Борзые квадраты: как монетизировать благотворительность в жилом строительстве

Борзые квадраты: как монетизировать благотворительность в жилом строительстве

Что пообещал Владимир Зеленский застройщику, который дал квартиры пострадавшим от взрыва на столичных Позняках

Цей матеріал також доступний українською
Борзые квадраты: как монетизировать благотворительность в жилом строительстве
ЖК «Кришталеві Джерела» в процессе строительства
Фото: DR

Сенсация первого полугодия: лидером столичного рынка жилой недвижимости стала KSM-GROUP. Компания ввела в эксплуатацию дюжину домов, в целом это почти 70 000 кв. м, 1134 квартиры.

Для сравнения: крупнейший игрок рынка – ХК «Киевгорстрой» – сдал всего три дома. Напомним, что с марта идет реформа ГАСИ – регуляторного органа на строительном рынке, который, в том числе, выдает разрешительную документацию и принимает дома в эксплуатацию. В переходной период количество полученных девелоперами разрешений упало в несколько раз

KSM-GROUP – застройщик ЖК «Кришталеві Джерела», где получили квартиры жители столицы, пострадавшие от взрыва на Позняках. Ключи от будущего жилья вручал лично президент Украины Владимир Зеленский.

Mind выяснял, мог ли застройщик сдать дома в эксплуатацию без благотворительности и к чему приведет ручное управление рынком в подобных случаях.

Сколько «заплатил» застройщик за сдачу домов в эксплуатацию?

Владимир Зеленский вручил пострадавшим от взрыва на Позняках ключи от 12 квартир в ЖК «Кришталеві джерела». Всего обещали 40 квартир. «Это не бюджетные деньги. Да, правда, мы поговорили с застройщиками. Офис президента нашел застройщиков, которые нам действительно помогли. Мы с ними пообщались. Они понимают, что мы вместе сможем помочь… Обещали еще 28, через полтора месяца, «когда дом будет достроен» – так комментировал президент эту акцию в программе «Право на владу».

KSM-GROUP отказался отвечать на запросы Mind, касающиеся нюансов договоренности. Но ранее представители компании сообщили медиа: она  предоставляет 12 квартир, суммарная площадь которых «на 120 квадратных метров больше, чем просил Офис президента». Остальные 28 квартир, по их словам, будут искать у других застройщиков

Кто еще из строительных компаний выдаст квартиры – неизвестно. В Офисе президента на момент публикации статьи на запрос Mind также не ответили.

Себестоимость строительства в ЖК «Кришталеві джерела», по оценкам экспертов, составила около $600–650 за 1 кв. м, где: СМР – около $400–500, сети – 5–7% от СМР, проектирование и согласования – около 5%, расчеты с городом – до 5%, админрасходы – 5%, а цена земли – от 10% до 20% от общей себестоимости.

ЖК «Кришталеві джерела» приняты в эксплуатацию с нарушениями. «Все 12 девятиэтажных домов по ул. Метрологической (ЖК «Кришталеві Джерела») приняты «пакетом» 30 июня. При этом данные в портале Единой государственной электронной системы в сфере строительства неполные, очень много прочерков (чего не должно быть), в системе «Прозора ДАБИ» документа пока нет. Но главное – кадастровый номер не отвечает номеру в градостроительных условиях и ограничениях», – говорит CEO UrbanData Юрий Брыкайло.

Напомним, что из-за реформы ГАСИ она работает с перебоями. Застройщики подают документы несколько раз. По их словам, ценник за прохождение процедуры «без проволочек» вырос в три-четыре раза. Ранее нардеп Иван Юнаков заявлял о существовании коррупционной схемы в ГАСИ «$5 за квадрат» ($5 за вход и $5 за сдачу жилья в эксплуатацию. – Mind).

Что известно о ЖК «Кришталеві джерела»?

ЖК «Кришталеві джерела» строится с 2009 года на четырех участках, общей площадью 404 000 кв. м, расположенных возле парка «Феофания». Заказчиком выступает Национальная академия наук Украины, генподрядчик – KSM-GROUP, застройщик – ООО «Гидроинж-буд».

Первая очередь строительства была введена в эксплуатацию в 2013–2014 годах, вторая – в 2015–2016 годах, третья – в 2017-м, и вот теперь – 12 домов, торговый центр и трансформаторные пункты. На очереди – пятая очередь.

За все прошедшие с закладки первого дома годы этот жилой комплекс неоднократно оказывался в эпицентре разных скандалов. Вспомним самые «яркие» из них.

  1. Скандалы с правом собственности на землю

Голосеевский райсуд Киева арестовал в начале июня 2020 года три земельных участка Национальной академии наук Украины (НАНУ) возле парка «Феофания», которые незаконно передали в ноябре прошлого года застройщику ЖК «Кришталеві джерела» с правом их дальнейшего выкупа. «Запретить собственнику (пользователю), другим персонам в собственности, пользовании или распоряжении которых находятся указанные земельные участки, распоряжаться ними каким-либо способом и проводить любые строительные, земляные, дорожные и прочие работы», – сказано в решении суда. 

  1. Спорная бизнес-модель застройщика

Деньги с инвесторов привлекаются путем подписания договора уступки прав требования в фонде финансирования строительства (ФФС). Это значит, что человек, купивший квартиру в «Кришталевих Джерелах», в случае расторжения договора участия в ФФС не сможет полностью вернуть вложенные деньги, а только те средства, которые внес первичный доверитель в фонд. А это в основном в 2-2,5 раза меньше цены продажи квартиры новому инвестору, поясняет адвокат Constructive Lawyers Александр Босенко. «Более того, согласно Закону Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», деньги возвращаться только после повторной продажи квартиры новому доверителю. С этим уже и столкнулись несколько инвесторов», – уточняет Босенко.

         3. Отсутствие почтового адреса

Массово с этой проблемой столкнулись инвесторы первой очереди. Почти два года они не могли получить право собственности на квартиры в связи с отсутствием почтового адреса. 

Некоторые из инвесторов еще до сих пор не получили право собственности, рассказывает Александр Босенко. У дюжины свежих зданий тоже еще нет почтового адреса.

          4. Навязывание услуг ЖЭКа

Без подписания договора с эксплуатирующей организацией ООО «Холд Групп», определенной застройщиком, покупатель не может вступить в права собственности на квартиры. В самом договоре за «Холд Групп» закреплены очень широкие полномочия, выходящие за рамки типичных договоров. Например, изменения перечня предоставляемых услуг, что изменит и их стоимость; приостановление оказания услуг в случае какой-либо задолженности; штрафах в размере цены коммунальных услуг в случае несвоевременной оплаты.

Потребитель обязан платить исполнителю за услуги, которые не входят в перечень ЖКУ; уведомлять о своем местонахождении (или местонахождении доверенного лица) в случае отсутствия в квартире; платить за услуги вывоза строительного мусора (во время ремонта) на основании счетов, выставленных исполнителем; платить штраф за несоблюдение условий договора, размер которого устанавливает исполнитель, и т. д. Расторгнуть договор в одностороннем порядке стороны не могут.

«Многие инвесторы были не согласны с такими условиями, потому начали обращаться к управителю фонда и застройщику, чтобы подписать типовой договор об оказании ЖКУ. Несогласие в дальнейшем переросло в коллективные акции протеста и обращения в различные госструктуры. Минрегион в своем письме указал, что он обратился в Антимонопольный комитет и Киевскую городскую администрацию для рассмотрения сложившейся ситуации и принятия необходимых мер», – рассказывает Босенко.   

Некоторые жильцы отказались подписывать договоры и обратились в полицию и суд, с целью признать право собственности на квартиру. Ведется досудебное расследование по ст. 190 Уголовного кодекса («Мошенничество»).

Что известно о KSM-GROUP?

ООО «Холд Груп» связано с другими субъектами строительства. Согласно информации из Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований (ЕГР), руководителем является Копыстыра Сергей Николаевич (по информации в СМИ, брат Копыстыры Арсения Николаевича), а учредителем – Бурковский Виталий Юрьевич. По данным Youcontrol, ранее руководителем и одним из учредителей обслуживающей организации была Бурковская Валентина Лаврентьевна, она же была учредителем ООО ФК «Прайм».

Управителем «Кришталевих Джерел» выступает ООО ФК «Прайм». Ее учредитель – Копыстыра Николай Петрович (отец), директор – Копыстыра Арсений Николаевич (сын). Они же основали и руководят финансовой компанией ООО «ФК «Основа».

«Николай Петрович, один из нескольких доверителей (первичный покупатель), который в дальнейшем уступает свои права новым инвесторам», – подчеркивает Александр Босенко.

По данным ресурса «Стоп коррупция», тесть Арсения Копыстыры – Михаил Вербенский в 2014-2015 годах возглавлял Главный штаб МВД Украины, в 2015-2018 годах – был директором Департамента мониторинга и организационно-инспекторской работы МВД Украины, а в 2018 году – членом Центральной избирательной комиссии.

Арсений Копыстыра преподает в Киевском национальном институте им. Шевченко.

По информации ЕГР, учредителем ООО «КСМ-Групп» (генподрядчиком) выступает Возная Наталья Николаевна; она же – глава ОСМД «Метрологическая 109-А, 11-А, 11-Б». А учредитель ООО «Холд Груп» – Бурковский Виталий Юрьевич.

К чему приведет ручное управление рынком?

В Украине действует Жилищный кодекс УССР, утвержденный еще в 1981 году. Правда, уже с 2015 года вся ответственность за состояние ЖКХ переброшена государством на граждан, которые не обладают соответствующими компетенциями управления такими сложными объектами, как многоэтажные дома.

Когда речь касается аварий или ЧП – как, например, взрыв газа на массиве Позняки, то властями включается «ручной режим». «Любая непрозрачность, кулуарность в решении системных вопросов является синонимом коррупции. А от президента общество ждет именно системных решений глобальных проблем жилого фонда», – убежден глава Жилищного союза Украины Александр Скубченко.

По его словам, аварии на объектах ветшающего жилого фонда, который составляет более 70% всего жилфонда, неизбежны. При этом аудит домов до сих пор не проведен, как нет и общего анализа по контролю за расследованием причин.

«Механизм компенсации должен быть четко прописан законодательством – за счет виновника, спецфонда в госбюджете, страховок и др. Иначе мы будем получать аналогичные истории, зависящие от воли одного человека в стране», – говорит эксперт. И приводит пример, когда в Дрогобыче пострадавшие получают из госбюджета около 30 млн грн помощи, в Киеве – ключи от квартир в новостройке, а в Одессе в аналогичной ситуации – ничего.

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате