5 деталей, які формують цінність готелю: як Greenwood перетворює ВІРШІ на інвестицію з високим потенціалом

Чому два готелі в одній локації можуть показувати різницю в доходах до 30%? Один продає ліжко-місця, другий – враження. Перший працює сезонно, другий – цілий рік. У першому гості ночують, у другий повертаються знову й знову за емоціями та відчуттями.

Ключова різниця полягає в системному підході до елементів, які створюють цінність. 

Розбираємо п’ять складових, які перетворюють готель на актив із передбачуваним ROI.

1. Локація: баланс затишку та логістики

«Локація – один із ключових факторів успішності готелю, що визначає цільову аудиторію, сезонність, попит, ціноутворення. Все це безпосередньо впливає на рівень завантаження, тобто дохід. Проєкт у регіоні з високим туристичним потенціалом окупиться швидше», – пояснює Віталій Мажара, CEO Greenwood.

Яблуниця знаходиться за 12 хвилин від Буковеля – найпопулярнішого гірськолижного курорту України. Але ключ навіть не в близькості, а швидше в балансі переваг.

«Тут немає щільної забудови та шуму, зовсім інша атмосфера. Неймовірні краєвиди, хвойні ліси, відчуття єднання з природою – це відповідає тренду Sustainable & Holistic Wellness. Наразі це локація для досвідчених туристів-гурманів», – додає Мажара.

Попри свою відокремленість і затишок, ділянка розташована біля нової дороги на Буковель. Це робить шлях швидким і комфортним, на відміну від старої траси з заторами та хаотичною забудовою.

Для інвесторів це означає, що проєкт у регіоні з високим туристичним потенціалом окупиться швидше.

2. Концепція: сервіс пише сценарій, архітектура – створює сцену

Типова помилка девелоперів – залучати керуючу компанію після завершення будівництва. Greenwood обрала інший шлях: Maestro Hotel Management працює над проєктом з етапу концепції. 

«Ми розуміємо, що успішність готелю залежить від сервісу. Тому ми залучили керуючу компанію на початку – це комплексний підхід від концепції ідеї до деталей руху персоналу та переміщення гостей. Все це впливає на сервіс, який отримують гості, і на те, наскільки проєкт буде прибутковим», – розповідає Віталій Мажара, CEO Greenwood.

У результаті архітектурні та планувальні рішення народжуються з урахуванням того, як працюватиме сервіс. Кожен простір проєктується під конкретні сценарії гостьового досвіду.

Перша черга ВІРШІ – 8 лісових вілл площею від 71 до 93 м², побудованих за монолітно-каркасною технологією. Це гарантує надійність на десятиліття.

Серед інших особливостей – камін для вечорів, відкрита тераса для ранкової кави, власний чан під зорями, барбекю-зона та панорамні вікна, через які карпатський ліс стає частиною інтер'єру.

3. Інфраструктура: 365 днів завантаженості

Всесезонність – ключ до стабільного доходу. ВІРШІ будується як повноцінний резорт з інфраструктурою, що працює цілий рік: SPA&Wellness центр з видом на гори, концептуальний ресторан і кафе, озеро для особливих подій, Rooftop Bar, сучасна конференц-зала та відкриті інфініті-басейни.

Сам по собі кожен елемент не впливає на дохідність напряму, але в комплексі вони формують власну бізнес-логіку.

Озеро робить локацію унікальною. Заради нього можуть відбуватися окремі приїзди, проводитися івенти. Це перевага, яка суттєво збільшує привабливість готелю.

Конференц-зала також впливає на дохідність готелю.

«На ринку Буковеля дуже мало конференц-залів. Компанії, які хочуть провести презентації, наради, річне планування, не мають цієї можливості. Коли ми це робимо – вони користуються залою, але при цьому живуть у готелі, користуються SPA, рестораном. Це збільшує дохідну частину», – розповідає Віталій Мажара.

Окремий великий магніт – SPA & Wellness центр.

«Тут можна провести цілий день. Це мета, заради якої можуть приїхати на вихідні. Плюс це урізноманітнює відпочинок: після активного дня на лижах потрібен релакс, і тобі не треба нікуди їхати», – додає CEO Greenwood. 

