5 порад, як купити квартиру в Києві без ріелтора

Питання «купити квартиру в Києві» пожвавлює пошуковик Google настільки, що він видає понад 10 млн варіантів відповідей. На запит «купити квартиру без ріелтора» результатів буде вчетверо менше. Хороший ріелтор – це запорука того, що будуть перевірені документи на квартиру, власники, відсіяні варіанти, де є подвійні продажи або проблеми зі спадщиною. Однак за послуги ріелтора в Києві потрібно викласти комісійні, які в середньому складають 3–5% від вартості квартири.

Mind з'ясовував, як все ж таки купити квартиру без ріелтора і що для цього потрібно.

1. Визначити основні параметри майбутнього житла (бюджет покупки, район, метраж, кількість кімнат)

Якби ви працювали з ріелтором, то це були б перші питання, які б він вам поставив. Відповісти на них  важливо для того, щоб зрозуміти, в яких межах шукати квартиру, оскільки, якщо ввести в рядок запит «купити квартиру Київ», Google вам видасть понад 10 млн результатів. На те, щоб тільки переглянути всі ці варіанти, у нас піде декілька років.

Набагато простіше і зрозуміліше буде шукати, наприклад, 2-кімнатну квартиру за $50 000 у Солом'янському районі Києва. За цим запитом Google запропонує 40 000 варіантів. Таким чином, тільки завдяки заданим рамкам кількість пропонованих варіантом зменшилася в десятки разів.

2. Вивчити пропозицію виставлених на продаж квартир

Це, напевно, найскладніший етап при пошуку житла, оскільки треба подивитися сотні й тисячі пропозицій і відсіяти непотрібні. За даними OLX Ukraine, у I кварталі 2019 року кількість виставлених на продаж квартир у Києві становила 28 000.

Є безліч сайтів, де виставлені квартири на продаж. Це такі великі агрегатори повідомлень, як OLX, LUN, Domik.ua. Також свої сайти з пропозиціями є у агентств нерухомості.

Переконання, що у ріелторів є свої секретні бази, де вони шукають житло, не зовсім правда – вони також користуються відкритими джерелами. Єдина відмінність полягає в тому, що вони займаються цим постійно і знають, де можна знайти кращі пропозиції.

Тому вивчати сайти вам доведеться самостійно. У першу чергу краще звернути увагу на OLX, оскільки продавці викладають свіжі пропозиції саме на цьому сайті.

3. Завести окремий номер телефону для пошуку квартири

Щоб купити квартиру в Києві самостійно, вам доведеться дзвонити, дуже багато дзвонити. Це можуть бути десятки або навіть сотні дзвінків на день. При цьому чим дешевше квартира, тим більше дзвінків, адже недорогі квартири в Києві розлітаються як гарячі пиріжки.

Це підтверджують і експерти. За словами юриста агентства нерухомості Profi Realt Юнни Бондарчук, попит сконцентрований в основному в сегменті бюджетного житла вартістю до $80 000. На такі квартири припадає 80% угод.

Бажано як можна частіше перевіряти сайти-агрегатори на наявність нових пропозицій. Так у вас буде більше шансів впіймати «смачну» пропозицію до того, як її заберуть ріелтори. Інакше вам доведеться платити комісію ріелтору від 3 до 5%.

Підібравши декілька десятків квартир, які підходять під ваші запити, обов'язково продзвоніть їх. Бо те, що квартира висить на сайті, не означає, що вона продається. Дуже часто може виявитися так, що квартира продана або не продається.

«Зателефонуйте власнику оголошення, уточніть, чи дійсна ціна, чи відповідають фото реальному стану, якщо в оголошенні написано «у хорошому стані», попросіть розшифрувати: що з сантехнікою в будинку взагалі та у квартирі зокрема, що з ремонтом, з вікнами, під'їздом», – рекомендує експертка ринку нерухомості Вікторія Берещак.

Варто мати на увазі, що ваш номер може потрапити в базу до недобросовісних ріелторів, і вони будуть вас спамити пропозиціями квартир навіть після того, як ви вже придбали бажане житло.

4. Не відкладати перегляд квартири

Припустимо, ви цілу ніч дивилися варіанти квартир, потім зробили кілька сотень дзвінків, і – бінго! – вам вдалося домовиться з господарем про перегляд квартири. Бажано не відкладати перегляд квартири в довгий ящик. Оптимальний варіант – дивитися квартиру того ж дня або ж на наступний день після того, як вдалося додзвонитися.

