Місце й аудиторія: чому зростають продажі комерційних приміщень у ЖК

Місце й аудиторія: чому зростають продажі комерційних приміщень у ЖК

Хто і навіщо купує такі об'єкти

Цей матеріал також доступний російською
Місце й аудиторія: чому зростають продажі комерційних приміщень у ЖК
Фото: pixabay

У першому півріччі забудовники збільшили продажі приміщень на перших поверхах житлових будинків приблизно на 20-22% у порівнянні з аналогічним періодом минулого року. Пожвавлення спостерігається останні півтора року і пов'язане з поліпшенням споживчих настроїв, появою великих комплексів на 20-25 тис. осіб. Власники перукарень, рітейлери та ресторатори готові відкривати свої об'єкти на перших поверхах новобудов. Відповідно, ціни на такі приміщення збільшилися.

Ринок зростає. Комерційні приміщення, розташовані на перших поверхах новобудов, користуються підвищеним попитом. Офіційної статистики на цьому ринку немає. Але, за оцінками провідного спеціаліста з нерухомості консалтингової компанії SV Development Сергія Костецького, в першому півріччі в Києві продається від 50 до 70 таких об'єктів на місяць. За цей період продажі приміщень в City One Development зросли на 20%, а в «Укрбуд» – на 204,5% в порівнянні з січнем-червнем минулого року.

Поки пік продажів у цьому році припадає на травень-червень, після чого настав традиційний спад – сезонність на ринку комерційної нерухомості відчувається набагато сильніше, ніж на ринку житла, розповідає прес-секретар корпорації «Укрбуд» Гліб Шемовнєв.

«Продажі комерційних приміщень на перших поверхах новобудов впали у 2009 році й до 2017 року практично не зростали. Саме тому деякі забудовники скорочували їхню кількість в існуючих проектах. Інтерес до них зріс у другій половині 2017 року, коли кількість угод збільшилася приблизно вдвічі в порівнянні з січнем-червнем 2016 року», – розповідає Mind директор з маркетингу та продажу ЖК RiverStone Ангеліна Деревльова. За її словами, в побудованих будинках ЖК RiverStone вже продані всі приміщення. У нових будинках, що будуються зараз, кількість комерційних приміщень буде збільшено.

«Наш ЖК знаходиться на початковому етапі будівництва – нещодавно завершилися фундаментні роботи по першій черзі будинків. Але вже зараз ми спостерігаємо високу зацікавленість комерційними приміщеннями, причому найбільш активний інтерес саме в контексті покупки. Кілька разів навіть надходила пропозиція купити наш новий відділ продажів», – говорить начальник відділу продажів міні-міста Svitlo Park Олександр Панфілов.

Під комерційні приміщення здають навіть звичайні квартири. «Багато людей, які, не реєструючи угоду, офіційно, здають квартири просто під офіси, користуючись тим, що орендні ставки під офіси вище, ніж під житло. Але це – незаконно, до того ж – спричиняє незручності для мешканців будинку. Однак, оскільки відповідальності за ці дії законодавчо не передбачено, такі факти існують», – зазначає засновник керуючої компанії «Затишна оселя» Діана Гранцева.

З чим пов'язане зростання продажів? Одна з причин спостережуваної активності – збільшення тієї групи покупців, для яких покупка «первинки» – це інвестиція з метою перепродажу або здачі в оренду, і які раніше купували для цього квартири, розповідає Гліб Шемовнєв.

«Для багатьох з них, щоб отримувати дохід від комерційної нерухомості, потрібно вкласти в квадратний метр менше додаткових коштів, ніж при ремонті квартири. Адже найчастіше новий власник або орендар все одно перероблятиме все під свій формат. Ще одна причина – поступове повернення частини бізнесу з великих торгових центрів до стріт-рітейлу», – розповідає він. Останні кілька років рітейлери стикаються з нестачею приміщень для відкриття своїх торгових точок. Тому вони охоче відкривають «магазини біля дому» на перших поверхах житлових комплексів.

Менеджер зі зв'язків з громадськістю девелоперської компанії City One Development Галина Мартиненко вважає, що зростання продажів може бути пов'язане зі стабілізацією гривні зараз і можливим зростанням надалі у зв'язку з прийдешніми виборами. Також впливає фактор «наповнення» комплексу – як мешканцями, так і іншими об'єктами інфраструктури.

«Житловий комплекс стає привабливішим у міру його заселення і наповненості, що і викликає певний імпульс для заходу того чи іншого суб'єкта. Наприклад, після введення в експлуатацію першої черги нового житлового комплексу в Новоселках, значно зросла кількість укладених угод», – додає директор з розвитку компанії NOVBUD В'ячеслав Павлов.

Усе більше проектів – це об'єкти формату «місто в місті», що будуються на неосвоєних раніше територіях, а значить вся торгова, соціальна, офісна інфраструктура в цих житлових комплексах будується з нуля, говорить Олександр Панфілов. Комплекси розраховані на 20-25 тис. осіб. «А якщо такі об'єкти розташовані неподалік від магістралей, перша лінія комерційних приміщень може розраховувати також і на активний транзитний трафік. Усе це робить комерційні площі в новобудовах дуже привабливими для розвитку бізнесу», – говорить він.

Ще одна причина – стабілізація економічної ситуації і зростання споживчих настроїв. За даними дослідження компанії GFK Ukraine, у червні порівняно з травнем споживчі настрої зросли на 2,7 пункту – до 65,6 (максимум – 200), а в порівнянні з червнем минулого року – на 6,2 пункту.
Найбільше зріс індекс поточного особистого матеріального стану, який порівняно з травнем збільшився на 8,8 пункту, до 59,6. Аналітики GfK Ukraine відзначають, що реальні доходи населення поступово збільшуються.
Хто купує приміщення? Як правило – це сфера послуг, орієнтована на той мікрорайон, в якому розташоване приміщення, розповідає Mind засновник Investment Development Property (IDP) Ігор Черненко. Найбільш ходовими, за його словами, в цьому сегменті є об'єкти площею від 50 до 120 кв. м. Угоди з купівлі таких приміщень укладають виключно підприємці, що вже стали на ноги, для ведення власного малого та/або середнього бізнесу, каже експерт.
«Як правило, більшість компаній орендують приміщення під офіси, магазини, відділення банків на перших поверхах новобудов. Це привабливі локації, оскільки вони гарної якості – з ремонтом, новими комунікаціями і гарантованим потоком покупців. Тому весь бізнес орієнтується на потреби місцевої аудиторії», – розповідає Ігор Черненко. Галина Мартиненко каже, що серед основних вимог до приміщень – наявність вхідної групи, зручного паркування, доглянутість території, зручний під'їзд, безпека. Важливим фактором є і соціальний статус мешканців.
Що відбувається з цінами? За підсумками першого півріччя 2018 року середня вартість комерційних приміщень залежно від площі та місця розташування об'єкта в структурі житлового комплексу передмістя становить від $550 до $1500, каже В'ячеслав Павлов. Для порівняння: в березні ціни на аналогічні приміщення варіювалися від $450 до $1300. У Києві ціни на такі об'єкти в середньому на 30% вищі. Ангеліна Деревльова уточнює, що за півтора року нерухомість подорожчала в середньому на 40%.
До кінця цього року, за прогнозами девелоперів, ситуація не зміниться. Новий сплеск продажів може спостерігатися восени: кількість бажаючих розвивати свій бізнес постійно збільшується.
Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті