Головний операційний директор DBI Hotels & Resorts: «Більшість готелів неуспішні фінансово через проблеми в менеджменті»

Російський бізнесмен з литовським громадянством Дмитро Буряк планує розвивати готельний бізнес в Україні. Швейцарська компанія DBI Hotels & Resorts, що йому належить, спільно з групою компаній DeVision, головою ради директорів якої він є, заявила про намір вкласти $70–80 млн у запуск 12 готелів, частина з яких будуть побудовані з нуля, а інші – реконструйовані. Як стверджують в керівництві DBI, нові готелі з'являться в Дніпрі, Харкові, Житомирі, Кривому Розі та Кропивницькому. Більше половини з них будуть запущені під брендом Super 8 (оператор Whyndam Hotel Group), решта – під власним брендом MOI by DBI.

Дмитро Буряк вирішив всерйоз розвивати готельний бізнес в Україні рік тому, презентувавши в Києві зареєстрованого в Швейцарії готельного оператора DB International (DBI). Тоді в планах компанії було надання послуг з управління існуючими в Україні та країнах СНД приватними готелями з номерним фондом від 20 номерів. При цьому компанія планувала керувати готелями як під їх власними брендами, так і продаючи франшизу на три власних торгових марки: MOI by DBI (бізнес-сегмент), Zink by DBI (середній ціновий сегмент) і Koko by DBI (преміум-сегмент), а також просуваючи цілий ряд міжнародних готельних брендів свого партнера – Whyndam Hotel Group (WHG). DeVision уже кілька років керує в столиці готелем під брендом RAMADA ENCORE, що входить у портфель WHG і об'єднує понад 7000 готелів у 65 країнах світу.

Щоб дізнатися подробиці реалізації заявленого проекту, Mind поговорив з головним операційним директором DBI Hotels & Resorts Ірантой Дюваж.

– Чому ви вважаєте готельний бізнес в Україні перспективним? Адже фінансові звіти більшості працюючих в країні готелів говорять про інше.

– Більшість готелів неуспішні фінансово через проблеми в менеджменті. Немає чіткого розуміння між поняттями прибутковість і задоволення гостя. Існує досить велика проблема з кваліфікованим персоналом, який йде працювати у сферу послуг. Немає розуміння елементарних речей, таких як KPI. Немає необхідних навичок з управління бізнесом у прибутковому ключі навіть серед топ-менеджменту.

У найближчі роки українські власники невеликих і середніх готелів зіткнуться з необхідністю переформатування відповідно до міжнародних стандартів. Вони будуть змушені або піти з ринку, або вчитися в міжнародних брендів. Саме тому ми прийняли рішення про створення DB International, бо ми впевнені, що можемо впливати на ситуацію, змінювати правила гри та управляти готельним бізнесом на більш якісному рівні. Це гарне рішення для бюджетних готелів на українському ринку.

– Рік тому Христина Сережечкіна, віце-президент з розвитку компанії DBI, заявляла, що до кінця 2016 року портфель готелів в управлінні DB International налічуватиме п’ять об'єктів, а до кінця 2017 року – 15 об'єктів гостинності. Чи вдалося реалізувати ці плани?

– З моменту відкриття нам довелося переглянути і скоригувати плани і стратегію відповідно до реальності ринку. Ринок був не готовий до наших амбітних планів. Ми переглянули і посилили якісні вимоги до потенційних франчайзі, дуже багато проектів, що спочатку здавалися привабливими, були відбраковані, і про такі цифри мова зараз не йде.

– Скільки зараз готелів знаходиться в управлінні DB International?

– Зараз у роботі є п'ять проектів, решту ми відбираємо/шукаємо/розглядаємо. Як показала практика, це виявилося не такою вже легкою справою. Поточні проекти – це реальні готелі, які не прибуткові з різних причин. Ми проводимо роботу щодо зміни зовнішнього вигляду, доопрацювання концепції тощо.

– Протягом якого терміну планується реалізація заявленого нещодавно проекту?

– Відкриття перших трьох-чотирьох готелів заплановано до 2020 року. Довгостроковість такого виду проекту залежить не лише від нас, але й від готовності ринку, потенційних партнерів з реконцепції, інвесторів, підрядників і економічної ситуації у країні в цілому.

– Чому для реалізації цього проекту обрано Дніпро, Харків, Житомир, Кривий Ріг та Кропивницький? Адже ще рік тому DB International планувала працювати у Львові та Одесі?

– За цей рік наша команда провела велике аналітичне дослідження ринку і були внесені коректування до стратегії подальшого розвитку проекту. Одеса та Львів – досить привабливі інвестиційно, і конкуренція в цих регіонах висока, попит не завжди покриває пропозицію нових потенційних проектів у обраній ніші недорогих готелів. До того ж вагома частка ринку цих міст припадає на сервіс подобової оренди апартаментів.

Водночас такі міста, як Дніпро, Харків чи Кривий Ріг, активно розвиваються, мають сильний індустріальний потенціал, і з точки зору бізнес-мандрівників, що приїжджають у відрядження і на зустрічі, дуже привабливі. Інвестиційна складова в цих регіонах нижче, якщо порівнювати з тими ж Одесою і Львовом.

– Хто буде генеральним підрядником будівництва нових готелів?

– Для будівництва нових готелів проводитиметься окремий тендер з вибору підрядників. Рішення приймає основний інвестор, наша компанія бере участь як основний консультант і контролер. За необхідності DeVision також може виступити генеральним підрядником.

– На реалізацію проекту планується витратити $70–80 млн. Які джерела фінансування?

– Джерелами виступають різні приватні інвестори, міжнародні девелоперські компанії, європейські банки, що зацікавлені в ринку України. Власники нерентабельних проектів також можуть брати участь у проекті, входячи в частку існуючими будівлями і проектами, які ми доопрацюємо і покращимо, підтягнемо під стандарти і навчимо. Все це впливає на кінцеву суму інвестицій у кожен конкретний проект, тому позначити коректно витрати на реалізацію проекту зараз неможливо. Мені взагалі не зовсім зрозуміло, звідки взялася цифра $70–80 млн.

– Ці цифри були озвучені керівництвом DBI під час прес-конференції й розтиражовані ЗМІ. Наскільки я розумію, ці цифри з'явилися, оскільки в компанії були домовленості щодо 12 конкретних об'єктів, які планувалося побудувати або реконструювати. І було розуміння, скільки це буде коштувати...

– У DBI є проект, за яким ми хочемо відкрити 12 готелів під конкретними марками з конкретними критеріями і опціями, ціновою політикою і клієнтською системою лояльності. Є власна марка MOI, є договір з Whyndam Hotel Group на запуск готелів під їхнім бюджетним брендом (Super 8). Є концепція, вимоги, критерії, знання, що робити і як. Є фінансові партнери.

Але у випадку з Україною у нас кожен окремий об'єкт оцінюється окремо. І той чи інший фінансовий партнер не дивиться на проект пакетно, а розглядає кожен окремий випадок.

Спочатку все було трохи простіше, але коли починається робота з конкретним об'єктом, то спливає багато нюансів і факторів впливу. З початкових 12 проектів зараз є п’ять реальних, з якими і працює команда. Ми змінили поле для пошуку потенційних об'єктів, проаналізували ринок і напрямки, де нашої концепції дійсно не вистачає, ми розглядаємо по декілька десятків різних проектів, відбираємо, вибираємо, дивимося.

– Тобто зараз мова йде про ті п'ять проектів, про які ви казали на початку нашої розмови? А як же будівництво готелів з нуля, про можливість якого було заявлено на прес-конференції?

– Про будівництво нових готелів з нуля в даний момент не йдеться, наразі такого узгодженого об'єкта немає. Якщо буде такий проект, то участь у ньому братимуть конкретні інвестори під конкретний інвестиційний пул. Якщо є конкретний бізнесмен з землею і мрією побудувати власний готель, і він звернеться до нас, і якщо на цій ділянці можна і потрібно побудувати готель у нашій концепції, ми можемо з цим допомогти: залучити інвестиції, увійти в управління, створити проект, побудувати його і управляти ним.

Що ж стосується розміру інвестицій, то будівництво бюджетного готелю залежить від багатьох факторів: регіону, вартості землі, статусу... Наприклад, ми розглядали варіант, коли земельна ділянка виведена під будівництво потрібного формату, і навіть ділянку, де є фундамент, але у власника немає грошей будувати далі, а також розуміння, що взагалі з цим «добром» робити, щоб згодом воно запрацювало. Якщо на перший погляд, то це може бути від $12 до 30 млн. Кожен конкретний об'єкт матиме свою конкретну ціну.