва (11,5 км), прокладена практично прямо від центру до західної частини столиці, без будь-яких мінімальних поворотів.
Місцезнаходження промислового виробництва не має ключового значення, не прив'язується до близькості від метро або прицентральних вулиць. А ось для об'єктів комерційної чи житлової нерухомості розташування поблизу проспекту Перемоги, близькість до метро мають ключове значення.
За скільки можна продати?
За нашими підрахунками, «Більшовик» на аукціоні може досягти ціни продажу в 1,3-1,5 млрд грн. Цілком можливо, і вище – все залежить від активності інвесторів на аукціоні. Але така ціна досяжна, лише якщо об'єкт буде грамотно «упакований».
Фактично, земля на цій ділянці перебуває в статусі постійного користування під промислове виробництво. Продовжувати розвивати виробництво в межах міста недоцільно, і жоден потенційний інвестор не робитиме цього. Причина – занадто висока вартість землі. За межами міста, наприклад, вона може бути удесятеро нижчою.
Очевидно, що ділянка в прицентральній частині столиці не має бути передбачена під виробництво з точки зору містобудування, інфраструктури, з урахуванням дорожнечі землі та відсутності будь-якої економічної вигоди в таких інвестиціях. Жоден інвестор не прийме рішення на користь такого активу з метою розвитку виробництва, якщо, наприклад, мова йде про вартість землі в 50+ млн грн за 1 га.
Які труднощі можуть виникнути в інвестора?
Завод являє собою величезну територію (35 га) з великою кількістю корпусів, які тягнуть за собою таку ж кількість усіляких обтяжень для потенційного інвестора, включаючи цільове призначення земельної ділянки, діючі договори оренди і навіть перебування деяких площ у приватній власності.
Поки діятимуть ці обмеження, майбутній інвестор не зможе розглядати об'єкт цілісно, а значить – будь-яка бізнес-модель упреться в небажання тих чи інших зацікавлених осіб йти назустріч переможцю торгів.
Саме тому надважливим завданням міста є оформлення земельної ділянки зі зміною її цільового призначення. На даній ділянці можуть бути опрацьовані десятки бізнес-ідей. Але абсолютно очевидно, що існуюче призначення необхідно змінити на багатофункціональне, а саме – на девелоперський проєкт з будівництва багатофункціонального комплексу, який включатиме в себе істотну частину об'єктів житлової нерухомості, офісну, торгівельну, а можливо, й інші напрямки комерційної нерухомості.
І сьогодні ті, хто стверджує, що немає необхідності в зміні цільового призначення – з високою ймовірністю мають прихований інтерес у тому, щоби майданчик було продано істотно дешевше (уп'ятеро нижче, ніж його реальна вартість на ринку). Або ж – не присвятили вивченню даного питання ні дня, в чому я сильно сумніваюся.
Що буде далі?
По суті, всі будівлі, які знаходяться на цій земельній ділянці, не мають жодної ринкової вартості, а є лише обмеженням і з високим ступенем ймовірності будуть знесені.
Що стосується договорів оренди з третіми особами на приміщення «Більшовика», розірвати їх необхідно до моменту проведення торгів. Також слід вирішити проблему з наявністю в складі «Більшовика» приміщень, які вже перебувають у приватній власності.
Права власності – це набагато жорсткіше обмеження, ніж право користування. Для майбутнього інвестора – це, по суті «квиток на війну». Заяви чиновників про неправомірність придбаного права власності та навіть судові суперечки не гарантують вирішення проблеми для інвестора.
Цех №5, розташований на перетині двох артерій – проспекту Перемоги та вул. Вадима Гетьмана, знаходиться у власності підприємства, а Київрада зацікавлена викупити ділянку під потреби міста, з метою створення грамотної розв'язки Шулявського шляхопроводу. Саме в цьому випадку існує можливість об'єднати інтереси підприємства і міста, продавши цех під міську інфраструктуру з умовою зміни цільового призначення всієї ділянки, що як раз під силу Київраді.
Зміна цільового призначення зніме додаткові ризики, що значно спростить інвесторам завдання визначити доцільність вкладень, без додаткових зусиль і тимчасових витрат.
Саме Київрада є тим органом, який може об'єднати інтереси підприємства та міста, погодивши зміну цільового призначення ділянки та створивши тим самим ідеальну історію великої приватизації.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
