Вартість квартир зростає під час війни

Відновлення ринку нерухомості триває навіть в умовах російсько-української війни. У столиці девелопери продовжують будівництво об’єктів та поступово нарощують продажі. Стартувати з новими проєктами – це неабиякий ризик, але близько 65% протягом року оголосили про продовження будівництва, яке було на паузі, а дещо більше 20% відновили роботи на будівельних майданчиках частково. А головне – є попит. Люди продовжують інвестувати в квадратні метри.

Міжнародна девелоперська компанія Greenville влітку вийшла на темпи будівництва близькі до довоєнних. Зараз київські житлові комплекси Greenville Park та Greenville на Печерську активно будуються. У вересні в ЖК Greenville на Печерську запустили в експлуатацію дві нові секції.

Експерт ринку нерухомості, керівник департаменту продажів Greenville Сусанна Караханян розповіла про ціни, попит та становище девелоперського ринку, де забудовникам шукати фінансування та чому квартиру краще покупати зараз.

Київ атакують безпілотники. Чому ж тоді попит росте?

Ринок нерухомості в Києві дійсно демонструє позитивну динаміку. Цьому сприяє воєнно-політичний та економічний фон: фронт стабільний, обстрілів стало менше у порівнянні з минулим роком, ППО захищає, електроенергія є, а економіка утримується на плаву. Ще однією з причин став міграційний аспект. Перселенці намагаються облаштувати життя на новому місці. До того ж, в активі українців є депозитні вклади.

«Динаміка продажів корелює із загальним станом галузі. Курс гривні досить стабільний, інфляція нижче, ніж прогнозували: 10,6% замість очікуваних 14,8%. Так, купівельна спроможність просіла, це не секрет. Проте за спостереженнями економістів, розмір заробітних плат демонструє поступове зростання. Очікується повернення на довоєнний рівень у другій половині 2024 року. І не забуваємо про депозитні накопичення. Близько $15 мільярдів перебуває на гривневих депозитах, $11 мільярдів – на валютних. Згідно звіту НБУ, ще від $60 до $100 мільярдів – на руках у громадян. Все це – вагомий інвестиційний потенціал», – зауважує Сусанна Караханян.

На руку попиту грають спецпропозиції від забудовників та державні програми кредитування. Девелопери пропонують достатньо вигідні для покупця умови придбання житла: різноманітні пропозиції з розтермінуванням, знижками, оплатою частинами тощо.

За словами Сусанни Караханян, при виборі житла покупці звертають увагу на концепцію проєкту, якість будматеріалів, планування квартири, наявність інфраструктури та локацію. У пріоритеті залишається безпека, тому обирають будинки подалі від військових об’єктів та з підземним паркінгом, який служить укриттям. Щодо стадії готовності, то попитом користуються готові квартири або ж на фінальних етапах будівництва – інвестор зараз не готовий ризикувати.

Квартири будуть дорожчати?

Загальна тенденція зараз – це зростання цін. З початку року собівартість квадратного метра у новобудові збільшилася на третину. Експертка прогнозує, що далі ціни будуть тільки вище. Це відбувається з об’єктивних причин.

«Дорожчає логістика через блокаду портів, окупацію частини території та активні бойові дії. Дорожчають будівельні матеріали, дорожчає вартість будівельних робіт через відчутний дефіцит робочої сили. Ускладнилися оперативно-виробничі процеси, особливо в період минулорічних відключень електроенергії. Ці складові сукупно призводять до збільшення собівартості», – каже представниця Greenville.

Але, на її думку, є ще один вагомий чинник – зменшення пропозиції. Більшість забудовників не наважується ризикувати, тому нові проєкти під час війни не розпочинають (принаймні в Києві). А попит залишається, тому що є інвестиційний потенціал. Статистика свідчить, що квадратний метр в “комфорті” вартістю до 1500 у.о. щомісяця дорожчає в середньому на 3-5%. “Економ” вартістю до 1000 у.о. за квадратний метр зараз користується майже таким же попитом, як і до повномасштабної війни.

Цієї осені вартість квартир зросла як на первинному так і на вторинному ринках. Порталу DIM.RIA констатує, що у жовтні середня ціна одного квадратного метру на первинному ринку Києва складає 57 460 гривень – і це найвищий показник в Україні.

Найбільше впали у ціні квартири в найдорожчому преміум-сегменті (приблизно на 10%). Бізнес-клас у жовтні виріс на 20-25% через фактор відкладеного попиту.

А які ціни не в Києві?

Якщо ж аналізувати вартість за квадрат протягом року у регіонах, то найбільше зросли ціни в Івано-Франківській області – майже на 50%. Помітне здорожчання у Житомирській області – на 24%. На Львівщині первинка зросла на 13%, вторинка – на 25%. Головне пояснення – міграція населення та безпека регіону. У Львові сьогодні вартість квадратного метра в новобудові складає 47 800 гривень.

Де брати кошти забудовникам?

За словами експертки, питання фінансування будівництва залишається актуальним для девелоперів, які не мають альтернативних джерел прибутку.

«Вихід – диверсифікація бізнесу. Це може бути паралельне будівництво об’єктів різних класів, прибуткові комерційні об’єкти, географічна сегментація бізнесу (коли будують житлові комплекси різної класифікації в декількох регіонах) або опанування напрямків діяльності, не пов’язаних з девелопментом. Тобто, компанія не повинна обмежуватися єдиним джерелом фінансування», – каже вона.

Як працюють кредитні програми?

У забудовників дійсно є потреба в державних та комерційних кредитних програмах. Сусанна Караханян каже, що на сьогоднішній день не так багато девелоперів, які використовують подібні програми, але вони є. Згідно даних ЛУН, умови кредитних програм на первинному ринку у листопаді пропонують лише в 22 новобудовах столиці.

«Складність полягає, у першу чергу, в бюрократичній механіці та умовах залучення таких програм. Стати акредитованим партнером банку можна, якщо схема продажів влаштовує банк. Також потрібно зібрати повний пакет дозвільних документів – технічно це непростий та довготривалий процес», – зауважує представниця Greenville.

Що буде у новому році?

На думку Сусанни Караханян, ціни на житло наступного року будуть незмінними або навіть зменшаться в регіонах, близьких до лінії фронту. Навпаки зростати вартість квадратного метру буде в умовно безпечних регіонах, наприклад, на заході України.

Серед провідних факторів впливу на ціни експертка зазначає воєнно-політичний фон, настрої цільової аудиторії, курс національної валюти по відношенню до долара, темпи відновлення будівництва. Позитивний вплив матиме також суттєве зниження облікової ставки НБУ.