При цьому, якщо продавець дійсно хоче продати вам квартиру, він зможе піти вам назустріч, і ви домовитеся про перегляд на зручний час. Якщо ж ви будете затягувати з переглядом, то квартира може піти до інших, більш оперативних покупців. Особливо це стосується однокімнатних квартир.

Це підтверджують і фахівці. За даними агентства Profi Realt, угоди з однокімнатними квартирами зазвичай відбуваються через місяць-півтора з моменту появи їх у продажу. З двокімнатними – через півтора-два місяці, а з трикімнатними – через два-три місяці.

5. Перевірити документи та історію майна при перегляді квартири

Припустимо, ви домовилися про перегляд квартири, це означає, що ви повинні бути в стані бойової готовності: дивитися на квартиру, спілкуватися з власниками, вивчати історію майна і документи.

Важливо переконатися, що житло вам показує точно власник, а не прихований ріелтор, який уже заклав свої комісійні в озвучену суму. Для цього перевірте його документи. Щоб розвіяти сумніви і переконається в тому, що перед вами дійсно господар квартири, можна також поспілкуватися з сусідами.

Як зазначає Вікторія Берещак, найпоширеніші ризики, які чекають на покупців на вторинному ринку, це:

• визнання договору купівлі-продажу недійсним;
• в квартирі зареєстровані особи, яких не можна виселити;
• претензії третіх осіб на квартиру;
• борги за комунальні платежі.

Всі ці питання потрібно обов'язково з'ясувати у господаря квартири під час перегляду.

Також під час перегляду потрібно обов'язково переглянути наступні документи на квартиру:

• свідоцтво про право власності (для приватизованих та інвестиційних квартир);
• документ про право на спадщину за заповітом або за законом;
• свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя;
• документ про придбання нерухомості з публічних торгів;
• договір купівлі-продажу;
• дарча;
• договір міни;
• договір довічного утримання.

При цьому правдивість цих даних можна дуже легко перевірити в державному реєстрі прав на нерухоме майно. Для цього необхідно створити електронний цифровий підпис (ЕЦП), зробити це можна в Приват24.

Реєстр показує, на кого оформлена квартира, скільки у неї власників, а також на яких підставах. Користування реєстром платне – інформація по одному об'єкту коштує 20 грн.

Також необхідно перевірити квартиру в реєстрі обтяжень. Він працює за тією самою схемою, що і реєстр прав на нерухоме майно.

Вікторія Берещак рекомендує перевірити також рішення опікунських рад, якщо є неповнолітні, дієздатність учасників усіх попередніх угод по квартирі (досить часто літніх людей обманюють заради шахрайських схем), історію попередніх угод у цілому. Це важливо, щоб зрозуміти, хто володів квартирою, чи переходила вона з рук в руки і чому, чи можуть виникнути якісь претензії родичів колишнього власника.

Якщо знайшли «ту саму» квартиру, можна піти двома шляхами. Перший – відразу оформити договір купівлі-продажу, заплатити гроші та розпрощатися. Можна підписати попередній договір авансу, провести оцінку майна та підготувати документи на квартиру. Як правило, власник і покупець у поточному порядку домовляються, хто оплачує послуги нотаріуса.

Як працює і скільки коштує ріелтор в Києві

Однак далеко не всі можуть знайти житло самостійно: у когось реально не вистачає часу, хтось «потонув» у великій кількості однотипних оголошень про продаж квартири в новобудові. У такому випадку слід звернутися до ріелтора, який виконає «нервововитратну» роботу з пошуку житла для вас.

Наприклад, вам потрібна двокімнатна квартира в Печерському районі столиці з бюджетом до $80 000. Завдання ріелтора – знайти житло, яке відповідає заданим вами параметрам.

Замість вас ріелтор цілодобово моніторитиме сайти продажу житла, телефонуватиме за оголошеннями. Однак для цього необхідно укласти договір з ріелтором. У Києві його послуги коштуватимуть у середньому $1500.

Різні організації застосовують різні способи оплати – хтось бере гроші наперед, хтось уже після того, як угода з купівлі житла завершена. Також можливий варіант 50 на 50 – половина суми сплачується під час укладання договору з ріелтором, а інша половина – після укладання договору купівлі-продажу.