А доведи: як банки перевіряють джерело доходів при купівлі квартири

А доведи: як банки перевіряють джерело доходів при купівлі квартири

І чи можливо обійти вимоги НБУ

Цей матеріал також доступний російською
А доведи: як банки перевіряють джерело доходів при купівлі квартири
Фото: pixabay.com

Придбати нерухомість в Україні стало складніше. На вимогу НБУ банки тепер перевіряють джерела походження коштів у всіх клієнтів, які хочуть купити квартиру, будинок або місце на паркінгу. Підтвердити легальність заощаджень, за оцінками банкірів і забудовників, може тільки кожен десятий покупець. Усі інші йдуть на хитрощі: занижують вартість житла, починають відкладати кошти на покупку за півроку до проведення транзакції або укладають фейкові договори купівлі-продажу майна.

Коли і наскільки посилили вимоги? «На папері» пильність фінустанов підвищилася ще у вересні минулого року, коли набула чинності постанова Національного банку №42. Згідно з цим документом, банки повинні перевіряти джерела походження коштів у всіх клієнтів, які хочуть провести операції: відкрити депозит, покласти гроші на поточний рахунок, перевести на рахунок тощо на суму понад 150 000 грн. «Джерелом походження коштів може бути: заробітна плата, дохід від реалізації продукції, надані послуги, продаж майна, отримання спадщини, страхової суми за договором страхування, виграш у лотерею, придбання права на скарб, інші виплати відповідно до умов цивільно-правового (договору)», – йдеться в тексті постанови.

Для різних категорій клієнтів сума, що підлягає перевірці, різна і залежить від банку, пояснює член правління Forward Bank Андрій Ковтун. «Клієнти, як правило, без проблем надають інформацію та документи, що підтверджують джерела походження коштів. Серед документів: декларації про доходи, довідка з місця роботи, договори купівлі-продажу рухомого та нерухомого майна», – перераховує Ковтун.

На правах анонімності один із фахівців з нерухомості розповів Mind, що банки доповідають Держфінмоніторингу про всіх клієнтів, які приносять готівкою понад 150 000 грн. «Але джерела походження коштів, як правило, перевіряють при перерахуванні великих сум. Банк може це зробити, якщо доведе регулятору, що у клієнта багато операцій на суму, наприклад, до 1–2 млн грн», – говорить він.

Перевіряти клієнтів банки почали з 2002 року: вони ідентифікують особу (просять надати паспорт та ідентифікаційний код), а також можуть запитувати документи про походження коштів при проведенні сумнівних угод.

Голова правління українського банку, який побажав залишитися неназваним, відзначає, що вимога була формальною, перевірку потрібно було здійснювати раз на квартал. «А зараз ми повинні контролювати клієнта ще до моменту проведення операції», – зазначає він.

Співрозмовник Mind також каже, що спочатку фінансисти поставилися до рішення Нацбанку без ентузіазму, але регулятор підтвердив, що має намір контролювати виконання своєї вимоги. Наприклад, наприкінці березня цього року НБУ оштрафував київський банк «Січ» на 1,284 млн грн, дніпропетровський «Конкорд» – на 1,55 млн грн, а київський банк «Український капітал» – на 1,207 млн ​​грн за виявлені ознаки ризикової діяльності у сфері фінансового моніторингу.

Чи завдало це удар по ринку нерухомості? Так, обов'язковий фінансовий моніторинг торкнувся роботи забудовників. «На вторинному ринку люди, як правило, передають один одному гроші у нотаріуса, а в договорі вказують маленьку суму. Ці гроші рідко проходять через банк», – розповідає в бесіді з Mind директор будівельної компанії, який побажав залишитися неназваним. Він зазначає, що проблеми спостерігаються у кожного десятого покупця квартир.

«Формально повинні перевіряти всіх клієнтів, які хочуть перерахувати через банк понад 150 000 грн. Але у кожного з них – свої вимоги за сумами, які проводять фізичні особи. Наша компанія продає житло в сегменті бізнес-класу, і двокімнатна квартира в нашому будинку може коштувати близько 3 млн грн, тому перевіряють всіх покупців без винятку», – констатує начальник відділу інвестиційного фінансування і продажів нерухомості ЖК RiverStone Олександр Смирнов.

Він пояснює, що переважно проблеми виникали в стандартних випадках, коли батьки хотіли купити квартиру на ім'я своїх дітей. «Природно, що діти не встигли заробити потрібну для купівлі квартири суму. Однак просто так передати гроші своїм родичам не можна. Дозволяється, наприклад, написати дарчу, але засвідчення її в нотаріуса обійдеться в 1% від подарованої суми», – підкреслює Смирнов.

Деякі покупці воліють придбати житло на вторинному ринку, хоча раніше розглядали новобудови. Адже, як пояснює менеджер зі зв'язків з громадськістю девелоперської компанії City One Development Галина Мартиненко, «навіть розстрочення не дозволяє будь-яким чином обійти вимоги банку». Втім, вона зазначила, що тенденція не має масового характеру.

Згідно з даними консалтингової компанії SV Development, у І кварталі цього року в Києві було продано 2100 квартир на вторинному і 1987 – на первинному ринках нерухомості. За аналогічний період минулого року – 1200 і 1100 квартир відповідно.

Чи існують способи обійти вимогу НБУ? В особливих випадках покупці намагаються легалізувати доходи. За словами аналітика банку, який побажав зберегти анонімність, деякі підписують фейкові договори купівлі-продажу майна на завищені суми. «Наприклад, діти продають батькам гараж за $50 000–70 000, і банки приймають ці документи. Можна відкрити поточний рахунок у банку приблизно за півроку до дати здійснення операції, і регулярно його поповнювати відносно невеликими сумами. І тоді при проведенні операції питань не виникне», – каже він.

Є й курйозні рішення. Так, деякі українці користуються лазівками в законодавстві, що дозволяють безкоштовно оформляти дарчу на суму 850 грн. «Клієнти не лінуються і приносять у банк тисячі таких договорів на загальну суму в мільйони гривень. З формальної точки зору вони мають рацію, тому банк не може відмовитися від прийому, наприклад, 30 пачок документів», – розповідає Mind один з ріелторів.

Існуючою колізією вже скористалися ті гравці ринку, хто побажав розширити спектр послуг з легалізації коштів. Середня ціна такого «сприяння» – 5% від суми.

Утім, керівник департаменту маркетингу і по роботі з інвесторами ПрАТ «ХК «Київміськбуд» Тетяна Маркова запевняє, що страхи покупців перебільшені. «За допомогою грамотної консультації з боку менеджера і супутніх роз'яснень багато питань знімаються. За додатковою інформацією покупці звертаються безпосередньо до банку, умови роботи з кожним з яких різняться. Звичайно ж, додаткові вимоги банків роблять процедуру реалізації угоди більш трудомісткою, але за правильної організації процесу всі ці проблеми переборні», – резюмує Маркова.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті