Розбурхалися: що відбувається з цінами на вторинному ринку

Ринок вторинної нерухомості поступово виходить з цінового застою. Галопуючого зростання цін на квартири не спостерігається, але «вторинка» і не дешевшатиме. Експерти впевнені, що ринок пройшов своє дно.

Наскільки дорожчає «вторинка»? Ціни на ринку вторинної нерухомості з січня по липень 2019 року в середньому зросли на 5–7%, розповідає Андрій Романов, керівник агентства нерухомості «КиївБудСервіс». «Подорожчання відбулося не лише в Києві, а й в інших великих містах України: Львові, Дніпрі, Одесі, Харкові», – додає експерт.

За словами юриста агентства нерухомості Profi Realt Юнни Бондарчук, тільки в травні ціна квартир підвищилася на 6,6% у доларах і на 9% – у гривні.

Причиною активізації ринку ріелтори називають збільшення кількості угод. Щоправда, до докризових обсягів ще далеко.

«До 2009 року в середньому по Києву в місяць продавалося майже 4000 квартир, зараз продається трохи більше тисячі», – зазначає аналітик компанії SV Development Сергій Костецький. За межами столиці ця цифра ще менша, і часом не перевищує 300–500 угод на місяць.

Пропозиція перевищує попит в рази. За підрахунками ріелторів, на одного покупця припадає 5–10 об'єктів, які відповідають його потребам.

За даними OLX Ukraine, у І кварталі 2019 року кількість виставлених на продаж квартир у Києві становила 28 000, в Одесі – 35 000, у Львові – 6000, у Дніпрі – 10 000, у Харкові – трохи менше 19 000. Інакше кажучи, обсяг пропозиції в місяць у Києві та Одесі – близько 9000–12 000 квартир, в інших мільйонниках – 2000–6000 квартир. І нових власників знаходять лише 10–15% квартир.

При цьому попит сконцентрований в основному в сегменті бюджетного житла, вартістю до $80 000. За словами Бондарчук, на такі квартири припадає 80% угод.

А що з торгом? Незважаючи на те що вторинний ринок повністю у владі покупця, продавці не поспішають торгуватися. І це не жадібність, а радше відсутність об'єктів у продажу за відверто завищеними цінами.

«Звичайно, пару сотень доларів завжди можна сторгувати. Але продавець перекидає всі фінансові питання, пов'язані з оформленням угоди, на покупця. І тоді той нічого не виграє. Причому це стосується всієї України. Київ вже просто як маркер, і на нього орієнтуються», – пояснює Костецький.

Іноді продавцю потрібно позбутися житла якомога швидше. Наприклад, у зв'язку з терміновим переїздом або з покупкою іншої квартири, яку продавець не хоче упустити. У такому випадку є шанс виторгувати знижку до 5–7%. Але такі ситуації – явище не масове.

На думку президента Спілки фахівців з нерухомого майна України Олександра Рубанова, розмір торгу залежить ще й від сегменту ринку. Одна справа намагатися збити ціну на якусь квартиру в хрущовці, яка і так низька. І інша – на квартиру в побудованому буквально два-три року тому престижному будинку, за яку продавець хоче отримати якомога більше.

«Мінімальний торг, від 3 до 5% вартості квартири, спостерігається в найбільш затребуваному класі житла «економ». А ось у бізнес-класі торг найістотніший, і він може сягати 20%, а часом і 30%», – наводить приклад Олександр Рубанов.

Термін експозиції скорочується. «У першому півріччі 2019 року квартири продавалися за півтора-два місяці. Минулого року термін продажу досягав трьох місяців і більше», – розповідає Андрій Романов.

В агентстві Profi Realt наводять схожу статистику. Угоди з однокімнатними квартирами зазвичай відбуваються через місяць-півтора з моменту появи їх у продажу. З двокімнатними – через півтора-два місяці, а з трикімнатними – через два-три місяці.

Зростання цін на вторинному ринку до кінця 2019 року, швидше за все, сповільниться. «Думаю, що буде стабілізація на поточному рівні», – прогнозує Андрій Романов. Погоджується з ним Юнна Бондарчук, яка вважає, що глобального і різкого підвищення цін у найближчому майбутньому побоюватися не варто. «Вище платіжної спроможності покупця все одно не стрибнути», – каже вона.

«Ринок стабільний, і я не бачу жодних серйозних змін за цінами. Може бути пару відсотків «плюс-мінус». Але з урахуванням того, що економіка стабілізується, а кількість угод потроху зростатиме, цінова ситуація серйозно не зміниться», – міркує Сергій Костецький. До того ж зростання цін на первинному ринку теж сповільнилося, що в свою чергу позначиться і на «вторинці».

Динаміка цін дуже залежить від стану житла, його розташування, року побудови. Тому всередині ринку можуть бути абсолютно протилежні тенденції.

З одного боку, це зростання цін на квартири в будинках, які ще вчора були недобудовами, а сьогодні, після введення в експлуатацію, формально перекочували на вторинний ринок. У таких об'єктах є запас збільшення вартості квадратного метра як мінімум на 3–5%.

З іншого боку, старе житло, з терміном експлуатації від 30 років, продовжить дешевшати. Особливо в тих будинках, біля яких з'являються сучасні житлові комплекси: це моментально знецінює квартири в хрущовках, «чешках» і «панельках» на 5–10%. З настанням осені падіння цін на такого роду житло прискориться, оскільки забудовники виводитимуть на ринок нові об'єкти і вестимуть агресивну цінову політику із залучення покупців. І у продавців старих квартир не залишиться іншого вибору, окрім як знижувати ціни або відмовлятися від продажу.