Гра за правилами: що «світить» за порушення земельного законодавства

Гра за правилами: що «світить» за порушення земельного законодавства

І як працюватиме ринок землі

Гра за правилами: що «світить» за порушення земельного законодавства
Фото: depositphotos

Напередодні Кабінет Міністрів затвердив порядок перевірки щодо покупця землі з боку нотаріусів. Відтепер останній перевірятиме наявну в покупця землю для запобігання перевищення встановлених лімітів. Таким чином уряд фактично завершив формування базової нормативно-правової бази для запуску ринку землі 1 липня 2021 року, повідомили в Міністерства аграрної політики і продовольства. 

Крім того, Держгеокадастр також підтвердив готовність до запуску ринку землі, відзвітувавши про появу нових сервісів, що мають забезпечити вільний доступ до проведення правочинів із земельними ділянками. 

Здавалося б, все просто й можна починати. Проте є і деякі ризики, на які варто зважати під час купівлі та продажу земельних активів. Яка відповідальність запроваджена за порушення земельного законодавства та кого можуть лишити землі, розповіла Mind старший юрист, адвокат TotumLF Альона Оксюта.

Нарешті народні депутати ухвалили гучний законопроєкт № 2194, який насправді вносить суттєві зміни, спрощення та нововведення до земельного законодавства.

Закон № 1423-ІХ в основній частині набув чинності 27 травня 2021 року, серед чого виразно помітний новий тренд на посилення відповідальності землекористувачів за порушення земельного законодавства.

Як було?

Стаття 144 Земельного кодексу (у редакції до ухвалених змін) врегульовувала питання припинення права користування земельною ділянкою в разі допущення порушень.

Процедура виглядала так: у разі виявлення порушення земельного законодавства відповідний державний інспектор складав протокол про таке порушення та надавав 30 днів на його усунення. Не усунули? Тоді накладалося адміністративне стягнення та ще 30 днів на його усунення.

Якщо ж «віз й досі там», то державний інспектор мав право звернутися до відповідного органу виконавчої влади або місцевої ради з клопотанням про припинення права користування такою земельною ділянкою. Ухвалене органом рішення про припинення права користування підлягало оскарженню в суді.

Де-юре це виглядало так, а де-факто норма не працювала повною мірою!

У чому посилення відповідальності?

Прийнятий Закон пропонує наступну процедуру. Відповідний державний інспектор, у випадку виявлення порушення, одразу накладає на таку особу адміністративне стягнення та надає припис про усунення порушення у 30-денний строк.

У разі неусунення порушення, накладається повторно адміністративне стягнення та припис про усунення порушення протягом 30 днів.

А далі «вишенька на торті»: у разі неусунення порушень земельного законодавства в цей строк відповідний орган держконтролю одразу звертається до суду з відповідним позовом про розірвання договору оренди/суперфіцію/емфітевзису/земельного сервітуту чи про припинення права постійного користування земельною ділянкою. Game over.

За які порушення можна лишитися права на землю?

Які ж порушення можуть призвести до припинення права на землю? Хто визначатиме ступінь тяжкості вчиненого правопорушення? Якими критеріями оцінки вчиненого порушення керуватиметься суд? Чи поширюватиметься «за аналогією» така норма на власників земельних ділянок на практиці? Питань більше, ніж відповідей.

Ухвалений закон чітко не врегульовує такі питання. У новій редакції ст. 144 ЗКУ йдеться про «порушення земельного законодавства». Що ж законодавець мав на увазі? Чи тепер за будь-яке навіть «дрібне» порушення можна лишитися права на землю? 

Насправді «сценаріїв» розвитку подій може бути багато:

  • нецільове використання земельної ділянки, зняття родючого шару ґрунту без робочого проєкту чи забудова без зміни цільового призначення;
  • несплата втрат с/г виробництва в разі зміни цільового призначення с/г землі;
  • також норма може бути використана для спроби вилучення земельних ділянок за фактами «подвійної» та «потрійної» приватизації сільськогосподарської землі фізичними особами (ОСГ по 2 га), про що гучно заявив голова Держгеокадастру Роман Лещенко за результатами технічного аудиту розпорядження державними землями.

«Попереджений – означає озброєний»

На що варто звернути увагу бізнесу для убезпечення від втрати права на землю? Насамперед виділимо такі ризики:

  • допущення порушень земельного законодавства під час реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі;
  • якщо господарська діяльність, що здійснюється на земельній ділянці, не відповідає її цільовому призначенню;
  • несплата втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва в разі зміни цільового призначення земельної ділянки;
  • укладення договорів, де об'єктом є земельні ділянки, що отримані внаслідок «подвійної» приватизації (з порушенням встановлених норм приватизації);
  • зняття родючого шару ґрунту без робочого проєкту чи використання земельної ділянки без зміни складу угідь.

Що стосується землевласників

На перший погляд ухвалені законом № 1423-ІХ зміни безпосередньо не стосуються землевласників. Земельне законодавство передбачає лише випадки примусового припинення права власності. Йдеться про ст. 143 ЗКУ, яка допускає таке примусове припинення в судовому порядку.

Які підстави? Те ж нецільове використання землі, невідчуження іноземцями земельної ділянки с/г призначення в річний строк, екологічне та інше шкідливе забруднення земельної ділянки, примусове стягнення за зобов'язаннями власника землі.

Тут насправді набагато менше шансів «потрапити під гарячу руку» та лишитися права власності, що підтверджує відсутність єдиної та поширеної судової практики щодо примусового припинення права власності. Хоча в контексті реакції держави на численні факти подвійних приватизацій така практика може з'явитися в найближчому майбутньому.

Добре це чи погано: однозначно «плюс» на користь непорушності права власності і «мінус» щодо більшої свободи для власників допускати «свавілля» на землі, за які землекористувачі можуть одразу лишитися свого права.

Яка роль суду?

На сьогодні бачимо, що з ухваленими змінами зростає роль суду у вирішенні питання припинення відповідного права на землю. Закон дає повноваження органу держконтролю одразу звернутися до суду з позовом про розірвання договору оренди/суперфіцію/емфітевзису/сервітуту чи про припинення права постійного користування земельною ділянкою. І не визначає критеріїв, орієнтирів і роз'яснень щодо ступенів тяжкості вчиненого порушення землекористувачем, якими б мав керуватися суд.

Тому залишається відкритим питання: де вона – та межа, перейшовши яку землекористувач втрачає право на землю за рішенням суду? Та, як помітно, знову будемо сподіватися на «розсуд суду» та суб’єктивне тлумачення норми закону кожним суддею при ухваленні такого рішення, що вже «на старті» несе ризики для кожного землекористувача втратити право на землю за вчинення будь-якого порушення.

Де-юре, з буквального тлумачення норми Закону, «порушенням» може вважатися будь-яке використання земельної ділянки всупереч приписам земельного законодавства, умовам договору.

Як буде де-факто? Покаже час та практика застосування новел земельного законодавства. А поки можемо лише передбачати та запасатися терпінням.

Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.

Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.

Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті