Двадцять років по колу: déjà vu на ринку нерухомості

Український ринок нерухомості за два десятиліття так і не став прогнозованим і привабливим для інвесторів. Іпотека лишається недосяжною, борги за комунальні послуги зростають, а дозвільна система – складна й непередбачувана. Чому, попри роки реформ, галузь і досі стоїть на місці, Mind розповів Сергій Овчинніков, незалежний експерт, директор компанії Stokman.

Відвідавши нещодавню конференцію з нерухомості, я впіймав себе на відчутті подорожі в часі – ніби знову 2004-й. Або 2005-й. Двадцять років тому я писав перші статті про те, що потрібно змінити, аби ринок став прозорішим, а бізнес – простішим. На жаль, за ці два десятиліття не відбулося фундаментальних змін за ключовими драйверами ринку.

Що не запрацювало за двадцять років

1. Іпотека

Доступна банківська іпотека – досі мрія. Банки не захищені законом у разі дефолту позичальника, тому не зацікавлені видавати іпотеку на 20–30 років, навіть якщо це створює довгострокового клієнта для продажу супутніх продуктів і страхування. Є ризик, що в умовах жорсткої конкуренції банки обвалять ставку – як це сталося в моїй рідній Литві.

Державна програма «єОселя» дає короткостроковий ефект. Після її запуску обсяг виданих іпотечних кредитів зріс із 2000 (на 1, 96 млрд грн) у 2022 році до 9800 (14,1 млрд грн) у 2023-му та 8800 (15,05 млрд грн) у 2024 році. При чому 2024 року «єОселя» стала синонімом іпотеки: майже всі іпотечні кредити були видані під цю програму. Але ця програма створює довгострокові ризики – адже залежить від бюджету України та його можливості компенсувати банкам втрати до ринкової ставки. Це не ринковий інструмент, і він ставить під загрозу і бюджет країни, і отримувачів такої іпотеки.

2. Комунальні борги як норма

Мільярдні заборгованості за комунальні послуги блокують розвиток ринку управління нерухомістю й підтримання її в належному стані (зокрема інженерних мереж і ліфтів). Державний комітет статистики не любить розкривати цю інформацію, але є дані за перші шість місяців 2025 року, коли заборгованість за комунальні послуги досягла 106 млрд грн. Для порівняння: за такий самий період у 2022 році обсяг заборгованості за послуги ЖКГ становив 77,3 млрд грн.

На середину вересня цього року, за даними Opendatabot, був досягнутий рекорд у 788 500 виконавчих проваджень через борги за комунальні послуги, що у 1,5 раза більше від початку повномасштабної. Та політика держави уникати конфронтації з виборцями й заплющувати очі на неплатежі. Але ж найчастіше не платять не ті, хто не може, а ті, хто не хоче. У результаті страждають усі мешканці – і якість життя, і інфраструктура.

3. Оренда земельних ділянок

Право оренди досі не стало торговим активом. У цивілізованих країнах орендар, який виконує свої зобов’язання, має право продати, переуступити чи заставити право оренди. Орендодавцю байдуже, хто платить, – головне, щоб платили. В Україні ж усе залежить від рішень міських рад і чиновників.

4. Автоматичне продовження оренди земель

Якщо орендар справно виконує фінансові зобов’язання – логічно, щоб договір автоматично продовжувався. Але в Україні далі розмов справа не просунулася.

5. Прив’язка дозвільної документації до земельної ділянки

Усі дозволи на будівництво мають бути закріплені за конкретною ділянкою з правом переходу при переуступці або заставі. Зараз цього немає – і інвестор, і заставодержатель постійно перебувають у підвішеному стані.

6. Захист дозвільної документації

Навіть отримавши дозвіл на будівництво, інвестор не захищений. Реалізацію проєкту можуть зупинити будь-якої миті. Це свідчить про системну зневагу до інвестицій і до масштабів роботи, яку інвестори вже виконали. Дозвіл на будівництво повинен бути, щонайменше, п’ятирічним, а в ідеалі – безстроковим.

7. Поетапна реєстрація прав власності

Має бути можливість реєструвати право власності на окремі поверхи чи частини будівлі, щоб банки могли брати їх у заставу під конкретні транші фінансування. У світі це звична практика. В Україні – ні. Процедура має бути простою та недорогою, щоб девелопери могли залучати кошти під поетапну заставу.

Чому ринок стоїть на місці

Банківське фінансування девелоперських проєктів фактично зникло після 2010 року – саме через відсутність базових рішень (див. пункти вище). Без юридичного та виконавчого захисту кредитора іпотека й інвестиції залишатимуться винятком, а не правилом.

У 2014 році ми з колегами, зокрема народною депутаткою, головою партії «Слуга народу» Оленою Шуляк, працювали над законодавчими змінами – спрощенням реєстраційних процедур, цифровізацією, прозорістю процесів.

Половину вдалося реалізувати: реєстрація прав власності на квартири в новобудовах і нотаріальне оформлення угод стали простішими та зрозумілішими. Легше отримати багато технічних умов. Це – крок уперед. Але решта проблем усе ще лежить на плечах інвестора: зношені комунікації, відсутність міських програм оновлення мереж, недофінансована інфраструктура. Частка витрат на інфраструктуру в структурі проєкту? Близько 15%. У странах ЄС цей показник удвічі менше – десь біля 8%.

Для прикладу можна згадати досвід Литви: у Вільнюсі будівництво паркінгів у центрі міста коштом норвезьких інвесторів поєднали з повною заміною інженерних мереж. А в Києві розмови про підземні паркінги закінчилися нічим – через нерозуміння економіки, строків окупності та технічної складності проєктів. 

Чому немає мільярдних інвестицій

Міжнародні фонди заходять на ринок із мінімальним порогом – від $1 млрд. В Україні просто немає стільки готових проєктів. Немає і чіткого алгоритму проходження інвестиційних процедур – з передбачуваними строками, правилами та гарантіями. Інвестиції не приходять не тому, що Україна нецікава. Вони не приходять, бо система не дає інструментів захисту й передбачуваності. У владі немає людини, яка стала б локомотивом змін, здатним пробивати бюрократичні бар’єри.

Що насправді стоїть за будівництвом

Розвиток нерухомості – це не просто квадратні метри. Це – підвищення якості життя, нові робочі місця, мультиплікатор економічного зростання. Кожен вкладений долар у будівництво повертає до десяти в суміжних галузях – це доведено американською економікою.