Всесезонність готелю забезпечує стабільний дохід. Взимку – катання в Буковелі, влітку – wellness-програми та походи, цілий рік – весілля, корпоративи, конференції. Така диверсифікація знижує сезонні ризики та забезпечує стабільний cash flow.

4. Сервіс: коли емоції стають активом

«Концепція готелю вражень працює з емоціями та досвідом гостя. Коли відпочинок стає персональною історією, а не стандартною послугою, гість сприймає цінність по-іншому», – пояснюють у Maestro Hotel Management.

Результат вимірюється конкретними показниками. У проєктах Maestro ADR, RevPAR і GOPPAR стабільно перевищують середньоринкові значення на 20–30%. Але є й інші метрики: Guest Delight Index і Repeat Stay Rate – вони відображають справжній капітал бренду.

Maestro впроваджує у ВІРШІ дуальну систему сервісу. Перший рівень – Service by Scenario: передбачуване обслуговування, яке гість обирає сам через «меню вражень». Другий – Moments of Magic. Це мистецтво створювати теплі несподіванки: щира записка, улюблений десерт чи жест підтримки в потрібний момент.

«Основою успіху є баланс структури та емоції. Service by Scenario створює передбачуваність і логіку обслуговування, а Moments of Magic додають людяності, тепла й щирої турботи. Коли ці два компоненти взаємодіють природно, гість отримує відчуття справжньої гостинності – тої, яку важко забути», – додають у компанії.

CRM-система у Maestro фіксує не лише бронювання, а й деталі: температуру в номері, уподобання у вині, ритм сну, особливі дати.

«Завдяки цьому кожен гість повертається у знайомий простір, де про нього вже знають. Так формується емоційна сталість, яка підвищує lifetime value і знижує вартість залучення нових клієнтів», – пояснюють у Maestro.

Коли гість повертається знову, бізнес отримує не лише прибуток, а й капітал довіри. Повторні візити коштують в 5–25 разів дешевше за залучення нових клієнтів.

«На основі нашого 9-річного досвіду найбільше впливають на лояльність деталі, які створюють відчуття гармонії: послідовність у візуальному стилі, якість комунікації, аромат, музика, ритм простору. Коли всі елементи поєднані в єдину історію, гість не просто запам'ятовує місце – він відчуває до нього емоційний зв'язок. Саме цей зв'язок і стає причиною повернення», – резюмують у Maestro.

5. Команда: синергія експертиз

Greenwood – девелопер із підходом «якість, а не кількість», який завжди шукає унікальні рішення. Maestro Hotel Management має 9 років досвіду управління готелями з показниками на 20–30% вище ринку.

Завдяки цій синергії кожна компанія додає свою експертизу на етапі, коли це найефективніше. Керуюча компанія закладає операційну логіку в планування. Девелопер координує процес, зберігаючи фокус на інвестиційній привабливості.

«Це синергія девелопера та керуючої компанії. Перший створює якісний об'єкт, який не раз довів свою здатність на ринку і відповідальність перед інвесторами. Другий забезпечує дохід цієї нерухомості. Клієнт може бути впевнений, що заявлені показники будуть досягнуті у заявлені строки», – розповідає Віталій Мажара.

Ці деталі перетворюються на конкретні показники для інвестора. Преміальна локація дає можливість вищого ціноутворення, всесезонна інфраструктура забезпечує стабільну завантаженість, а командна експертиза мінімізує ризики та пришвидшує окупність.

Враження для гостей, передбачуваність для інвесторів

Отже, ось п'ять деталей, які перетворюються на конкретні показники:

• Преміальна локація = вище ціноутворення без втрати попиту
• Всесезонність = вища завантаженість 
• Продумана інфраструктура = додаткові потоки доходу
• Сервіс вражень = ADR, RevPAR на 20-30% вище ринку
• Досвідна команда = мінімізація ризиків

Інвестори перших черг ВІРШІ отримують прогнозований прибуток до 49% на апартаментах або до 33% на віллах на подорожчанні активу до закінчення будівництва. Дохідність від оренди становить до 14% річних. Введення в експлуатацію першої черги з 8 вілл заплановано в жовтні 2026 року.