Будівництво скасовується: як захиститись у разі розірвання договору з орендарем-забудовником

Днями стало відомо, що у Києві вперше демонтують незаконну новобудову. Виявилося, що будинок у Голосіївському районі столиці на 70 квартир і двоповерховий паркінг зводили без необхідних дозволів і проєктів.

Як не потрапити у пастку із новобудовою і які механізми існують для розірвання договору із органом місцевого самоврядування (ОМС) та орендарем-забудовником, розповів Mind юрист юридичної фірми TOTUM Василь Рущак.

Нюанси орендних договорів

Орендні відносини у земельній сфері є специфічними та непростими, тим більше, якщо орендодавцем виступає орган місцевого самоврядування. Розглянемо актуальні зараз шляхи розірвання органом місцевого самоврядування договору оренди земельної ділянки, наданої для будівництва. Розповсюдженими механізмами – зокрема це стосується Києва – є розірвання у зв’язку з трирічною незабудовою земельної ділянки та використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. Часто такі підстави розірвання договору поєднані.

Кошти, що були витрачені на орендну плату для орендаря, витрати інвестора (девелопера), який інвестує у будівельний проєкт (проєктування, отримання дозвільної документації, охорона, будівництво тощо), сума яких сягає мільйони гривень – це те, що втратять орендар та інвестор у разі розірвання договору.

Правила розірвання договорів

Виходячи з норм чинного законодавства, договір може бути розірваний за згодою сторін, на вимогу однієї зі сторін, за рішенням суду, або в односторонньому порядку, якщо така можливість прямо передбачена самим договором.

Зазвичай використовуються такі механізми розірвання договору:

• в односторонньому порядку за рішенням органу місцевого самоврядування (орендодавця);
• рішенням суду за позовом орендодавця;
• рішенням суду за позовом прокуратури, в інтересах держави в особі орендодавця.

Наразі прослідковується тенденція розірвання договору у випадках:

• проблемних забудов;
• щодо будівництв, до яких є «професійний» інтерес певних публічних осіб;
• напруженості з боку громадськості, що стимулює орган місцевого самоврядування ухвалити певні рішення або вчинити відповідні дії щодо розірвання договору.

Реалізація певного механізму розірвання договору в кожному випадку залежить від обставин, які склались (зацікавленість ОМС, тиск громадськості, тиск публічних осіб, які мають «інтерес» на спірну земельну ділянку, час для прийняття рішень).

Як захистити інвестиції 

Основною доказовою базою для ефективного захисту прав орендаря та інвестора в разі одностороннього розірвання договору за рішенням ОМС є доведення відсутності вини орендаря, надання ним документів, що підтверджують виконання всіх дій, спрямованих на отримання дозвільної документації та здійснення будівництва.

Якщо прокуратура в інтересах держави в особі ОМС або ОМС особисто подали позовну заяву в суд до орендаря про розірвання договору, спосіб та механізм захисту буде дещо відрізнятись від попереднього. У цьому випадку позивачу (орендодавцю) та прокуратурі необхідно доводити істотність порушення орендарем умов договору, шкоду, яка виражається у матеріальній цінності, яку понесено орендодавцем у зв’язку з істотним порушенням таких умов договору орендарем. Додатково не буде зайвим довести відсутність вини орендаря у незабудові, що слугуватиме допоміжним чинником при захисті у суді.

Якщо позов ініційований прокурором, обов’язковою складовою позиції в захисті орендарів є обґрунтування щодо відсутності підстав для звернення прокурора в інтересах держави в особі ОМС (орендодавця), оскільки прокурор може звертатись до суду в інтересах держави у виключних випадках.

Досить часто додатковою, а в деяких випадках окремою підставою для розірвання договору орендодавець зазначає використання земельної ділянки за нецільовим призначенням. При цьому нецільовим використанням ОМС вважає невикористання наданої для будівництва земельної ділянки. Проте, виходячи з останніх позицій Верховного Суду, невикористання земельної ділянки не є її використанням за нецільовим призначенням.

При захисті прав та інтересів як орендаря земельної ділянки, так інвестора, що інвестує в будівництво на земельній ділянці, які в даних правовідносинах є одним цілим, необхідно чітко сформувати позицію та механізм захисту, що дасть ефективний та потрібний орендарям результат.