Гра на чотирьох: хто контролює київський ринок житлової нерухомості

Ринок житлової нерухомості Києва консолідується. На початок року близько 60% від загальної кількості квартир продавалися в будинках чотирьох найбільших гравців: «Київміськбуд», «Укрбуд», «Інтергал-Буд» і «КАН Девелопмент», говорить комерційний директор консалтингової компанії SV Development Сергій Степаненко. Всього по столиці в продажу перебувало 299 будинків, а роком раніше – 234, додає директор консалтингової компанії Residential Development Solutions Ярослава Чапко. Великі компанії відкривають нові черги існуючих або приступають до реалізації нових проектів. Mind з'ясовував, що заважає розвитку дрібних гравців на будівельному ринку столиці.

Забудовники заощаджують. Будкомпанії вводять в експлуатацію менше житлових об'єктів. За даними звіту про фінансову стабільність НБУ, в січні – вересні 2018 року в Україні введено в експлуатацію на 36%, у Київській області – на 33%, а в Києві – на 45% менше житла порівняно з аналогічним періодом минулого року. Даних за весь 2018 рік поки немає, але кардинальним чином тенденції, найімовірніше, не зміняться.

Нагадаємо, що минулоріч у Києві діяла 50%-ва знижка на сплату пайового внеску, тому будівельні компанії прагнули ввести все споруджене житло 2018-м роком. Зараз забудовники відтерміновують здачу житла в експлуатацію, допоки не продадуть усі квартири, каже Ярослава Чапко. «Середній термін відставань від намічених строків будівництва становить півроку», – уточнює вона. Якщо ж право власності забудовник оформив на себе, то при продажу квартири йому доведеться заплатити додатковий податок – 5% від вартості житла і 1,5% військового збору. Це правило стосується лише тих квартир, власники яких змінюються частіше ніж раз на три роки.

Собівартість будівництва зростає, а продажі – ні. Індекс цін на будівельно-монтажні роботи в житловому будівництві за минулий рік виросли на 22,6%, йдеться в дослідженнях Державної служби статистики. Подорожчали не лише будматеріали, а й збільшилися зарплати будівельників.

«Заробітна плата минулого року зросла на 40–50%, і деякі фахівці отримують вже по 30 000 грн на місяць. Фактично зараз ми конкуруємо за персонал із Польщею», – нарікає голова наглядової ради групи компаній «Альтіс Холдинг» Олександр Глімбовський. За даними міністра соціальної політики Андрія Реви, за кордоном працює від 7 до 9 млн українців, з яких 3,2 млн – на постійній основі. Одними з перших нашу країну залишають будівельники.

На тлі збільшення кількості проектів і підвищення собівартості будівництва попит на ринку залишається незмінним. У 2018 році в Києві, за даними SV Development, на первинному ринку було продано близько 13 000 квартир. У кількості квартир це більше, ніж 2017 року, але порівнювано за загальною вартістю житла. «Минулого року купували дешевше житло, ніж у позаминулому», – пояснює Сергій Степаненко.

Продажі могли бути і вищими, але позначилися обмежувальні заходи на рівні держави. Зокрема – введення воєнного стану і посилення фінмоніторингу. «Покупці зайняли вичікувальну позицію, призупинивши угоди. Воєнний стан скасували вже перед самими новорічними святами. У підсумку пожвавлення на ринку почалося лише пару тижнів тому», – говорить директор з маркетингу та продажу ЖК RiverStone Ангеліна Деревльова. За її словами, продажі в грудні виявилися на 70% гірше за прогнозовані. На останній квартал року припадає близько 45% від загальної кількості угод.

Частка інвестиційних угод на ринку становить 15–35% залежно від комплексу. Її збільшення стримує суворіший фінансовий контроль. Як раніше писав Mind, при проведенні оплати покупці повинні підтвердити джерело походження коштів.

«Великі банки і ті установи, які раніше підпали під штрафи за недотримання правил фінмоніторингу, вимагають не лише довести джерело походження, а й квитанції про переведення коштів у готівку, якщо для оплати вартості квартири гроші вносяться на поточний рахунок. Наприклад, якщо людина раніше продала свою стару квартиру, то потрібно пред'явити не лише договір купівлі-продажу, а й квитанції про зарахування коштів на рахунок і про зняття з нього», – роз'яснює Ангеліна Деревльова. З огляду на обіг готівки і зарплати «у конвертах», довести походження коштів – завдання практично нездійсненне.

Будівельні компанії конкурують між собою за рахунок ціни. Тому, за даними Держстату, минулого року житло на первинному ринку України подорожчало лише на 5,4%. «Зараз прибутковість будівництва знаходиться на найнижчій позначці рентабельності: для об'єктів економ- і комфорт-класу це 20–25%, для об'єктів бізнес-класу – 35%. З нижчою прибутковістю забудовнику стане просто невигідно будувати», – повідомив начальник відділу продажів міні-міста SVITLO PARK Олександр Панфілов.

Великі будівельні компанії можуть собі дозволити меншу маржу. Наприклад, співзасновник девелоперської компанії «КАН Девелопмент» Ігор Ніконов в одному з інтерв'ю говорив про 10–12% рентабельності. «Великі обсяги будівництва, практично замкнутий робочий цикл і постійна оптимізація внутрішніх ресурсів дозволяють корпораціям бути гнучкішими за інших, швидше вбудовуючись у ринкові умови», – додає генеральний директор «Укрбуд Девелопмент» Олег Майборода.

Що далі? Собівартість будівництва цього року зростатиме, що пов'язано з подальшим збільшенням вартості будматеріалів і необхідністю підвищувати заробітні плати персоналу. Великі компанії збільшуватимуть пропозицію і нарощуватимуть свою частку на ринку, вважає Ярослава Чапко. Завдяки великим обсягам будівництва їм простіше скоротити собівартість: виробники будматеріалів готові надавати знижки для великих оптових покупців.

Дрібним же гравцям доведеться міркувати над інноваціями, які можуть залучити більше покупців. Наприклад, тренажерний зал і басейн для жителів комплексу та їхніх гостей, автоматичне очищення води для всіх квартир у будинку, приватний дитячий садок тощо.