Рейтинг прибутковості столичних ЖК: які новобудови наразі недооцінені

Рейтинг надійності забудовників, над яким зараз працює Mind, містить у собі кілька параметрів для розрахунку, кожен з яких може бути корисним при виборі ЖК для інвестицій або для життя. Ми вже опублікували рейтинг будкомпаній, які зводять житлові комплекси на ділянках з неправильним цільовим призначенням. 

Ще один параметр рейтингу – інвестиційна привабливість новобудов. Не є таємницею, що значна частина угод на ринку нерухомості має інвестиційний характер. Тому підбір правильного об'єкта для інвестицій – це окреме мистецтво, що часто ґрунтується на емоціях.

Ми же разом із компанією M4U вивчили всі чинники, які впливають на ціноутворення квадратного метра ще не зданого об'єкту: місцерозташування проєкту, наявність інфраструктури, класність будинку, поверховість, рівень готовності будинку / житлового комплексу та інші. Також ми врахували й зовнішні чинники, наприклад вибори або карантин.

Загальний рейтинг інвестпривабливості і порядок ЖК у ньому відранжовано з урахуванням 4 параметрів або варіанту реалізації інвестиції: прибутковість щодо депозиту при продажу напередодні здачі, прибутковість щодо депозиту при продажу вже після введення в експлуатацію, ROI (чиста виручка від продажу) і прибутковість при здачі в оренду (розрахована на підставі строку окупності інвестицій від здачі в оренду).

У результаті виявилося, що в Києві чим вищий клас проєкту, тим менше (у процентному вираженні) прибутковість інвестування в нього:

• для класу «еліт» ROI становить у середньому менше 7%, а його прибутковість трохи нижче прибутковості депозиту;
• для класу «бізнес» ROI в середньому 17–20%, а прибутковість щодо депозиту складає + 9%;
• для класів «комфорт» і «економ» середні показники ROI 25–30%, прибутковість щодо депозиту становить + 20%.

Квартири в центрі коштують дорожче, ніж на околиці. Це зрозуміло: транспортна доступність, розвинена інфраструктура тощо. Буває, що відстань між житловими комплексами – всього один-два кілометри, а ціни на квартири в них відрізняються на 20–30%.

Однією з причин може бути класність. Чим вище клас будинку, тим більше можливостей у його мешканців: у ЖК є не тільки дитячий майданчик і один магазин, а ще й спортивні арени, освітні установи, ресторани, кафе, салони краси, паркінги тощо.

Велику увагу девелопери зараз приділяють формуванню не просто місця проживання, а цілого простору для життя. І в межах цієї концепції на території ЖК створюють або облагороджують прилеглі парки і/або зони для сімейного відпочинку. Ціна в таких комплексах на 10–25% вище, ніж у звичайних новобудовах, розташованих по сусідству.

Але навіть у межах одного ЖК вартість квартири однакової площі може відрізнятися: один будинок уже зданий в експлуатацію, а інший ще тільки будується. Різниця може становити від 10% до 30%.

У деяких проєктах важливу роль відіграє «видова» складова – панорама, що відкривається з вікон. Видовими квартирами вважаються ті, з яких можна побачити річку Дніпро, озера, основні культурні або історичні пам'ятники тощо. Таке житло може коштувати на 10–30% дорожче за аналогічне, але з іншою панорамою.

Чи впливає технологія будівництва на вартість? Так. Квартири в будинках, зведених за монолітно-каркасною технологією, коштують дешевше, ніж у цегляних новобудовах.

Сьогодні ми публікуємо топ-50 недооцінених проєктів житлових комплексів Києва. При складанні рейтингу не враховувалася надійність забудовника. Ці показники ми опублікуємо найближчим часом.

Рейтинг інвестпривабливості проєктів підготовлений у співпраці з партнером Mind – компанією M4U.

	проєкт	клас	девелопер	кварталів до введення	прибуток від продажу після введення щодо депозиту (середнє значення, %)	прибуток від продажу до введення щодо депозиту (середнє значення, %)	ROI (від продажу після введення, середнє значення, %)	Прибутковість при здачі в оренду (% річних)	период окупа-емости при сдаче в аренду (мес., среднее значение)
1.	«Вежа на Ломоносова»	комфорт	BudCapital	5	67	74	82	9,84	122
2.	«Голосіївський»	комфорт	«Інтергал-Буд»	5	61	68	75	9,84	122
3.	SALUT!	бізнес	bUd development	9	56	62	82	9,84	122
4.	Клубний будинок «Павленко Холл»	комфорт		3	56	62	64	9,16	131
5.	Be the One	бізнес		5	50	56	63	9,16	131
6.	CITY HUB	бізнес	«Інтергал-Буд»	7	49	55	68	8,22	146
7.	Клубний будинок «Марсель»	комфорт		5	46	51	58	12,77	94
8.	«Ревуцький»	економ	«ДСК-ЖИТЛОБУД»	2-4	53	59	62	8,00	150
9.	Franklin Concept House	бізнес	Perfect Group, Saga Development, Kyivproekt Development	9	40	46	64	10,62	113
10.	BOSTON Creative House	комфорт	Saga Development	12	41	46	73	9,16	131
11.	«МФК Курнатовського»	комфорт	«Київміськбуд»	13	55	61	94	7,06	170
12.	«Вудсторія»	економ	Perfect Group	2-5	50	56	61	7,41	162
13.	GENESIS	комфорт	«Євротранс»	5-7	49	55	64	7,41	162
14.	DOCK32	комфорт	«Ковальська Нерухомість»	5	45	51	58	8,33	144
15.	«Старт»	комфорт	bUd development	4	42	48	53	8,39	143
16.	«4 сезони»	комфорт	УМК	9	42	48	67	7,41	162
17.	Park Hills ( «Молодіжна ініціатива»)	комфорт		4	40	46	50	8,63	139
18.	MANCHESTER PARK	комфорт		1-3	35	49	40	10,34	116
19.	«Лукьянівський каскад»	комфорт	«Інтергал-Буд»	9	35	41	58	9,09	132
20.	White Lines	бізнес	A Development	5	40	45	52	8,28	145
21.	«Голосіївська Долина»	комфорт	«Строй Сіті Development»	3-7	47	53	60	7,06	170
22.	«Амурський» (Lemonade)	комфорт	GEOS, «Будтехнології»	3	47	52	54	7,27	165
23.	«Сирецькі сади»	комфорт	«Інтергал-Буд»	1-8	47	56	65	6,28	191
24.	вул. Сім'ї Сосніних, 4а	економ	«Житлоінвестбуд-УКБ»	5	39	45	52	7,95	151
25.	OASIS	комфорт	bUd development	13	31	36	64	7,95	151
26.	«Кирилівський Гай»	комфорт	«Київміськбуд»	13	37	43	72	7,10	169
27.	Forest	економ	«Спецжитлофонд»	9	39	45	62	6,98	172
28.	Life Story	бізнес	«Лев Девелопмент»	9	48	54	73	5,71	210
29.	«Райдужний»	комфорт	«Київміськбуд»	5	47	53	60	6,09	197
30.	LIKO-GRAD Perfect Town	комфорт	«Ліко-Холдінг», Perfect Group	1-3	38	49	43	7,02	171
31.	Forward	комфорт	РІЕЛ	7	29	34	45	8,05	149
32.	LaLaLand	економ	«Фундамент»	2	29	34	33	10,26	117
33.	«Славутич 2.0»	комфорт	bUd development	1-5	36	40	42	7,27	165
34.	«Злагода»	комфорт	«Київміськбуд»	9	46	51	70	5,50	218
35.	Chalet	комфорт	Standard Development	9	34	40	57	6,94	173
36.	Svitlo Park	комфорт	Futura hata	1-9	24	30	37	10,53	114
37.	UNO City House	комфорт	ИБК «Обрій»	4	28	33	37	8,22	146
38.	Twin House	комфорт	«Київміськбуд»	5	34	40	46	6,90	174
39.	«Зарічний»	комфорт	bUd development	7	38	43	55	6,15	195
40.	«Караваєві Дачі»	комфорт	«Онікс Білд»	0-2	29	35	32	8,16	147
41.	Клубний будинок Liverpool House	комфорт		2	29	34	33	7,95	151
42.	OKLAND	комфорт	РІЕЛ	6	27	32	40	7,32	164
43.	FREEDOM	комфорт	«Київміськбуд»	4	32	37	41	6,42	187
44.	Navigator	економ	ДСК-ЖИТЛОБУД	2	26	31	30	7,50	160
45.	LookyanSky	комфорт	RESA Development	4	19	24	28	9,30	129
46.	Montreal House	бізнес	Cityconsult Development	7	21	25	36	7,74	155
47.	просп. Відрадний, 2 (просп. Комарова, 1)	економ		3	22	27	28	8,16	147
48.	Mirax	бізнес	«Київміськбуд»	5	30	35	42	5,94	202
49.	Symbol	комфорт	bUd development	13	18	23	48	7,23	166
50.	«Нова Англія»	комфорт	Royal House	8	22	27	40	6,90	174

Методологія

Джерела інформації 

Усі необхідні дані були взяті з відкритих джерел інформації:

1. Перелік усіх житлових комплексів Києва, які знаходяться в стадії активних продажів, – сайти забудовників і сайти-агрегатори пропозицій від забудовників.

2. Усі дані про проєкти первинного ринку: назва, клас, дата введення, ціна продажу – сайти забудовників і сайти-агрегатори пропозицій від забудовників.

3. Дані про пропозиції вторинного ринку – сайти-агрегатори пропозицій від господарів квартир або ріелторів.

Важливо! Для аналізу бралися до уваги ціни одного порядку: середня ціна продажу в проєкті (для первинного ринку) або в будинку (для вторинного ринку) для квартир у стані «без оздоблення».

Як розраховуються зазначені в таблиці показники інвестиційної привабливості?

1. Додатковий прибуток від продажу після введення щодо депозиту.

Логіка показника будується за наступною моделлю:

- на первинному ринку в проєкті купується квартира за ціною забудовника;

- після введення проєкту в експлуатацію квартира продається за ринковою ціною, сформованою на вторинному ринку в цій локації;

- розраховується чиста виручка після продажу (від суми продажу віднімаються податки та інші обов'язкові витрати (податок з доходу від продажу об'єкта нерухомості в розмірі 5%, військовий збір у розмірі 1,5%, держмито – 1% за реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомості);

- чиста виручка після продажу порівнюється з чистою виручкою від альтернативного варіанту інвестування (депозиту з капіталізацією на період від поточного місяця до дати введення проєкту в експлуатацію (враховується ставка 8,82% відповідно до індексу ставок депозитів для фізосіб на 12 місяців від 01.12.2020).

Позитивне значення показника «Додатковий прибуток від продажу після введення щодо депозиту» говорить про те, що інвестування в цей проєкт вигідніше за депозит.

Примітка: у підсумковій таблиці відображено середнє значення по проєкту для всіх варіантів пропозицій (дата введення, кількість кімнат), за якими є актуальні пропозиції.

Примітка: у рейтингу враховуються тільки ті об'єкти, які не введені в експлуатацію, і строк до введення становить понад один квартал.

2. Додатковий прибуток від продажу до введення щодо депозиту

Логіка показника будується за такою ж моделлю, як і попереднього, з тією різницею, що продаж відбувається за один квартал до дати введення (це звільняє від сплати податків та інших витрат).

3. ROI (від продажу після введення)

Логіка показника будується за такою ж моделлю, як і першого, з тією різницею, що чиста виручка після продажу (від суми продажу віднімаються податки та інші обов'язкові витрати) порівнюється з початковою сумою інвестування.

4. Період окупності при здачі в оренду (міс.)

Логіка показника будується за наступною моделлю:

- на первинному ринку в проєкті купується квартира за ціною забудовника;

- прораховується сума, необхідна на ремонт і меблі для здачі квартири в оренду;

- після введення проєкту в експлуатацію квартира здається в оренду за ринковою ціною, сформованою на вторинному ринку орендного житла в цій локації;

*При формуванні такої ціни беруться до уваги 5 найближчих до проєкту будинків з актуальними пропозиціями на вторинному ринку; за середніми цінами пропозицій кожного з будинків робиться поправка ціни з урахуванням показників «інфраструктури і транспортної доступності» локації проєкту щодо локації цього будинку.

- сума первинної інвестиції і витрат на ремонт і меблі ділиться на ціну здачі в оренду, до цього значення додається кількість місяців до введення проєкту в експлуатацію.