Війна майна: Верховний Суд обмежив банки в праві стягувати іпотеку

Нещодавно Верховний Суд України ухвалив рішення, яке може суттєво змінити звичний для банків алгоритм взаємодії з боржниками. Зокрема, у частині намагань відсудити заставлену нерухомість. У своїй постанові від 22 березня 2017 року колегія суддів дійшла висновку, що банк не може отримати іпотечне майно у власність через суд, навіть якщо боржник не обслуговує кредит. Що це означатиме для банків та як позначиться на відносинах фінустанов і позичальників, спеціально для Mind проаналізував юрист ЮФ AVELLUM Андрій Фортуненко.

Щоб зрозуміти причини і наслідки цього рішення, необхідно пригадати, як розвивалися відносини між банками та позичальниками протягом останнього року.

Тривалий час банки отримували заставлену нерухомість у власність двома альтернативними способами: у судовому або позасудовому порядку. На перший погляд, позасудовий порядок виглядає для кредиторів привабливішим – потрібно лише звернутися до реєстратора з пакетом документів, і за лічені години банк стає власником майна боржника. Незважаючи на це, банки надавали перевагу стягненню іпотеки через суд. Причина полягає у тому, що внаслідок використання позасудового порядку кредит вважається повністю погашеним, навіть якщо вартості забезпечення недостатньо для покриття заборгованості. Судовий порядок дозволяв банкам уникнути цього ризику, який для них є досить суттєвим з огляду на тенденції падіння цін на нерухомість.

Зазвичай суди охоче задовольняли вимоги кредиторів та без особливих проблем визнавали за ними право власності на нерухомість боржників. Однак рік тому Верховний Суд України несподівано відмовив банку в задоволенні подібного позову. Підставами для такої відмови стали недосконалість та неузгодженість окремих норм законодавства. Закон прямо передбачає, що кредитор може отримати заставлене майно у власність у позасудовому порядку. Водночас для судового порядку аналогічної опції чітко не передбачено. Раніше в подібних спорах суди традиційно вставали на сторону кредиторів, застосовуючи аналогію – чому б не реалізувати за допомогою суду те, що можна зробити в позасудовому порядку? Проте Верховний Суд України поставив цей підхід під сумнів, скасувавши винесені на користь банку рішення та направивши справу на новий розгляд.

Отже, інструмент захисту прав кредиторів, який тривалий час вважався дієвим та надійним, було несподівано визнано поза законом. Як наслідок, у подальшому Верховний Суд України намагався знайти точку рівноваги між правами кредиторів та недосконалими формулюваннями законодавства. Здавалося, що служителям Феміди все ж таки вдасться відновити статус-кво.

Так, восени 2016 року Верховний Суд України прийняв декілька рішень в аналогічних справах. У більшості з них судді хоча й продовжували наголошувати на незаконності набуття права власності на іпотеку в судовому порядку, але одночасно зазначали, що навіть незважаючи на це позови кредиторів підлягають задоволенню. Та на початку 2017 року маятник судової практики знову схилився в протилежний бік.

22 березня 2017 року позичальник Дельта Банку домігся у Верховному Суді України скасування рішень судів нижчих інстанцій, які визнали за фінансовою установою право власності на житлову нерухомість. Інформація з реєстру судових рішень свідчить про те, що свіжу позицію Верховного Суду України вже взяли на озброєння місцеві та апеляційні суди, які відмовляють кредиторам з аналогічних підстав.

Наслідки цього відчують на собі як банки, так і їх боржники.

Банкам, вочевидь, доведеться переглянути методи роботи з іпотекою. Тепер вони здебільшого звертатимуться до суду з вимогою реалізувати заставлену нерухомість з торгів, або надати банку право самостійно продати її будь-якому покупцю він імені боржника. Крім того, банкам, яким не вдалося стягнути іпотеку, доведеться розпочинати відповідні процедури заново, але вже з урахуванням нових правил гри.

Боржникам, які домоглися рішень на свою користь, також зарано святкувати перемогу. По-перше, якщо банк вже встиг продати стягнену нерухомість третім особам, іпотекодавцям доведеться витратити чимало часу та ресурсів, щоб витребувати її у нових власників через суд. По-друге, заборгованість за кредитами нікуди не зникне. Боржникам все одно доведеться виконати свої зобов’язання перед банками, інакше останні зможуть ініціювати процедуру банкрутства щодо неплатоспроможних позичальників. Зазвичай ця процедура закінчується розпродажем майна та ліквідацією компанії.

Цілком очевидно, що непередбачуваність судів та недосконалість законодавства не сприяє якнайшвидшому відновленню кредитування та покращенню інвестиційного клімату в Україні. Хочеться вірити, що новостворений Верховний Суд, який має розпочати свою роботу вже найближчим часом, зможе уніфікувати судову практику та віднайти оптимальні підходи до відносин боржників і кредиторів.